Vijf tips om parkeergarages winstgevend te ontwikkelen

‘No parking no business’ is een gevleugelde uitspraak. Maar hoe ontwikkel je een winstgevende parking? Gemeentes komen vaak met strenge eisen zoals rigide parkeernormen en willen liefst ondergronds parkeren. Steeds vaker kan de hele ontwikkeling hierdoor niet doorgaan. Of is het eindresultaat een verliesgevende parking. Creatieve win-win oplossingen en een open dialoog met de gemeente zijn vaak noodzaak. Dit artikel geeft praktijk tips om uit de impasse te komen.

Tip 1. Bovengronds in plaats van ondergronds
Dat scheelt al gauw de helft in de investering en geeft minder risico op een ‘blunderput’. Wat ook scheelt is modulaire of systeembouw. Een bovengrondse parking beschouwt men vaak als lelijk en niet nuttig ruimtegebruik.

Hier zijn echter steeds meer oplossingen voor. Zoals de parking omhullen met de andere functies of met klimop of een duurzame houten en brandwerende gevel. Vaak wil men het parkeren toch liever ondergronds oplossen.

Blijf dan zo mogelijk boven de grondwaterspiegel. Dat bespaart een dure extra laag en extra risico. Toch onder de grondwaterspiegel? Dan is het nog meer van belang om vooraf een realistische waardering te laten maken (zie tip 5), zodat een eventueel verlies op tijd duidelijk is en nog naar alternatieven kan worden gezocht.

Een andere oplossing is samenwerking. Een gemeenschappelijke parking samen met andere ontwikkelaars voor het hele gebied. Of langjarig lege parkeerplaatsen bij de buren huren. Alleen voor de piek of continu.

Of een deal met de gemeente sluiten en een deel van de parkeerbehoefte afkopen en op de openbare weg laten parkeren. Of in overleg met de gemeente minder parkeerplaatsen realiseren door autodeel- en verhuurfaciliteiten aan te bieden. Vaak is meer mogelijk dan in eerste instantie gedacht.

Tip 2 Locatie, locatie, locatie…
Ja, die komt u bekend voor. Logisch. Maar de locatie ligt al vast en andere oplossingen zijn niet mogelijk. Dan kunnen de aanrijroute, vindbaarheid, het gebruiksgemak en de prijs en promotie van de parking het verschil maken. Die moeten beter zijn dan de alternatieve parkeeropties in de directe omgeving. En vanuit de parking ben je direct bij je bezoekdoel(en).

Kortom, je bent sneller en op een klantvriendelijker manier bij de belangrijkste bezoekdoel(en) dan de alternatieve parkeeropties. Daar is vaak wel invloed op uit te oefenen. Wat ook helpt is het toevoegen van functies die tijdens de daluren extra parkeeruren genereren. Aanvullende functies als Winkels en kantoren en uitgaan bijvoorbeeld. Of deals afsluiten met trekkers in de omgeving.

Tip 3 Flankerend parkeerbeleid optimaliseren
Een mooie gemeentelijke term maar erg belangrijk. Gratis parkeren in de directe omgeving of veel goed gelegen straatparkeerplaatsen voor de deur kosten parkeeromzet. Zeker bij veel niet-zakelijk bezoek.

Geen gemiste omzet tijdens de piekuren als het goed is maar wel tijdens de cruciale daluren. Parkeerexploitatie draait vaak om management van de daluren. Daar zijn er doorgaans veel meer van dan de piekuren.

Het is dus van belang om het flankerend gemeentelijk parkeerbeleid goed helder te krijgen en afspraken te maken. Zodat uitwijkparkeren onaantrekkelijk is.

Tip 4 Parkeerbalans theorie versus praktijk
Op basis van gemeentelijke parkeernormen en de te realiseren functies wordt vaak een parkeerbalans opgesteld. Hieruit rolt dan het aantal ‘vereiste’ parkeerplaatsen. Maar is dit aantal parkeerplaatsen ook exploitabel te krijgen?

Dat is een heel ander verhaal. De norm is gebaseerd op het maatgevend of drukste parkeermoment in de week. Het maximaal aantal benodigde parkeerplaatsen dus tijdens de piek. Dat is bij winkellocaties vaak op zaterdagmiddag en bij kantoren vaak op dinsdag of donderdag.

Maar de rest van de week staan die plaatsen grotendeels leeg en kosten veel geld. De vraag is dus of bouwen voor de piek loont. Of dat de piekbehoefte zo mogelijk elders ingekocht kan worden. Of dat tijdens de vele daluren andere trekkers in de omgeving de lege plaatsen kunnen vullen.

Tip 5 Begin met een realistische waardering
Zodra meer duidelijkheid is over de voorgaande vier tips geeft een waardering inzage in het te verwachten resultaat. Bijsturen van de planvorming bij een ongewenst resultaat is nu nog mogelijk.

Een veel gemaakte fout is dat op basis van onrealistische aannames of een ondeskundige calculatie verkeerde conclusies worden getrokken. Klakkeloos de normen extrapoleren naar een bezettingsgraad of verkochte parkeeruren gaat vaak mis. Zeker bij goede OV-locaties. De huurders en bezoekers kiezen daar voor het OV in plaats van de auto.

Maar ook op andere locaties is er vaak een verschil tussen de theorie van de parkeernormen en de praktijk van de bezettingsgraad. Hoe moet het dan wel? Een goed onderzoek naar de lokale omstandigheden en praktijkervaring met de exploitatie van veel parkings naast theoretische kennis bieden uitkomst. Parkeren is maatwerk en is een vak net zoals ontwikkelen.

Het artikel is een bijdrage van Parkeeradvies.com.  Voor meer informatie, neem dan contact op met Mathijs Smissaert  m.smissaert@parkeeradvies.com van Parkeeradvies.com.