Asset management in de hotellerie
Sterk concurrerende markten, snelle merkontwikkeling, nieuwe hotelproducten en een fundamentele verandering in het contract- en financieringslandschap maken het onderzoek van het eigen hotelbezit belangrijker dan ooit.
Vragen en opmerkingen als ‘Wat is vermogensbeheer in de hotelsector en waar is het voor nodig?’, ‘Hier zitten de kosten verborgen en ik heb geen overzicht!’, ‘Ik vind het moeilijk om FF&E en onderhoud categorisch te scheiden’, zijn onderwerpen waar hoteleigenaren in de praktijk tegenaan lopen. Jan Hein Simons van mrp hotels bespreekt in de volgende bijdrage de belangrijkste punten.
Hoofddoel blijft waardetoename
Naleving van het overeengekomen contract door de exploitant, de zorg voor onderhoud, verbetering van het - vooral contractueel overeengekomen - aandeel in de winst. Al deze mijlpalen geven antwoord op de ‘waarom-vraag’. Uiteindelijk heeft hotelvermogensbeheer of asset management één hoofddoel: bijdragen aan de waardetoename van het vastgoed vanuit de (operationele) bedrijfsvoering.
Een grondige kennis en monitoring van de hotelmarkt vormen de basis van het vermogensbeheer in de hotelsector. Hoe ontwikkelt het eigen product zich in vergelijking met de markt? Door de evaluatie van nieuwe ontwikkelingen op het gebied van vraag, trends en aanbod enerzijds en de prestaties van de concurrentie anderzijds wordt de basis gelegd voor de classificatie van de bereikte resultaten van de exploitant.
Budgetherziening
De kritische herziening van het gecreëerde budget, dat de basis vormt voor het meten van de prestatiegerelateerde beloning van de eigenaar, is ook een van de werkterreinen van een hotelvermogensbeheerder. Hier wordt getracht het budget van de exploitant te controleren en de exploitant de juiste vragen te stellen door middel van hotelspecifieke knowhow zonder zich te bemoeien met de operationele activiteiten. De exploitant moet worden uitgedaagd met haalbare doelen - rekening houdend met de verdere ontwikkeling van het vastgoed in de context van de markt.
De controle van de contractueel overeengekomen diensten en de identificatie en evaluatie van mogelijke risico's, zij het van operationele of financiële aard, staan altijd centraal in de activiteiten van een vermogensbeheerder. Tegelijkertijd consolideert de nauwe samenwerking met de vermogensbeheerder de kennis van de eigenaar over zijn eigen bezit.
Bespreek de resultaten
Om de partnership tussen eigenaar, exploitant en de vermogensbeheerder te versterken, worden er regelmatig bijeenkomsten gehouden om feedback uit te wisselen, resultaten te bespreken, aankomende uitdagingen en taken te identificeren en, indien nodig, aanbevelingen te doen, als regelgeving dit toelaat. Lange termijn contracten, de wens om actief samen te werken en de erkenning van een win-winsituatie door een vermogensbeheerder, versnellen deze verandering in begrip en kennis.
Onderstaand praktijkvoorbeeld dient ter onderbouwing van de bovengenoemde terreinen van vermogensbeheer in de hotelsector (tekst gaat verder onder de afbeelding):
- FF&E-reserve
- Niet-naleven van de contractuele bepaling
- In het bovenstaande voorbeeld 1 worden de onderhoudstaken van de huurder vervuld door de onderhoudskosten.
- Als de exploitant zijn GOP of bottom line profit verhoogt door onderhoudskosten te verlagen -voorbeeld 2-, wordt de verhuurder benadeeld, omdat middelen voor onderhoud en vernieuwing worden misbruikt (nieuwe aankoop in plaats van reparatie).
- Vermindering van de daadwerkelijk beschikbare FF&E-reserve
- Inruil van reparatiekosten voor (meestal) hogere nieuwe acquisitiekosten
- Berekeningsbasis van de aanmoedigingspremie wordt verhoogd.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Hein Simons, Partner mrp hotels via e-mail janhein.simons@mrp-hotels.com of telefoon 06-21280532
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.