Vastgoedfinanciering via eigen bv op losse schroeven

Prinsjesdag 2018 bracht een bonte verzameling aan fiscale wetsvoorstellen. Veel van deze voorstellen waren voor Prinsjesdag al uitgelekt, maar de zogenoemde rekening-courantmaatregel bracht toch nog een onaangename verrassing voor menig directeur grootaandeelhouder (DGA) die een aanmerkelijk belang houdt van 5% of meer in een bv.

Verstopt in de miljoenennota wordt namelijk een beperking voorgesteld van het bedrag dat een DGA mag lenen bij zijn eigen bv; lenen voor meer dan €500.000 wordt fiscaal ontmoedigd. Gisteren werd iets meer bekend over deze voorgenomen maatregel in de (per ongeluk te laat gepubliceerde) aanbiedingsbrief bij het Belastingplan 2019. De maatregel kan grote gevolgen hebben voor de vastgoedfinanciering via de eigen bv en kan daarnaast resulteren in aanzienlijke liquiditeitsproblemen.

Voorbeeld
Als gevolg van de rekening-courantmaatregel wordt de som van de totale schulden van een DGA aan zijn bv, voor zover die meer bedraagt dan €500.000, aangemerkt als inkomen uit aanmerkelijk belang. Dit inkomen wordt in de inkomstenbelasting belast in box 2. Dit kan grote gevolgen hebben voor de gebruikelijke vastgoedfinanciering via de eigen bv. Dit illustreren wij aan de hand van onderstaand voorbeeld.

Stel u bent DGA van een bv en heeft in het verleden geld geleend (€2 miljoen) van uw bv om privé te investeren in vastgoed. U heeft keurig een geldleningsovereenkomst opgesteld, u betaalt rente aan de bv en als particuliere belegger heeft u uw vastgoedbelegging (en schuld) opgenomen in de inkomstenbelasting in box 3. Niets aan de hand zou u denken. Op basis van de aankondiging is dit vanaf 1 januari 2022 niet meer mogelijk. Het bedrag boven de €500.000, dus in dit voorbeeld €1,5 miljoen, wordt fiscaal als winstuitkering in box 2 afgewikkeld. Omdat ook nog eens wordt voorgesteld om het box 2 tarief in 2021 te verhogen naar 26,9%, betekent dit een belastingheffing van €403.500. Doorgaans zit het geld in de stenen, waardoor het ook nog eens een onmogelijke opgave wordt om de belasting te kunnen betalen.

Voornemen
Vooralsnog betreft de rekening-courantmaatregel slechts een voornemen dat naar verwachting in het voorjaar 2019 in een wetsvoorstel wordt gegoten. Voor de DGA met een eigenwoningschuld wordt een overgangsmaatregel getroffen, maar het is nog onbekend hoe deze eruit zal zien. Aangekondigd is om de maatregel in werking te laten treden op 1 januari 2022. Hierdoor hebben DGA's in principe 3 jaar de tijd om de schuld aan de bv terug te brengen tot €500.000. De DGA kan bijvoorbeeld zijn schuld aflossen, herfinancieren via de bank of kiezen om een dividenduitkering te doen die belast is in box 2. Let op, ook de box 2 tarieven gaan wijzigen: in 2019 bedraagt het box 2 tarief nog 25%, in 2020 26,25% en vanaf 2021 26,9%.

Lees meer over de rekening-courantmaatregel en andere wetsvoorstellen van Prinsjesdag op www.hvkstevens.com. Karsten de Heus is als fiscalist werkzaam bij HVK Stevens. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met De Heus via k.deheus@hvkstevens.com of op 020-210 50 76.

Lees hier de nieuwsbrief op de website van HVK Stevens.