Nieuw taxatiemodel voor zorgvastgoed bespaart tijd en energie

Als vastgoed van zorgorganisaties niet juist wordt gewaardeerd, wordt het een molensteen in plaats van een schatkist. Taxateur Bert van Scherpenzeel van VBO Makelaar vertelt in zijn artikel over het nieuwe taxatiemodel voor zorgvastgoed.

Zorgorganisaties zijn tegenwoordig zelf verantwoordelijk voor hun vastgoed. Daarbij heerst regelmatig onzekerheid over de hoogte van de bekostiging van dat vastgoed in de toekomst. Het draait nu om de bedrijfswaarde, gebaseerd op het verdienvermogen.

Vastgoed en de waarde maken onderdeel uit van de bedrijfsstrategie. Te optimistische aannames over de verdiencapaciteit vertalen zich in waardes van het vastgoed die niet reëel zijn. Als het vastgoed niet juist op de balans staat, is het vastgoed voor zorgorganisaties geen schatkist maar een molensteen.

Realiteitszin
Bestuurders moeten van taxateurs dan ook adviezen met realiteitszin krijgen om hun vastgoed de plaats te geven waar het hoort. Het taxatiemodel dat fluX en AAG samen hebben doorontwikkeld, kan daarbij helpen. Zo worden zorgorganisaties ondersteund bij het bepalen van de waarde van het vastgoed en daarmee ondersteund bij het bepalen van de bedrijfsstrategie. Dit kan bijvoorbeeld blijken uit het gebruik van het gebouw voor de huisvesting van cliënten.

Met het inwerking treden van het samenwerkingsverband - 1 september jl. – hebben taxateurs van zorgvastgoed nu een waardevol instrument in handen, waarmee ze zorgvastgoed uiterst zorgvuldig en gedetailleerd kunnen waarderen. Daarmee is het mogelijk om vastgoed als onderdeel van de bedrijfsstrategie te taxeren.

Efficiënt en tijdbesparend
FluX, marktleider op het gebied van taxatiesoftware, kent inmiddels meer dan 1.000 gebruikers. Dat toont overtuigend de waarde van het gecertificeerde, exploitatiegebonden model aan. Het geeft zekerheid aan alle betrokkenen en het voorkomt lange, onaangename discussies. Niemand is gebaat bij een discussie over de waardebepaling, en we weten allemaal maar al te goed hoe vaak we die discussies moesten voeren.

Dat is niet vreemd. Het gebruikelijke taxatieproces bestaat uit het versturen van een grote hoeveelheid gegevens over het getaxeerde object. Dat gaat nog vaak handmatig, waardoor de kans op waardeverschillen wordt vergroot. Het proces is inefficiënt, foutgevoelig en tijdrovend. Om nog maar te zwijgen over de tijd die taxateurs kwijt zijn met het steeds opnieuw uitleggen hoe de waardebepaling tot stand is gekomen. Goede software zorgt ervoor dat het taxatieproces efficiënt en foutloos verloopt. Dat bespaart de taxateur tijd en energie.

Toekomstscenario’s
Om de waarde van het vastgoed te bepalen, moeten we nadenken over het gebruik in de komende tien tot vijftien jaar.
-Wordt het huidige gebruik voortgezet of moet een andere doelgroep in het complex worden gehuisvest?
-Wat betekent dit vervolgens voor opbrengsten en voor het gebouw?
-Is het noodzakelijk om te verbouwen en welke kosten zijn daarmee gemoeid?
-Of is het gebouw niet onderscheidend genoeg in vergelijking met het aanbod van andere partijen?
-Loopt de organisatie wellicht het risico op leegstand?

Al die scenario’s kunnen onderdeel van de waardering zijn. Het perspectief van een taxateur kan daarmee cijfermatig in het model worden vertaald.

Perspectief
De kasstromen die op jaarbasis vanuit het perspectief verbonden zijn aan (een gedeelte van) het object, kunnen worden opgenomen in het model. Het is bovendien mogelijk om per gebouwdeel een eigen discontovoet en exit yield te bepalen. Daarmee kan de waardering nog beter worden afgestemd op het toekomstperspectief van het vastgoed.

Over toekomst gesproken: die ziet er voor taxateurs van zorgvastgoed én voor hun klanten een stuk zonniger uit met het nieuwe taxatiemodel.

Bert van Scherpenzeel MRE MRICS REV is RICS Registered Valuer en bestuurslid sectie Bedrijfsmatig Vastgoed VBO Makelaar