Is de registratie van de energie-index bepalend voor de huurprijs van een woning?
Met ingang van 1 januari 2015 worden zelfstandige woningen gewaardeerd met een puntenwaardering voor de energie-index. Maar is de registratie van deze energie-index bepalend voor de prijs van huurwoningen?
De energie-index is een nauwkeurige berekening van de energieprestatie van een woning en wordt bepaald door ongeveer 150 kenmerken van de woning. Een lagere energie-index levert meer huurpunten op. Deze punten bepalen de maximale huurprijs van de woning. De energie-index is daarom met name van belang voor verhuurders van woningen die onder de liberalisatiegrens liggen.
Vereenvoudigd energielabel
Tot 1 januari 2015 gold het vereenvoudigde energielabel en de registratie daarvan maakte een essentieel onderdeel daarvan uit omdat dit huurders de mogelijkheid gaf om voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst zich daar een oordeel over te vormen.
Voor zelfstandige woonruimtes zonder BAG-registratie (Basisregistraties Adressen en Gebouwen) bracht de oude regeling met zich mee dat slechts het bouwjaar van de woonruimte in de puntentelling betrokken werd, hetgeen leidde tot onrechtvaardige situaties. Het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt immers geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen die in de loop der tijd verbetert. Zodoende bracht een woning zonder huisnummer gelegen in een groter en ouder gebouw dat later energiezuinig werd gemaakt weinig huurpunten op.
Geen verplichting tot registratie
Naar aanleiding van de wijziging op 1 januari 2015 is rubriek 4 van het Woningwaarderingsstelsel, zoals neergelegd in Bijlage 1 van het Besluit huurprijzen woonruimte, gewijzigd. Hierin is geen verplichting meer opgenomen om ook de energie-index te registreren. De energie-index telt vanaf die datum ook mee bij woningwaardering van de hierboven genoemde woonruimtes zonder BAG-registratie. Omdat de verbeteringen als gevolg van het treffen van energiebesparende voorzieningen wel tot uitdrukking komen in een energie-index, wordt het voor woningeigenaren interessant om ook woonruimtes zonder BAG-registratie die bestemd zijn voor verhuur energiezuinig te maken.
Wat is de uitspraak van de rechter?
De rechtbank Noord-Nederland heeft in haar uitspraak van 10 augustus 2016 (ECLI:NL:RBNNE:2016:4509) bevestigd dat voor de toekenning van punten voor de energieprestatie van een woning niet bepalend is of de energie-index geregistreerd, maar dat uitgegaan moet worden van de opnamedatum van die index. In deze uitspraak benadrukt de rechtbank dat de wetgever er voor heeft gekozen om woningeigenaren niet te verplichten om de energie-index te registeren.
De omstandigheid dat niet is gebleken dat ook de energie-index dient te worden geregistreerd alvorens hiervoor punten kunnen worden toegekend, maakte volgens de rechtbank dat de Huurcommissie de woning ten onrechte te laag had gewaardeerd.
Conclusie
Kortom, voornoemde uitspraak bevestigt dat het Besluit huurprijzen woonruimte niet vereist dat de sinds 1 januari 2015 geldende energie-index ingeschreven moet zijn, wil de verhuurder op basis daarvan kwaliteitspunten scoren bij de toepassing van het Woningwaarderingsstelsel. Voor de verhuurder is het van belang om er bedacht op te zijn dat de opnamedatum van de energie-index plaats dient te vinden vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst, zodat deze mee kan worden genomen bij de waardering van de woning.
Bovenstaand artikel is een verkorte variant. Wie meer details wilt lezen van de originele uitspraak en de analyse hiervan, klik dan HIER.
Marcel van Hooijdonk is DGA van woningbeleggingsbedrijf Zuylenstaete Vastgoed BV.
Laatste nieuws
- 23-04-2024 21:33 Wet verlenging maximale jaarlijkse huurstijging vrije sector ook door Eerste Kamer aangenomen
- 23-04-2024 17:38 Neprom en IVBN slaan alarm om huurwet: 'Cruciale aanpassingen worden genegeerd'
- 23-04-2024 16:21 Twee nieuwe huurders op bedrijvencentrum De Veemarkt in Amsterdam
- 23-04-2024 11:00 Door Artificial Intelligence 4,5 (van de 5) sterren op Trustpilot
- 23-04-2024 10:15 'Leer van Certitudo Capital, Signa en Evergrande en houd governance simpel'
- 23-04-2024 10:13 Middenhuurdebat: De Jonge verdedigt de vastgoedsector tegen nóg radicalere plannen
- 23-04-2024 09:14 Ontdek verschillende bouwstijlen voor jouw ideale woning
- 23-04-2024 09:09 CBS: Nieuwe woningen in pijplijn bijna gelijk aan 2022
- 23-04-2024 09:00 Multi neemt weer een fastfood-vestiging over
- 23-04-2024 06:00 Eerste Kamerlid Kemperman: ‘Nog maar de vraag of de Wet betaalbare huur er daadwerkelijk komt’
- 22-04-2024 17:22 DNB: Als huiseigenaren niet genoeg verduurzamen, dan dit verplichten bij aankoop
- 22-04-2024 16:51 Jessica Pilkes benoemd tot Head of Asset Management voor Noord-Europa van Prologis
- 22-04-2024 16:40 Particuliere belegger koopt kantorencomplex in Assen
- 22-04-2024 15:59 PVV helpt middenhuurregulering ‘waarschijnlijk’ naar een meerderheid in Tweede Kamer
- 22-04-2024 15:37 Intentieverklaring ASML en gemeente Eindhoven: Onderzoek naar uitbreiding op Brainport Industries Campus
- 22-04-2024 14:31 Verhuurders van monumenten opgelet: Bijna alle rijksmonumenten vallen straks in de middenhuur
- 22-04-2024 13:57 Hogere hypotheekrente op komst
- 22-04-2024 13:48 Week van de waarheid voor woningmarkt in de politiek
- 22-04-2024 13:44 Corporaties investeren fors, WSW heeft nog nooit zoveel leningen geborgd
- 22-04-2024 13:03 Scapino huurt in Cityplaza Nieuwegein
- 22-04-2024 12:51 ACE Real Estate Investments koopt kantoorgebouw aan Laan van Meerdervoort in Den Haag
- 22-04-2024 11:50 Vogue Bike huurt 10.500 m2 kantoor- en bedrijfsruimte in Aalsmeer
- 22-04-2024 11:21 Een straatje erbij: Stip aan horizon voor vlottrekken woningmarktcrisis?
- 22-04-2024 11:10 Flitsbezorger Getir vertrekt waarschijnlijk uit Nederland
- 22-04-2024 10:37 Willy Naessens Nederland bouwt nieuw distributiecentrum van Jysk in Lelystad
- 22-04-2024 09:39 Onderzoek: Duitse Mietspiegel-model mogelijk beter alternatief dan Wet betaalbare huur
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.