Asset management in de hotellerie
Sterk concurrerende markten, snelle merkontwikkeling, nieuwe hotelproducten en een fundamentele verandering in het contract- en financieringslandschap maken het onderzoek van het eigen hotelbezit belangrijker dan ooit.
Vragen en opmerkingen als ‘Wat is vermogensbeheer in de hotelsector en waar is het voor nodig?’, ‘Hier zitten de kosten verborgen en ik heb geen overzicht!’, ‘Ik vind het moeilijk om FF&E en onderhoud categorisch te scheiden’, zijn onderwerpen waar hoteleigenaren in de praktijk tegenaan lopen. Jan Hein Simons van mrp hotels bespreekt in de volgende bijdrage de belangrijkste punten.
Hoofddoel blijft waardetoename
Naleving van het overeengekomen contract door de exploitant, de zorg voor onderhoud, verbetering van het - vooral contractueel overeengekomen - aandeel in de winst. Al deze mijlpalen geven antwoord op de ‘waarom-vraag’. Uiteindelijk heeft hotelvermogensbeheer of asset management één hoofddoel: bijdragen aan de waardetoename van het vastgoed vanuit de (operationele) bedrijfsvoering.
Een grondige kennis en monitoring van de hotelmarkt vormen de basis van het vermogensbeheer in de hotelsector. Hoe ontwikkelt het eigen product zich in vergelijking met de markt? Door de evaluatie van nieuwe ontwikkelingen op het gebied van vraag, trends en aanbod enerzijds en de prestaties van de concurrentie anderzijds wordt de basis gelegd voor de classificatie van de bereikte resultaten van de exploitant.
Budgetherziening
De kritische herziening van het gecreëerde budget, dat de basis vormt voor het meten van de prestatiegerelateerde beloning van de eigenaar, is ook een van de werkterreinen van een hotelvermogensbeheerder. Hier wordt getracht het budget van de exploitant te controleren en de exploitant de juiste vragen te stellen door middel van hotelspecifieke knowhow zonder zich te bemoeien met de operationele activiteiten. De exploitant moet worden uitgedaagd met haalbare doelen - rekening houdend met de verdere ontwikkeling van het vastgoed in de context van de markt.
De controle van de contractueel overeengekomen diensten en de identificatie en evaluatie van mogelijke risico's, zij het van operationele of financiële aard, staan altijd centraal in de activiteiten van een vermogensbeheerder. Tegelijkertijd consolideert de nauwe samenwerking met de vermogensbeheerder de kennis van de eigenaar over zijn eigen bezit.
Bespreek de resultaten
Om de partnership tussen eigenaar, exploitant en de vermogensbeheerder te versterken, worden er regelmatig bijeenkomsten gehouden om feedback uit te wisselen, resultaten te bespreken, aankomende uitdagingen en taken te identificeren en, indien nodig, aanbevelingen te doen, als regelgeving dit toelaat. Lange termijn contracten, de wens om actief samen te werken en de erkenning van een win-winsituatie door een vermogensbeheerder, versnellen deze verandering in begrip en kennis.
Onderstaand praktijkvoorbeeld dient ter onderbouwing van de bovengenoemde terreinen van vermogensbeheer in de hotelsector (tekst gaat verder onder de afbeelding):
- FF&E-reserve
- Niet-naleven van de contractuele bepaling
- In het bovenstaande voorbeeld 1 worden de onderhoudstaken van de huurder vervuld door de onderhoudskosten.
- Als de exploitant zijn GOP of bottom line profit verhoogt door onderhoudskosten te verlagen -voorbeeld 2-, wordt de verhuurder benadeeld, omdat middelen voor onderhoud en vernieuwing worden misbruikt (nieuwe aankoop in plaats van reparatie).
- Vermindering van de daadwerkelijk beschikbare FF&E-reserve
- Inruil van reparatiekosten voor (meestal) hogere nieuwe acquisitiekosten
- Berekeningsbasis van de aanmoedigingspremie wordt verhoogd.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Hein Simons, Partner mrp hotels via e-mail janhein.simons@mrp-hotels.com of telefoon 06-21280532
Laatste nieuws
- 07-05-2024 16:24 Winkelplint aan de Grote Markt in Dordrecht verkocht
- 07-05-2024 16:24 ScheerSanders Advocaten huurt in kantoorvilla aan de Javastraat in Den Haag
- 07-05-2024 16:12 Arnhem zet in op 1.700 permanente opvangplekken voor asielzoekers
- 07-05-2024 15:20 'Overgangsrecht middenhuurwet hogere wiskunde, regel energielabel daarom nu'
- 07-05-2024 14:30 Meerdere huurders huren 6.000 m2 kantoorruimte in Tower Ten op de Zuidas
- 07-05-2024 14:20 Snel inzicht in uitpondscenario's met nieuwe tool van Stellax en DatHuis
- 07-05-2024 14:10 De Sleutels en Green Real Estate tekenen realisatieovereenkomst voor 275 woningen
- 07-05-2024 14:00 Michiel Meijer nieuwe commercieel directeur bij Ingage Franchise
- 07-05-2024 13:27 Stimuleringsfonds luidt alarm: Starters krijgen het steeds moeilijker op de woningmarkt
- 07-05-2024 12:00 Jan Joost Bloemendal ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed
- 07-05-2024 11:34 Peter Ankerstjernes nieuwe ceo van Planon Groep
- 07-05-2024 11:31 Samen naar de top: onze klanten verdienen Goud!
- 07-05-2024 11:30 Amsterdamse verhuurmakelaars vragen Eerste Kamer tegen Wet betaalbare huur te stemmen
- 07-05-2024 10:36 Consultant huurt 251 m2 in voormalige brandweerkazerne in Amsterdam
- 07-05-2024 10:30 House of Solar huurt 174 m2 aan in Arnhem
- 07-05-2024 10:09 Roy Hendriks mede-eigenaar van Fakton Energy
- 07-05-2024 10:09 Zuid-Holland wil De Jonge tegemoetkomen, maar mist instrumenten voor woningbouw
- 07-05-2024 09:57 Arkéa REIM koopt industrieel pand in omgeving Assen
- 07-05-2024 09:46 Heijmans verkoopt meer woningen aan particulieren
- 07-05-2024 06:00 Geen struisvogelgedrag! Alleen overheid kan het risico voor onrendabele top dragen
- 07-05-2024 00:10 CBS: Kantoorprijzen blijven dalen, nu ook dalende trend bij huurwoningen
- 06-05-2024 15:57 Anoeska Homan nieuwe projectmanager bij Westvast
- 06-05-2024 13:40 Ondanks daling in investeringen, ziet Savills tekenen van herstel in vastgoedmarkt
- 06-05-2024 12:55 Ballast Nedam verliest rechtszaak, Dordrecht mag nieuwe partner zoeken voor bouw 720 woningen
- 06-05-2024 11:52 Twin-Aandrijfassen huurt 270 m2 in Duiven
- 06-05-2024 11:47 Extra waterveiligheidseisen zetten bouw half miljoen woningen op het spel
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.