Asset management in de hotellerie

Sterk concurrerende markten, snelle merkontwikkeling, nieuwe hotelproducten en een fundamentele verandering in het contract- en financieringslandschap maken het onderzoek van het eigen hotelbezit belangrijker dan ooit.

Vragen en opmerkingen als ‘Wat is vermogensbeheer in de hotelsector en waar is het voor nodig?’, ‘Hier zitten de kosten verborgen en ik heb geen overzicht!’, ‘Ik vind het moeilijk om FF&E en onderhoud categorisch te scheiden’, zijn onderwerpen waar hoteleigenaren in de praktijk tegenaan lopen. Jan Hein Simons van mrp hotels bespreekt in de volgende bijdrage de belangrijkste punten. 

Hoofddoel blijft waardetoename
Naleving van het overeengekomen contract door de exploitant, de zorg voor onderhoud, verbetering van het - vooral contractueel overeengekomen - aandeel in de winst. Al deze mijlpalen geven antwoord op de ‘waarom-vraag’. Uiteindelijk heeft hotelvermogensbeheer of asset management één hoofddoel: bijdragen aan de waardetoename van het vastgoed vanuit de (operationele) bedrijfsvoering.

Een grondige kennis en monitoring van de hotelmarkt vormen de basis van het vermogensbeheer in de hotelsector. Hoe ontwikkelt het eigen product zich in vergelijking met de markt? Door de evaluatie van nieuwe ontwikkelingen op het gebied van vraag, trends en aanbod enerzijds en de prestaties van de concurrentie anderzijds wordt de basis gelegd voor de classificatie van de bereikte resultaten van de exploitant.

Budgetherziening
De kritische herziening van het gecreëerde budget, dat de basis vormt voor het meten van de prestatiegerelateerde beloning van de eigenaar, is ook een van de werkterreinen van een hotelvermogensbeheerder. Hier wordt getracht het budget van de exploitant te controleren en de exploitant de juiste vragen te stellen door middel van hotelspecifieke knowhow zonder zich te bemoeien met de operationele activiteiten. De exploitant moet worden uitgedaagd met haalbare doelen - rekening houdend met de verdere ontwikkeling van het vastgoed in de context van de markt.

De controle van de contractueel overeengekomen diensten en de identificatie en evaluatie van mogelijke risico's, zij het van operationele of financiële aard, staan altijd centraal in de activiteiten van een vermogensbeheerder. Tegelijkertijd consolideert de nauwe samenwerking met de vermogensbeheerder de kennis van de eigenaar over zijn eigen bezit.

Bespreek de resultaten
Om de partnership tussen eigenaar, exploitant en de vermogensbeheerder te versterken, worden er regelmatig bijeenkomsten gehouden om feedback uit te wisselen, resultaten te bespreken, aankomende uitdagingen en taken te identificeren en, indien nodig, aanbevelingen te doen, als regelgeving dit toelaat. Lange termijn contracten, de wens om actief samen te werken en de erkenning van een win-winsituatie door een vermogensbeheerder, versnellen deze verandering in begrip en kennis. 

Onderstaand praktijkvoorbeeld dient ter onderbouwing van de bovengenoemde terreinen van vermogensbeheer in de hotelsector (tekst gaat verder onder de afbeelding):

- FF&E-reserve
- Niet-naleven van de contractuele bepaling
- In het bovenstaande voorbeeld 1 worden de onderhoudstaken van de huurder vervuld door de onderhoudskosten.
- Als de exploitant zijn GOP of bottom line profit verhoogt door onderhoudskosten te verlagen -voorbeeld 2-, wordt de verhuurder benadeeld, omdat middelen voor onderhoud en vernieuwing worden misbruikt (nieuwe aankoop in plaats van reparatie).
- Vermindering van de daadwerkelijk beschikbare FF&E-reserve
- Inruil van reparatiekosten voor (meestal) hogere nieuwe acquisitiekosten
- Berekeningsbasis van de aanmoedigingspremie wordt verhoogd.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met  Jan Hein Simons, Partner mrp hotels via e-mail janhein.simons@mrp-hotels.com of telefoon 06-21280532