Ontbinding huurovereenkomst en verzoek moratorium: hoe ingewikkeld kan het zijn?

Bart Poort adviseert als advocaat regelmatig corporaties over problemen bij de executie van een vonnis wanneer bijvoorbeeld de huurder verzet tegen een verstekvonnis of een verzoek tot het gelasten van een moratorium instelt. Soms levert dit ingewikkelde discussies op. Aan de hand van een praktijkcasus wordt dit door hem duidelijk gemaakt.

De casus
De casus die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 22 mei 2017 lijkt op het oog vrij eenvoudig. Een huurder van een corporatie betaalt de huurpenningen niet en de corporatie stapt naar de rechter. De huurder verschijnt niet in de procedure en er wordt door de rechtbank een verstekvonnis gewezen. Op basis van het verstekvonnis is de huurovereenkomst ontbonden en is de huurder veroordeeld tot ontruiming. De huurder komt vervolgens in beweging. Er wordt een verzoek bij de rechtbank ingediend tot het gelasten van een moratorium en toepassing van de wettelijke schuldsaneringsregeling.

Een moratorium heeft de strekking om de huurder een adempauze te verschaffen van maximaal zes maanden (moratorium) om het minnelijk schuldsaneringstraject voort te zetten en zonder dreiging van een uithuiszetting een minnelijke regeling met zijn schuldeisers te bereiken of af te ronden. Tevens wordt verzet ingesteld tegen het gewezen verstekvonnis. Het verzoek tot toepassing van de schuldsaneringsregeling wordt toegewezen en de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis wordt opgeschort voor de duur van zes maanden onder de voorwaarde dat de lopende huurpenningen tijdig en volledig worden voldaan.

Huurpenningen worden niet op tijd voldaan
De verschuldigde huurpenningen worden vervolgens niet tijdig voor de eerste van de maand voldaan maar pas zes dagen later. De corporatie geeft de deurwaarder de opdracht om het vonnis alsnog ten uitvoer te leggen omdat de voorwaarden waaronder het moratoriumverzoek is toegewezen en de opschorting van de executie van het verstekvonnis door de rechter is bevolen niet zijn nagekomen.

Probleem voor deurwaarder
Door de deurwaarder wordt aangegeven dat deze niet de opdracht tot executie van het vonnis zal uitvoeren. De deurwaarder heeft namelijk kennisgenomen van het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 21 maart 2017. In dat arrest is in de kern overwogen dat in geval niet aan de voorwaarden voor de opschorting is voldaan, het moratorium niet automatisch vervalt maar dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen waarbij een opzegtermijn in acht weken moet worden genomen. Wanneer de huurder niet met de opzegging instemt, dient de gang naar de rechter te worden gevolgd.

De deurwaarder moet volgens de maatstaven die hij binnen zijn beroepsgroep dient na te leven zich rekenschap geven van de mogelijke consequenties van het Haagse arrest.

Kort geding door deurwaarder
De deurwaarder start vervolgens een deurwaarders kort geding waarin hij aan de rechter verzoekt te bepalen of de deurwaarder gehouden is de opdracht tot executie uit te voeren. De centrale vraag in dit kort geding is of de corporatie alsnog de huurovereenkomst had moeten opzeggen alvorens de deurwaarder op te dragen het ontruimingsvonnis ten uitvoer te leggen. De corporatie meent van niet en voert daarvoor juridische gronden aan, onder meer met een beroep op de wetsgeschiedenis van artikel 305 Faillissementswet.

De rechter stelt de corporatie in het gelijk en oordeelt dat het vereiste van een opzegging hier niet moet worden gehanteerd. Er ligt immers een uitvoerbaar bij voorraad verklaard ontruimingsvonnis van de kantonrechter. Het verleende moratorium en de in het moratorium vervatte verlenging van de door de kantonrechter ontbonden huurovereenkomst voor de duur van de voorziening zijn vervallen. De geldigheid van die voorziening is geëindigd omdat aan de daaraan verbonden voorwaarden van tijdige en volledige betaling van de lopende huurpenningen niet is voldaan. Met het geëindigd zijn van de huurovereenkomst laat het alsnog stellen van de eis van opzegging zich volgens de rechter bezwaarlijk verenigen. Het derde lid van artikel 305 Faillissementswet, waarin het opzeggingsvereiste is opgenomen, speelt hier naar het oordeel van de rechter geen rol. Het beroep van de corporatie op de wetsgeschiedenis is voldoende overtuigend.

Conclusie en relevantie voor de praktijk
De voorzieningenrechter oordeelt dat de deurwaarder zich in deze zaak niet hoeft te laten leiden door het Haagse arrest en zich op grond van dit vonnis vrij mag achten om de opgedragen ontruiming uit te voeren. Uiteraard geldt wel dat het verstekvonnis niet mag zijn achterhaald door een inmiddels mogelijk uitgesproken vonnis in het verzet waarbij de ontbinding en ontruiming niet in stand zijn gelaten.

Naast het feit dat een deurwaarders kort geding niet vaak voorkomt, is dit kort geding zeer interessant. Al is het maar omdat de voorzieningenrechter van de Rechtbank Oost-Brabant een arrest van het Hof Den Haag naast zich neerlegt, althans feitelijk oordeelt dat het Hof Den Haag geen juist oordeel heeft gegeven. De uitleg die de voorzieningenrechter van de Rechtbank Oost-Brabant geeft aan artikel 305 Faillissementswet en de concrete casus lijkt mij terecht. Voor de deurwaarders roept dit wel de vraag op of nu ook bij andere rechtbanken een vergelijkbaar kort geding moet worden gevoerd om uiteindelijk vrij te zijn de opdracht tot executie in een vergelijkbaar geval te mogen uitvoeren. Het is dan ook zeer wenselijk dat hierover door andere gerechtshoven of de Hoge Raad uitsluitsel wordt gegeven zodat hier een eenduidige lijn in kan worden gevonden.
 

Indien u over deze concrete zaak of deze praktijk vragen heeft, kunt u met mij contact opnemen.

Een column van Bart Poort, advocaat-partner bij Weebers Vastgoed Advocaten en medeoprichter van het online kennis platform corporatierecht.nl. Bart Poort werkt voor diverse corporaties en commerciële vastgoed partijen. Daarbij heeft hij onder meer zich beziggehouden met complexe overlastzaken, zaken op het gebied van woonbegeleiding, renovatie en gebreken, bijzondere contractvormen, executiegeschillen, hennep en woonfraude alsmede de huurrecht gerelateerde wet- en regelgeving. Ook adviseert hij commerciële vastgoed partijen bij huurrechtelijke zaken.