Ook in deze snel aantrekkende economie blijft een gerichte en gecoördineerde aanpak van onze bestaande werklocaties van groot belang. Zowel op de kantorenmarkt als op de bedrijventerreinen is de mismatch tussen vraag en aanbod enorm. Om marktpartijen en overheden in de provincie Utrecht te helpen bij de aanpak van problematische kantoor- en bedrijfsruimte, heeft Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) een leegstand- en transformatiekaart vormgegeven. Lees dit artikel om te weten te komen wat deze digitale kaart voor u kan betekenen.

De economie trekt aan, maar leegstand blijft bestaan
Na een aantal moeizame jaren draait de Nederlandse vastgoedmarkt weer op volle toeren. De prijzen zitten stevig in de lift en beleggers verwachten dat de interesse in commercieel vastgoed in 2018 verder zal toenemen. De stijgende prijzen zijn niet altijd het gevolg van een sterk toegenomen vraag, maar komen vooral door een ruime beschikbaarheid van kapitaal in combinatie met de extreem lage rente. Dat maakt het voor beleggers interessant om in stenen te investeren.

Zeker in de kantorensector geldt dat er slechts op enkele toplocaties sprake is van een toegenomen vraag vanuit de markt. Op andere plekken, soms slechts enkele kilometers verderop, blijft de leegstand fors. Ondanks de vele onttrekkingen die de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden door sloop en transformatie, wordt eind 2017 in de provincie Utrecht nog altijd bijna een miljoen vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Voor tenminste een derde daarvan zal een andere bestemming gevonden moeten worden, dus buiten de kantoorfunctie.

Ook in de nieuwste studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) wordt bevestigd dat de vraag naar kantoorruimte ook op de langere termijn het huidige aanbod niet zal overstijgen. Onttrekken van kantoorruimte blijft nodig. Slechts op enkele toplocaties is het selectief toevoegen van vervangingsnieuwbouw aan de orde, aldus het PBL.

Ondanks de aantrekkende economie blijven werklocaties geconfronteerd met leegstand en veroudering

OMU pakt bestaande werklocaties aan
De aantrekkende markt leidt ertoe dat veel gemeenten de bouw van nieuwe kantoren en de uitbreiding van bedrijventerreinen weer mogelijk willen maken. Provincies kunnen zorgen voor regionale afstemming, en zo een belangrijke rol spelen bij het beteugelen van overoptimisme bij gemeenten en marktpartijen.

De provincie Utrecht is één van de meest actieve partijen op dit front, door in zowel de kantorenmarkt als op de bedrijventerreinen te focussen op bestaande locaties en de planologische uitbreidingsruimte sterk te beperken

Als zelfstandige uitvoeringsorganisatie van de provincie Utrecht werkt N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) al sinds 2011 samen met marktpartijen en gemeenten aan de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en de transformatie van leegstaande kantoren. Dat doet OMU in de rollen van adviseur, intermediair, financier en investeerder. Doelstelling is om nieuwe uitbreidingen en gronduitgifte zo veel mogelijk te beperken. Zo verbetert OMU ruimtelijke kwaliteit, vestigingsklimaat en duurzaamheid. Als één van de weinigen financiert OMU vooral de ontwikkelfase (planvorming en verwerving) van herstructurerings- en transformatieprojecten. Daarmee komt OMU tegemoet aan concrete en urgente vragen vanuit de markt.

Om haar rol als aanjager van vernieuwing op de Utrechtse werklocaties nog actiever op te kunnen pakken, heeft OMU in 2017 een digitale kaart gelanceerd. In deze kaart wordt diverse data en informatie op pand-, locatie-, gemeentelijk en regionaal niveau in één oogopslag inzichtelijk gemaakt.

De digitale kaart is vormgegeven door de adviseurs van Over Morgen. Op de website van Over Morgen is meer informatie opgenomen over de werking van de digitale kaart, en de bijdrage die het bureau heeft geleverd aan de totstandkoming ervan.

Transformatiemarkt is volwassen geworden
De afgelopen jaren heeft OMU diverse kantoortransformaties mogelijk gemaakt. In de provincie Utrecht is sinds 2011 door circa 130 projecten ruim 600.000 vierkante meter kantorenleegstand uit de markt gehaald, en zijn bijna 8.000 woningen aan de voorraad toegevoegd.

Zo is dit marktsegment in korte tijd volwassen geworden. Door de toegenomen schaarste aan woningbeleggingsproducten en de toegenomen kwaliteit van transformatieprojecten worden de verschillen in beleggingswaarden tussen nieuwbouw en transformatie kleiner. Projecten vinden sneller hun weg naar een eindbelegger en steeds meer geldleners zijn bereid om initiatiefnemers van financiering te voorzien.

Daardoor neemt de druk op de transformatiemarkt snel toe. Voor ontwikkelaars wordt het lastiger om geschikte objecten te verwerven. De meest kansrijke kantoren zijn ondertussen wel opgepakt. Nieuwe initiatieven komen niet van de grond door stijgende vastgoedprijzen, gecombineerd met de toenemende neiging van gemeenten om diverse eisen en wensen te ‘stapelen’.

Bij minder dan de helft van de resterende leegstaand is transformatie naar de woonfunctie nog interessant. Alleen al in de provincie Utrecht zal tenminste 300.000 vierkante meter kantoorruimte naar verwachting nooit meer voor deze functie ingezet worden, terwijl deze panden of plekken ook ongeschikt zijn om te wonen.

Met de digitale kaart helpt OMU eigenaren, initiatiefnemers en gemeenten om kansrijke oplossingen te vinden voor de lastigste kantoorgebouwen: het ‘hooghangend fruit’. Door diverse databronnen te combineren wordt (verborgen) leegstand in beeld gebracht. Zo toont de kaart bijvoorbeeld wat het energielabel is van een kantoorpand en hoe groot de afstand is tot voorzieningen, woongebieden en infrastructuur, om zo de mogelijkheden van hergebruik, herbestemming en herontwikkeling voor diverse andere functies inzichtelijk te maken.

Ook maakt de digitale kaart inzichtelijk welke kantoortransformaties al hebben plaatsgevonden in de provincie Utrecht: op welk adres, hoeveel vierkante meter, door welke partij, en ten behoeve van welke nieuwe functie(s)? Deze inventarisatie van kantoortransformaties wordt tevens integraal weergegeven op utrechttransformeert.nl, een digitaal platform dat door de provincie en de acht grootste kantoorhoudende Utrechtse gemeenten gezamenlijk is opgericht om kantorenleegstand proactief te bestrijden.

Bedrijventerreinen zitten op slot
Op sommige werklocaties in de provincie Utrecht neemt de hoeveelheid bedrijfsruimte die te koop en te huur wordt aangeboden, snel en sterk af. We zien meer ‘effectieve opnames’: vrijkomende hallen en loodsen worden direct in gebruik genomen door zittende ondernemers met een dringende uitbreidingsbehoefte, terwijl er vrijwel geen nieuwe bedrijfsruimte beschikbaar komt.

Hierdoor dreigen sommige Utrechtse werklocaties ‘op slot’ te raken. De dalende leegstand gaat niet gepaard met een kwaliteitsslag. Integendeel: sterk verouderde panden worden niet aangepakt en de versnippering en onderlinge rivaliteit op bedrijventerreinen nemen almaar toe, terwijl de benodigde verduurzaming en efficiencyslag uitblijven.

Kortom: de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen is nog altijd nodig, zelfs meer dan ooit. OMU heeft als doel om juist de meest complexe opgaven op te pakken. Met behulp van de digitale kaart maakt OMU inzichtelijk voor eigenaren, gebruikers, overheden en initiatiefnemers waar de kansen liggen voor verbetering.

Hoe zorgen we ervoor dat de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen niet ten koste gaat van de bestaande locaties, zoals vroeger zo vaak gebeurde? De digitale kaart maakt inzichtelijk wat de verduurzamingsmogelijkheden zijn van bedrijfspanden: wat is het huidige energielabel? Hoeveel zonnepanelen passen er op de daken? Kan er aangesloten worden op een warmtenet? Bevinden zich in de directe nabijheid onderbenutte hallen of terreinen waarmee geschoven en gepuzzeld kan worden om tot een efficiëntere inrichting te komen?

Kansen voor verduurzaming van gebouwen en gebieden worden in één oogopslag gevisualiseerd

Ervaar de kaart zelf!
Bent u eigenaar of ontwikkelaar van bedrijfs- of kantoorruimte in de provincie Utrecht waar verbetering, verandering of verplaatsing van de functie aan de orde is? Graag gaan de investmentmanagers van OMU het gesprek met u aan, met behulp van de digitale kaart.

Op de website van Over Morgen is meer informatie opgenomen over de werking van de digitale kaart.

De inventarisatie van de circa 130 kantoortransformaties die sinds 2011 in de provincie Utrecht tot uitvoering zijn gebracht, kan worden geraadpleegd op de website utrechttransformeert.nl.

Op deze website vindt u contactgegevens en nadere informatie over de activiteiten en projecten van OMU.

Grote foto helemaal bovenaan betreft kantoortransformatie in Maarssen: een verouderd kantoorpand aan de Planetenbaan werd herbestemd ten behoeve van 45 appartementen. OMU verstrekte de aankoopfinanciering aan de projectontwikkelaar.