Makelaars let op: het blijft oppassen met asbest in woningen

Bestaat er een zorgplicht voor een makelaar omtrent de aanwezigheid van asbest in een woning? In een uitspraak van de tuchtcommissie van de NVM wordt geoordeeld dat een makelaar geen verantwoordelijkheid heeft om asbest te herkennen. Betekent dit dat een makelaar geen zorgplicht heeft bij de bemiddeling van de verkoop van een woning omtrent de mogelijke aanwezigheid van asbest? Nee, dit is niet het geval.

De uitspraak van de tuchtcommissie dient afgezet te worden tegen de huidige stand van de rechtspraak bij de gewone rechter. Na een verkregen uitspraak van de tuchtcommissie van de NVM, staat voor kopers immers altijd nog de gang naar de rechter open. In de rechtspraak is wel degelijk een zorgplicht voor makelaars aangenomen omtrent de aanwezigheid van asbest. Hierna zal allereerst de uitspraak van de tuchtcommissie worden behandeld en vervolgens zal deze worden afgezet tegen de geldende rechtspraak.

Uitspraak tuchtcommissie NVM

Op 22 december 2016 deed de tuchtcommissie van de NVM uitspraak in een zaak waarin de kopers van een woning de verkopend makelaar aansprakelijk hadden gesteld wegens het verzaken van zijn zorgplicht.

Feiten en omstandigheden
Kopers kochten een huis dat reeds 5 jaar bij de makelaar in de verkoop stond. Later bleek dat het gehele dak uit asbest bestond en daardoor volledig gesaneerd diende te worden, met de nodige kosten van dien.

Kopers stelden de makelaar aansprakelijk. Zij stelden daartoe dat de makelaar vanuit zijn 30-jarige vakkundige kennis en ervaring het dak als asbestverdacht had moeten aanmerken gezien het gebruikte materiaal, de bouwperiode, de wijze waarop de dakbedekking op het dak lag en de zichtbaarheid van de witte vezels in de dakbedekking.

De makelaar weigerde vervolgens mee te werken aan een door kopers gestart onderzoek, daarnaast bleek dat de makelaar de stamkaart omschrijving van het huis had gewijzigd na de kennisgeving omtrent het asbest en de makelaar bovendien de verklaring omtrent gedane uitspraken richting kopers over het dakmateriaal en de levensduur daarvan had gewijzigd. Bij kopers ontstond het vermoeden dat de makelaar mogelijk bewust de aanwezigheid van asbest had verzwegen.

Kopers besloten dan ook om de makelaar ter verantwoording te roepen bij de tuchtcommissie van het NVM. Zij kregen echter nul op het rekest.

Oordeel tuchtcommissie
De tuchtcommissie oordeelde namelijk dat een makelaar geen verantwoordelijkheid heeft om asbest te herkennen. Volgens de NVM wordt aan leden wel de voorwaarde gesteld kennis te hebben van asbest, echter dit betekent niet dat de leden hiervoor verantwoordelijk kunnen worden gehouden.

Voornoemd oordeel is niet in lijn met de geldende rechtspraak.

Geldende rechtspraak

Rechtbank Arnhem
In een tweetal uitspraken van de Rechtbank Arnhem van 18 mei 2010 en van 1 juni 2016 werd geoordeeld dat een makelaar jegens koper aansprakelijk was omdat de makelaar zijn zorgplicht jegens koper niet was nagekomen door hen niet in kennis te stellen van de eventuele aanwezigheid van asbest in de woning.

Uit voornoemde uitspraken volgt dat een makelaar wel degelijk een zorgplicht heeft. Een makelaar dient de zorgvuldigheid in acht te nemen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. De op een makelaar rustende zorgplicht brengt met zich mee dat een makelaar koper informeert omtrent hetgeen hem ter ore is gekomen over de mogelijke aanwezigheid van asbest. Het niet voldoen aan deze zorgplicht kwalificeert als onrechtmatige daad en op die grond is de makelaar aansprakelijk.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
In een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 mei 2016 heeft het Gerechtshof tevens geoordeeld dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak gehouden is om zorgvuldig te handelen bij de informatieverstrekking aan de koper. Daarbij wordt van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar een hoge mate van zorgvuldigheid gevergd bij het geven van inlichtingen. Wanneer een makelaar onjuiste informatie heeft verstrekt, brengt dit niet zonder meer mee dat hij aansprakelijk is op grond van onrechtmatige daad voor de schade die de koper daardoor lijdt. Een makelaar zal echter in beginsel wel aansprakelijk zijn wanneer hij stellige uitspraken doet, en hij op grond van zijn deskundigheid beter had moeten weten of nader onderzoek had moeten doen.

Conclusie
De uitspraak van de tuchtcommissie van de NVM geeft een makelaar geen vrijbrief om bij de bemiddeling van de verkoop van een onroerende zaak zich te onthouden van het doen van mededelingen dan wel het doen van onderzoek ter zake de mogelijke aanwezigheid van asbest. Een makelaar kan zich met andere woorden niet distantiëren van enige verantwoordelijkheid en op hem rust in dat kader dan ook een zorgplicht.

Een makelaar kan in een voorkomende zaak voor de tuchtcommissie dan wel een beroep doen op de uitspraak van 22 december 2016, de kans is echter groot dat de makelaar in een vervolgprocedure bij de gewone rechter aansprakelijk wordt gehouden. Met andere woorden: makelaars in Nederland, ben op je hoede bij (het vermoeden van) asbest.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op via:
mr. T. (Tim) Segers timsegers@lxa.nl of  mw. mr. I.C.A. (Inge) Franken ingefranken@lxa.nl van LXA.