Juridisch: Als pandeigenaar moet je controleren
Een eigenaar van een pand heeft een zorgplicht. Er mag geen gevaar ontstaan voor de veiligheid en de gezondheid. Dit is zo geregeld in de Woningwet. Ook kan de pandeigenaar door de gemeente verantwoordelijk worden gehouden voor het gebruik van het pand door de huurder.
Hennepkwekerij
Veel zaken die bij de bestuursrechter komen gaan over een aangetroffen hennepkwekerij in een pand. Naast de huurder kan ook de verhuurder aansprakelijk worden gehouden voor de kosten die de gemeente moet maken om alles op te ruimen. De huurder is op dat moment meestal onvindbaar. Dus richt de gemeente haar pijlen op de eigenaar of de beheerder van het pand.
Tot op zekere hoogte
Of de verhuurder aansprakelijk is ligt aan welke voorzorgsmaatregelen er zijn genomen. De verhuurder is verplicht om ‘tot op zekere hoogte’ de huurder te controleren. Hoe hoog dat is, is in de jurisprudentie aangegeven. Bij aanvang van de huurovereenkomst moet de verhuurder, naast de identiteit van de huurder, ook controleren of deze wel voldoende inkomen heeft om de huur te betalen. En als de huur contant betaald wordt moet de verhuurder een sluitende administratie aan de gemeente kunnen overleggen.
Vervolgens moet voortdurend worden gecontroleerd of de huurder zich daadwerkelijk aan de regels houdt. De verhuurder moet het gehuurde regelmatig aan de binnenzijde bezichtigen. Krijgt de verhuurder geen toegang tot het pand, dan moeten hier vervolgstappen op worden genomen. Controleert de verhuurder in onvoldoende mate dan is hij/zij aansprakelijk voor de kosten en er volgt ook een boete.
Bij meerdere huurders zonder vergunning is het anders
Verschillende gemeenten hebben in hun huisvestingsverordening opgenomen dat, wanneer aan meer dan twee huurders wordt verhuurd, een omzettingsvergunning is vereist. Vindt er controle plaats en blijken er meer dan twee huurders te zijn en is er geen vergunning aanwezig, dan krijgt de eigenaar een bestuurlijke boete. Die boete kan hoog oplopen.
En ook hier geldt de regel dat de verhuurder (eigenaar of beheerder) ‘tot op zekere hoogte’ had moeten weten hoe de woning door de huurders wordt gebruikt. Hier zit het probleem. De verhuurder heeft maar beperkte mogelijkheden om dit te controleren.
Meestal zal in de huurovereenkomst een verbod van onderhuur zijn opgenomen. Indien een huurder aan anderen onderverhuurt zal hij dit verbergen voor de verhuurder. Ook als de verhuurder wordt binnengelaten zijn de controlemogelijkheden beperkt. Hoe stel je dan vast dat er sprake is van meerdere huishoudens in de woning?
Het moet anders
Als er een hennepkwekerij of iets dergelijks wordt aangetroffen is het logisch om de verhuurder aansprakelijk te houden. Wanneer er goed was gecontroleerd, had de verhuurder dit kunnen weten. Een hennepkwekerij kan niet zo makkelijk verborgen worden houden.
Bij het onderverhuren van een woning ligt dat anders. Degene die de beste controlemogelijkheid heeft is de gemeente. Indien in een woning bijvoorbeeld vier of vijf personen staan ingeschreven is dit voor de onderzoekambtenaar aanleiding om te gaan kijken. De eigenaar van een pand kan zelf niet controleren wie en hoeveel personen op dat adres staan ingeschreven.
Als eigenaar kun je de gemeente wel verzoeken om een onderzoek uit te voeren. De aanleiding voor een onderzoeksvraag is bijvoorbeeld dat er post wordt verzonden naar dat adres, gericht aan iemand die niet bij de verhuurder bekend is. In de praktijk is de kans klein dat een pandeigenaar een dergelijke brief kan onderscheppen.
‘Bestuursrechter moet nuancering aanbrengen’
Ik behandel momenteel een dergelijke zaak voor de Afdeling Bestuursrecht. De verhuurder wist niet dat de huurder aan vier andere huurders onderverhuurde. Hij had wel een aantal keren gecontroleerd, maar hierbij niets bijzonders gezien. Ik ben van mening dat de bestuursrechter in dit soort gevallen een nuancering op de regel moet aanbrengen dat de verhuurder had moeten weten dat er in de woning sprake was van vier huishoudens.
De verhuurder had geen middelen om dit te controleren. Het is dan ook onjuist (onrechtvaardig) om hem aansprakelijk te houden voor het volle pond (hoge boete). Hoe dit afloopt vertel ik in een volgend artikel.
Dit artikel is een bijdrage van Kees Nelemans, vastgoed advocaat. Telefoon 020-654 11 00 of mail naar info@nelemansadvocatuur.nl. Bezoek www.nelemansadvocatuur.nl.
Laatste nieuws
- 22-11-2024 17:00 Grootste nieuwbouwwoningdeal van het jaar; Sustay verkoopt 1.171 woningen in Den Haag
- 22-11-2024 15:35 Henk Post executive director Bam Infra Nederland
- 22-11-2024 14:39 Den Haag trekt vijf miljoen uit voor actiever grondbeleid
- 22-11-2024 12:01 Gemeente Waterland verkoopt modulaire appartementen onder marktwaarde
- 22-11-2024 11:06 Heerlen verleent vergunning voor bouw van 147 nieuwe woningen voor woningcorporatie Woonpunt
- 22-11-2024 11:00 'We zijn geen bridgefinancier meer, maar een volwaardige vastgoedfinancier'
- 22-11-2024 10:56 Gemeenteraad Buren stemt in met aankoop gronden voor mogelijke woningbouw
- 22-11-2024 10:35 Nijmegen gaat delen van woningen stimuleren
- 22-11-2024 10:09 Pets Place huurt 450 m2 winkelruimte in Drachten
- 22-11-2024 09:22 Topvacature: Gemeente Oss zoekt twee adviseurs Verwerver Grondzaken
- 22-11-2024 09:07 Aantal verkochte woningen op langjarig gemiddelde door uitponden
- 22-11-2024 08:53 Montea investeert bijna 30 miljoen in twee nieuwe locaties in Diemen en Oss
- 22-11-2024 08:39 Niek Verra interim-voorzitter Vastgoed Belang na afsplitsing groep grotere leden
- 22-11-2024 06:30 Grootste stijging prijzen koopwoningen in twee jaar tijd
- 22-11-2024 00:14 Minister Keijzer komt met uitsluitsel over planbatenheffing in Q2 2025
- 21-11-2024 16:31 Oprichters Capital Value dragen stokje over
- 21-11-2024 15:08 Chocolatier Rousseau huurt drie winkelruimtes van Wereldhave
- 21-11-2024 14:40 Uniek Bedrijfsmakelaars begeleidt verschillende transacties in Oost-Nederland
- 21-11-2024 14:37 Victor Everhardt stopt als directeur-bestuurder van Platform31
- 21-11-2024 14:13 Nieuwe partner bij Annexum
- 21-11-2024 14:00 Grootste overdekte winkelcentrum van het noorden transformeert naar verblijfsgebied
- 21-11-2024 13:27 Zeven nieuwe huurders goed voor bijna 2.300 m2 winkelruimte in Hart van de Waalsprong
- 21-11-2024 13:17 Het dilemma van de huurverhoging bij corporaties in beeld
- 21-11-2024 13:03 Let op: We hebben helemaal niets aan gemiddelde cijfers op de huurwoningmarkt
- 21-11-2024 12:40 High Tech Campus Eindhoven gaat komende tien jaar met 100.000 m2 uitbreiden
- 21-11-2024 12:18 Søstrene Grene huurt 45.000 m2 distributiecentrum van Prologis in Venlo
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.