‘Vierde industriële revolutie’ zet vastgoedwereld op z’n kop

Internet of things, virtual reality, smart energy, blockchain… Er is wereldwijd een ‘vierde industriële revolutie’ gaande, die van grote invloed is op de bebouwde omgeving en ook de vastgoedwereld op zijn kop zet. Vastgoedprofessionals die de boot niet willen missen, kunnen er maar beter op anticiperen. Dat was dé boodschap van het NVM Business Innovatiecongres, dat op 18 april 2017 plaatsvond in Nieuwegein en met ruim 650 deelnemers en een sterk inhoudelijk programma een groot succes kan worden genoemd.

Ruim 650 deelnemers op NVM Business Innovatiecongres

Naast dagvoorzitter Jort Kelder, macro-econoom Mathijs Bouman en nog twee sprekers uit eigen huis, algemeen voorzitter Ger Jaarsma van NVM en voorzitter Marcel de Boer van NVM Business, telde het door Liesbeth Kramer georganiseerde congres vier sprekers. Drie van hen schetsen de meest duurzame en innovatieve ontwikkelingen in het logistiek vastgoed en het commercieel vastgoed, de vierde en laatste hamerde er op dat die ontwikkelingen niet los kunnen worden gezien van de ‘vierde industriële revolutie’ die de wereld momenteel in zijn greep heeft.

“Bedrijven als Blockbuster, Kodak en Nokia hebben het afgelegd tegen Microsoft, Google, Facebook, Amazon en Alibaba,” betoogde Igor Beuker, trendwatcher en een van de meest gevraagde sprekers in Europa. “Als je denkt dat je de digitale revolutie het hoofd kunt bieden met een andere huisstijl of een nieuwe reclamecampagne, word je weggevaagd. Dat geldt ook voor de vastgoedwereld. Pas je business case aan. Zorg dat je een plan B hebt. Neem ‘millennials’ in dienst. Anders is het einde oefening en sneller dan je denkt. Autofabrikanten in Duitsland lachten zich een paar jaar geleden nog rot om de ambities van Tesla, de Amerikaanse fabrikant van elektrische auto’s. Inmiddels is het lachen ze vergaan.”

Nu of nooit
Airbnb en Seats2Meet zijn in de vastgoedwereld voorbeelden van bedrijven met een businessmodel dat appelleert aan de wensen, eisen en gewoonten van millennials, oftewel mensen die tussen 1980 en 2000 zijn geboren. “Zij zorgen voor een mega-tsunami, ook in het vastgoed”, bezwoer Beuker. “Ga niet zitten emmeren over wat het wordt, bitcoin of blockchain. Het komt eraan, in razend tempo, dus anticipeer erop. Nu of nooit.”

Ontwikkelaar OVG Real Estate heeft dat al gedaan, bleek uit de presentatie van Erik Ubels. Afkomstig van Deloitte Nederland, is hij sinds begin 2016 aan OVG verbonden als ‘chief technology officer’. “Voor beide werkgevers ben ik nauw betrokken geweest bij de ontwikkeling van The Edge, het meest innovatieve en duurzame gebouw ter wereld.”

The Edge is het schoolvoorbeeld van een ‘smart building’, maar volgens Ubels stond het ‘smart’ in dat begrip lange tijd vooral voor ‘duurzaam’ en ‘energiezuinig’. “Terwijl het ook betrekking heeft op comfort en gebruiksgemak voor de mensen die in het gebouw werken. Duurzaam is natuurlijk belangrijk, maar voor ons is dat allang de norm. Veel vernieuwender is het inmiddels om allerlei digitale technieken in een gebouw te integreren, die het aantrekkelijker maken voor gebruikers en daarmee voor huurders en eigenaren.”

NVM Business Innovatiecongres biedt glimp van ‘vastgoedwereld van morgen’
OVG Real Estate maakte tijdens het NVM Business Innovatiecongres duidelijk dat nieuwe digitale technieken niet alleen in het gebouw, maar ook al in het ontwerp- en bouwproces én bij marketing en sales kunnen worden toegepast. “Virtual reality maakt het mogelijk om een potentiële koper of financier op de braakliggende bouwlocatie alvast rond te laten lopen om en in het toekomstige gebouw, tot op de 27e verdieping,” gaf Ubels een voorbeeld.

Als het gebouw is gebouwd en in gebruik is genomen, gaat het veelbesproken ‘internet of things’ volgens Ubels veel verder dan het uitwisselen van data die onder andere door sensoren worden verzameld. “Hoeveel wc-papier is er nog? Wanneer is de lift voor het laatst gesmeerd? Wordt de vergaderruimte gebruikt of gaat de afspraak niet door en kan iemand anders er gebruik van maken? Internet of things vergroot het gebruikscomfort, verlaagt de onderhoudskosten en reduceert de huisvestingskosten omdat het kantoor veel efficiënter wordt gebruikt.”

DOKVAST
In alle opzichten, liet spreker Jos Klanderman van DOKVAST zien, kunnen ook steeds meer distributiecentra worden gedefinieerd als ‘smart building’. Groot zijn ze ook: zeker bij nieuwbouw is een oppervlak van 100.000 m2 of meer eerder regel dan uitzondering.

“Vanwege de enorme oppervlakten lenen de platte daken van logistiek vastgoed zich heel goed voor zonnepanelen,” legde de Managing Director van DOKVAST uit. “Maar hoewel energie een belangrijke factor is, heeft duurzaamheid betrekking op veel meer aspecten. Zelf gebruiken we de ‘term’ duurzaamheid trouwens bijna nooit meer. In plaats daarvan hebben we het liever over ‘kwaliteit’.”

Nadat de kwaliteit die DOKVAST levert eerder als door de Amerikaanse autofabrikant Tesla Motors op waarde was geschat, heeft ook Rhenus Contract Logistics de ontwikkelaar uit Oisterwijk omarmd. “In navolging van een distributiecentrum in Son, ontwikkelen we voor dit Duitse bedrijf nu ook een distributiecentrum in Tilburg dat als ‘smart building’ de lat weer een stuk hoger ligt in het logistieke vastgoed. Het dak van NewLogic III, zoals het gebouw gaat heten, wordt helemaal bedekt met zonnepanelen, waardoor het veel meer energie opwekt dan het verbruikt.”

Dankzij het futuristische ontwerp van architect Hung Tran, oogt NewLogic III bepaald niet als een blokkendoos die je, om met Jort Kelder te spreken, ‘maar beter onder de grond kunt stoppen’. “Het is niet alleen een mooi gebouw, maar ook een slim gebouw,” benadrukte Klanderman. “Internet of things staat nog in de kinderschoenen, maar ik ben ervan overtuigd dat het de wereld gaat veranderen. Met behulp van draadloze sensors kun je werkelijk alles meten. Door data te combineren, krijgt ook het gebruik en beheer van logistiek vastgoed een enorme impuls.”

Eén groot pretpark?
Naast digitale (communicatie)technieken speelden ook degenen die er mee kunnen lezen en schrijven, millennials, een grote rol in het verhaal van Markus Konings. Hij is Managing Director van Sandenburg Concept Creation dat vernieuwende retail- en foodserviceconcepten bedenkt en realiseert. In zijn presentatie passeerden uiteenlopende retailformules als Hutspot, Eataly, Bikini Berlin, Street Kitchen, De Ceuvel en CHV Noordkade Veghel de revue.

“Het winkellandschap wordt één groot pretpark”, concludeerde dagvoorzitter Jort Kelder, maar Konings verzekerde hem dat dergelijke concepten wel degelijk inspelen op de behoefte van de moderne consument aan beleving, ontmoeting en gemak. Dat ‘internet of things’ ook al is doorgedrongen tot de winkelvloer, liet hij zien met een video van het Amazon Go-concept waarbij gebruik wordt gemaakt van ‘de meest geavanceerde winkeltechnologie’. “Het motto is: ‘just grab and go’. Er komt geen kassa meer aan te pas, laat staan een kassière.”

Van ‘just grab and go’ was geen sprake tijdens de door Funda in Business gesponsorde netwerkborrel, waarmee het NVM Business Innovatiecongres werd afgesloten. Onder het genot van een hapje en een drankje bleven veel vastgoedprofessionals nog geruime tijd hangen, om te netwerken en om de ‘vastgoedwereld van morgen’ te bespreken waar ze zojuist op z’n minst een glimp van hadden opgevangen.

Internationale ontwikkelingen, Mathijs Bouman
Op het NVM Business-congres plaatste macro-econoom Mathijs Bouman de situatie op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt in internationaal perspectief. Onzekere factoren als de Brexit en de Amerikaanse ‘mercantilist’ en ‘olifant in porseleinkast’ Donald Trump ten spijt, durfde hij de aanwezigen gerust te stellen: de extreem lage rente gaat nog lang niet omhoog en mede dankzij de voor hen gunstige euro-dollar-koers blijven Amerikanen voorlopig nog wel even investeren in Europa. Op het innovatiecongres werd ook de ‘Praktijkhandreiking Nederlandse vastgoedtaxaties 2017’ gepresenteerd, eveneens een uitgave van NVM Business. 

Prefab plafonds in The Edge, Erik Ubels
Opgeleverd in december 2014, heeft kantoorgebouw The Edge op de Zuidas in Amsterdam volgens de toonaangevende certificeringsinstelling BREEAM een duurzaamheidsscore van 98,35 procent. Omdat het dankzij een uitgekiende toepassing van digitale technologieën ook wordt beschouwd als het ‘slimste gebouw ter wereld’, kan ook voortdurend worden gemeten of het gebouw de voorspelde energieprestaties ook daadwerkelijk levert. “In het verleden schortte het daar nog wel eens aan,” stelde Erik Ubels van ontwikkelaar OVG fijntjes vast op het NVM Business Innovatiecongres.

Afkomstig van de huurder van The Edge, Deloitte Nederland, verbaasde Ubels zich hogelijk over het enorme aantal technici dat ‘volop langs elkaar heen werkend bezig was het gebouw vol te stoppen met allerlei sensoren en technieken’. “Op mijn initiatief zijn vijf partijen bij elkaar gaan zitten, met als resultaat een prefab plafond met een dikte van acht centimeter waar alle technieken al in zijn verwerkt. Het is voor het eerst toegepast in SPARK, het kantoorgebouw op Sloterdijk dat door OVG ingrijpend is gerenoveerd met als resultaat ‘een van de meest vooruitstrevende kantoren van Nederland’.

Uitgave ‘Beleggen in Nederlands vastgoed’ gepresenteerd op congres
Alle bezoekers van het NVM Business Innovatiecongres kregen het boekje ‘Beleggen in Nederlands vastgoed’ mee. Met deze uitgave van NVM Business is voor het eerst de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt in kaart gebracht.

Aandelentransacties buiten beschouwing gelaten, investeerden beleggers in 2016 voor circa 11 miljard euro in Nederlands vastgoed dat een totale waarde van zo’n 300 miljard euro heeft. Uit de analyse van NVM Business blijkt dat Nederlandse beleggers steeds meer concurrentie krijgen van collega’s uit met name Groot-Brittannië, de Verenigde Staten en Duitsland, die worden gedreven door de lage rente en de ruime beschikbaarheid van kapitaal. NVM-voorzitter Ger Jaarsma omschreef de beleggingsmarkt als ‘de meest dynamische sector binnen de Nederlandse vastgoedmarkt’.

Onzekere factoren
De run op Nederlands vastgoed levert makelaars en taxateurs veel werk op. Dankzij hun kennis van de lokale markt en ‘human touch’ kunnen zij beleggers volgens Jaarsma behoeden voor zepers. In dat verband waarschuwde hij voor buitenlandse beleggers, vooral Angelsaksische private equity-fondsen, die alleen uit zijn op een ‘snelle, korte rit’. “Ze zitten op grote afstand van hun eigendom, zijn vooral gericht op rendement en niet op kwaliteit en nemen veel meer risico dan eigenlijk verantwoord is. Vastgoed is voor hen een financieel spreadsheet-product.”