Zorgvastgoed: 'Niet alleen ontwikkelen op gevoel, maar eerst analyseren'

De markt van ‘kleinschalig wonen met zorg’ is de afgelopen jaren sterk in beweging geweest. Zorgondernemers hebben inmiddels eigen concepten weten om te zetten in een eigen merk op meerdere locaties. Ze ontwikkelen met marktpartijen lokaal, regionaal, landelijk of zelfs internationaal nieuwe locaties waar wonen met 24/7 zorg wordt geboden. Veel beleggers, waaronder steeds meer buitenlandse beleggers, hebben de stroom van projecten in Nederland in hun vizier. Inmiddels is deze markt dan ook volwassen geworden en is bezig om de stap naar het next level te maken.

Next level
In de voor de hand liggende plaatsen met een vanzelfsprekend potentieel zijn inmiddels goede kleinschalig wonen met zorg locaties ontwikkeld of in ontwikkeling. Zaak is nu om de minder geijkte plaatsen aan te wijzen. Deze minder geijkte plaatsen kunnen echter heel interessant zijn maar liggen blijkbaar niet direct op het vizier. Om de stap naar het next level te maken, wordt het steeds meer een kwestie van eerst analyseren op basis van een marktonderzoek en niet starten met een ontwikkeling op basis van een ‘goed gevoel’.

Voor een marktonderzoek naar het potentieel in de markt wordt een analyse op basis van big data uitgevoerd. In big data zijn ouderen targets geworden, algoritmes, ZZP’s, nullen en enen. Maar wil je als vastgoedontwikkelaar relevant zijn in zorgvastgoed, dan moet je de ouderen als mens serieus nemen. Want ouderen zijn geen algoritme, en evenmin een consument. Van belang is dat je weet hoe je de data moet interpreteren en dat je weet ‘hoe de hazen lokaal lopen’.

Potentieel in de markt
Nu de markt de stap naar het next level maakt, is bij de start van een initiatief een goede analyse van het potentieel van het initiatief van wezenlijk belang. Om alle stakeholders te overtuigen en goed te informeren is van belang om aan te tonen waar potentieel zit in de markt. Maar ook hoe kan ik differentiëren, waar zit mijn doelgroep en wat heeft mijn doelgroep te besteden? Wat zijn interesses van mijn doelgroep en welke zorgvraag heeft mijn doelgroep? Wat is het aanbod vanuit het reguliere en vanuit het particuliere aanbod?

Kortom, je wilt weten hoeveel potentieel waar aanwezig is om voor te ontwikkelen. Data interpreteren is kennisnemen van de markt en van het potentieel. Kennis is macht en biedt je een voorsprong op je concurrentie.

Aan de hand van populatie-, huishoud- en zorgvraagdata kan een vertaling worden gemaakt naar seniorenprofielen. Daarin worden combinaties gemaakt van allerlei openbare beleidsdata en sociaal economische huishouddata waaronder woon- en leefstijlen en andere data over gedrag. In seniorenprofielen kan daardoor bijvoorbeeld een onderscheid gemaakt worden tussen senioren met lage-, midden- en hogere inkomens/vermogens.

De grote vraag is echter welke ontwikkeling we naar de toekomst zien op basis van de huidige situatie, ofwel “data, quo vadis?” Om de toekomst te voorspellen (predictive analyses / forecasting) zijn analyses nodig om te kunnen extrapoleren. Door de data in tijd te extrapoleren ontstaat een beeld van nu, maar ook van de toekomst (2020, 2030 en 2040). Dit kan op allerlei niveaus met betrekking tot de populatie, de zorgvraag als het zorgaanbod. Informatie over de populatie (opbouw buurten/wijken) als de zorgvraag (intramuraal, extramuraal en de belangrijkste ziektebeelden) en het zorgaanbod (zowel regulier als particulier) geeft inzicht om uiteindelijk gefundeerde en afgewogen keuzes te maken.

Dat is waar het in het next level om draait en hoe het onderscheid wordt gemaakt tussen succes en failure. Careinvest en HD zijn partijen die met de Careinvest Monitor in staat zijn deze ondersteuning en onderbouwing te bieden. “Dat is uniek en nét wat ik zoek”, zeggen onze opdrachtgevers, zoals zorgondernemers, ontwikkelaars en investeerders.

Business Meeting
Wilt u meer weten over wat de kracht van data is in het ontwikkelen van nieuwe zorglocaties? En hoe je de risico’s van zorgvastgoed op een nieuwe manier kun structureren? In de ouderenzorg(vastgoed) zijn er vele innovaties op dit gebied. Op 31 oktober 2017 vindt een Business Meeting van Careinvest plaats waar een aantal experts u inzicht geven hoe u innovatieve tools kunt inzetten in uw zorgvastgoedvraagstukken. U bent van harte welkom. Meer informatie over de Business Meeting vindt u hier.

Mark Logtenberg - met zorg ontwikkeld. Logtenberg is deskundige op het ontwikkelen van kleinschalig wonen met zorg. Hij werkt als commercieel ontwikkelingsmanager bij de HD Groep en als integrator bij Careinvest. Hij is actief op Twitter @Logtenberg en LinkedIn.