Referenties bij zorgvastgoed? Niet doen!
De waarde van zorgvastgoed wordt steeds belangrijker; niet alleen voor financiers maar ook voor de bestuurders zelf. Zij zijn immers verplicht om in de jaarrekening aan te geven welke risico’s de organisatie loopt als het gaat om de waarde van haar vastgoed. Daarvoor is de boekwaarde (in de regel de waarderingsgrondslag) van belang, net als de bedrijfs- en de marktwaarde. Maar wat is de waarde van het vastgoed? Het antwoord is afhankelijk van een groot aantal factoren, maar referentieobjecten zijn vrijwel nooit bruikbaar.
Bij de vraag naar de waarde gaat het vooral om vastgoed met een toelating dat valt onder de Wet toelating zorginstellingen (WTZi). Daarvan is alleen bekend dat de bekostiging vanaf 2018 integraal is (vastgoedopbrengsten en zorgopbrengsten zijn niet meer gesplitst) en dat die onderhandelbaar is.
Containerbegrip?
Zorgvastgoed wordt vaak als containerbegrip gebruikt, maar de transacties die in het nieuws komen, hebben met name betrekking op verzorgingshuizen en woonlocaties waar zorg wordt aangeboden. We kunnen zorgvastgoed verdelen in de volgende categorieën: wonen ondersteund met verzorging, behandeling/dagbesteding en verzorging ondersteund met verblijf.
Onder deze laatste categorie vallen bijvoorbeeld GGZ-klinieken of zwaardere gehandicaptenzorg. Het aantal transacties voor die laatste groep is heel beperkt. Eigenlijk zien we vooral transacties voor de eerste categorie. Soms gaat het dan om sale en lease back, maar we zien ook vastgoed dat wordt ingezet voor alternatief gebruik.
Correcte waarde?
Hoe bepalen we de correcte waarde van zorgvastgoed, dat zo veel facetten kent? Net als bij andere categorieën vastgoed is de waarde in hoge mate afhankelijk van de opbrengsten. Bij zorgvastgoed is de opbrengst soms gebaseerd op de te ontvangen bekostiging. De zorgzwaarte is dan bepalend. Het Zorgkantoor let niet alleen op prijs maar ook op kwaliteit van zorg: de omvang en de mate waarin voldaan kan worden aan de gestelde eisen.
Voor de waardering van zorgvastgoed is de exploitatie dus ook van belang. Dat geldt overigens niet voor panden die niet onder de WTZi vallen: in dat geval wordt de waarde veelal gebaseerd op de alternatieve aanwending. Dan speelt ook de bestemming een rol, net als de mate waarin die kan worden gewijzigd. Ook de vraag of het een specifiek object betreft, is belangrijk. En soms wordt het object nog een – lange of korte – tijd verhuurd door de verkopende organisatie.
Werk aan het zorgvastgoed!
Er is dus sprake van een grote verscheidenheid in het type objecten én in opbrengsten. Verschillen zijn er ook in de mate waarin een bestemming gewijzigd kan worden van maatschappelijk in een andere bestemming zoals wonen. Daarom is het niet zomaar mogelijk om met een algemeen referentiecijfer te werken. Om een referentie te kunnen gebruiken, moeten we de achterliggende transactie kennen.
Daaruit blijkt of het gaat om een verhuurd object (en wie de risico’s van leegstand voor zijn rekening neemt) en waarop de opbrengst is gebaseerd. Dan wordt ook duidelijk of de hurende organisatie rekening heeft gehouden met wijziging van bekostiging (o.a. scheiden van wonen en zorg); inclusief het risico op discontinuïteit. En in hoeverre is rekening gehouden met een wijziging van de bestemming? En is er sprake van een noodzakelijke investering? Het moge duidelijk zijn: toepassing van een referentie zonder meer is in deze specifieke categorie vastgoed onmogelijk.
Bert Scherpenzeel REV is bestuurslid sectie Bedrijfsmatig Vastgoed van brancheorganisatie VBO Makelaar
Laatste nieuws
- 03-07-2024 08:49 Mooiland verkoopt 629 woningen aan Alwel, Laurentius en WonenBreburg
- 03-07-2024 08:39 Gemeenteraad Alkmaar stelt bestemmingsplan voor maximaal 550 woningen vast
- 02-07-2024 16:34 Nova Capital verkoopt MediArena Studio’s aan Frans vastgoedfonds
- 02-07-2024 16:24 Peakside verkoopt kantoorgebouw op Schiphol-Rijk
- 02-07-2024 15:23 Garbe verkoopt rechtbank aan gemeente Almelo
- 02-07-2024 14:53 Accountantskantoor huurt bijna 500 m2 in Zoetermeer
- 02-07-2024 14:36 Dreef Beheer koopt voormalig badhuis in Amsterdam
- 02-07-2024 14:31 VanHaren huurt bijna 600 m2 in winkelcentrum Zuidplein
- 02-07-2024 14:10 UrbanLinx koopt bedrijfspand van 13.000 m2 in Doetinchem
- 02-07-2024 13:55 Eric Harmsen nieuwe directeur en mede-eigenaar IJver
- 02-07-2024 13:49 Progam koopt kantoor en opslagruimte in Dordrecht
- 02-07-2024 12:14 Verhuurplatforms: 'Makelaars verantwoordelijk voor illegale vraaghuurprijzen met Wet betaalbare huur'
- 02-07-2024 12:02 Amsterdam wil borgingsplafond verhogen met 750 miljoen per corporatie
- 02-07-2024 11:39 NVM wil graag met eigen expertise bijdrage leveren aan Nota Ruimte
- 02-07-2024 11:31 M7 verkoopt kantoorgebouw in Dordrecht aan ER Capital
- 02-07-2024 11:21 Leegstand is onnodige verspilling, en daar is wat aan te doen
- 02-07-2024 10:56 Scope Spatial Strategy opgericht
- 02-07-2024 10:38 Loek Eskens project manager bij Trec Development Services
- 02-07-2024 10:30 Geldschieter Blokker in de race voor overname The Body Shop
- 02-07-2024 10:05 Wie is Mona Keijzer, de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening?
- 02-07-2024 09:58 Quares property manager voor Nederlandse vastgoedportefeuille van Logicor
- 02-07-2024 09:45 Topvacature: Biesterbos Groep zoekt technisch manager/beheerder
- 02-07-2024 09:16 Duurzaam beleggen in bedrijfsvastgoed
- 02-07-2024 08:56 De Koning is dood, lang leve (de) Keijzer
- 02-07-2024 08:50 Inflatie in juni 3,2 procent bij snelle raming
- 01-07-2024 16:27 Rijksvastgoedbedrijf koopt Johan de Wittlaan 15 in Den Haag
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.