Blog: Nieuwe ROZ-model woonruimte is verbetering
In april 2017 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuwe modelovereenkomst voor verhuur van woonruimte gepubliceerd. Een nieuw model was nodig nadat het Europe Hof van Justitie in 2013 had geoordeeld dat een belangrijke boetebepaling in het model oneerlijk is en daarom niet gold.
Daarnaast maakte de invoering per 1 juli 2016 van de wet doorstroming huurmarkt aanpassingen noodzakelijk. Naast deze aanpassingen zijn ook de Algemene Bepalingen behorende bij de model huurovereenkomst aangepast. In dit artikel worden kort de belangrijkste wijzigingen besproken.
De looptijd van de huurovereenkomst
Met de invoering van de wet doorstroming huurmarkt is tijdelijke verhuur van woonruimte eenvoudiger geworden. Kortgezegd is het voor particuliere verhuurders mogelijk zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar te verhuren zonder dat aan de zware vereisten voor opzegging van huur van woonruimte moet worden voldaan. Het einde van de huurovereenkomst moet nog wel worden aangezegd (zie mijn eerdere column voor een uitgebreidere beschouwing van de wet doorstroming huurmarkt).
Het model biedt voor de looptijd een viertal opties, te weten verhuur voor bepaalde of onbepaalde tijd met, of zonder een minimumduur. Afhankelijk van de gemaakte keuze kan de huurder de huurovereenkomst wel voortijdig beëindigen en gelden voor de verhuurder wel of niet de zware vereisten voor opzegging van huur van woonruimte. Optie 2 van de model huurovereenkomst redigeert een overeenkomst voor onbepaalde met een minimumduur van twaalf maanden. Omstreden is of de minimumduur van twaalf maanden geldig is. In zijn brief van 5 december 2016 aan de Tweede Kamer meende de minister van wel. Hij stelde dat “met de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd is afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur.”
In zijn brief van 3 februari 2017 stelt de minister echter dat een beding dat tussentijdse opzegging van de huur gedurende een bepaalde minimumperiode nietig is. De ROZ formuleert bij optie 2 een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van één jaar. Of die bepaling geldig is zal uit latere uitspraken moeten blijken. De verhuurder die ‘op veilig’ speelt kiest voor een huurovereenkomst geformuleerd volgens optie 1 of 4 van het model. De handleiding bij het model vermeldt uitdrukkelijk dat het gebruik van optie 2 niet zonder risico’s is.
Andere aanpassingen in de huurovereenkomst
In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder een waarborgsom moet betalen. In het 2003 model ontbrak, merkwaardigerwijs, deze bepaling. Het model bevat geen bepaling dat indien de huurprijs (bijvoorbeeld door indexatie) met meer dan tien procent is gestegen de huurder een aanvullende waarborgsom moet storten.
De huurprijsindexatieclausule van het model maakt een onderscheid tussen woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs en een niet-geliberaliseerde huurprijs. Nieuw is dat het model de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte de mogelijkheid biedt te indexeren met de prijsindex plus een vaste opslag.
In het oude (2003) model stond een boete van € 45 per dag op overtreding van het verbod van onderverhuur en een boete van € 25 per dag op alle andere tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. In 2003 heeft het Europese Hof van Justitie geoordeeld dat deze boete oneerlijk was, waardoor het beding in het geheel niet meer gold. De ROZ heeft de boetes daarom nu gespecificeerd per overtreding en (in de handleiding gemaximeerd in absolute bedragen. Het boetebeding is daardoor beter bestand tegen toetsing aan het Europese recht over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten).
Aanpassingen in de Algemene Bepalingen
De algemene bepalingen (AB) zijn logischer ingedeeld. In 2003 stonden de verplichtingen van de huurder bij aanvang en bij het einde van de huur in dezelfde bepaling. De AB bevatten nu een afzonderlijke bepaling over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur en bij oplevering.
Het verbod van onderverhuur is uitgebreid met ingebruikgeving als AirBNB. Daarnaast is de huurder verplicht het gehuurde voortdurend te gebruiken. Deze aanpassing is mogelijk een reactie op een uitspraak van het hof Amsterdam, dat oordeelde de oude AB geen verplichting tot hoofdverblijf bevatte. Door te bepalen dat huurder het gehuurde voortdurend dient te bewonen, is een gebruik als pied-a-terre eerder een tekortkoming dan voorheen.
In de oude AB was bepaald dat huurder een service abonnement voor onderhoud van de CV-installatie diende af te sluiten. Of dit een verplichting is die op grond van het besluit kleine herstellingen ten laste van huurder kan worden gebracht is omstreden. De nieuwe AB maken aan deze discussie een einde door deze verplichting af te schaffen.
Conclusie
Het nieuwe model is een verbetering t.o.v. het oude model. De Algemene Bepalingen zijn logischer ingedeeld en hebben rechtspraak sinds de introductie van het vorige model verwerkt. Het model blijft geschreven vanuit het perspectief van de verhuurder en is daarom niet het aangewezen model voor aanhuurmakelaars.
Het invullen van het model en het maken van aanvullingen op het model vereist basiskennis van het huurrecht van woonruimte. In de training ROZ model woonruimte wordt geoefend met het werken met het nieuwe model. Deze training vindt op 23 mei plaats. Er zijn nog enkele plekken beschikbaar.
Elout Korevaar is advocaat bij Hoeberechts Advocaten
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.