De fiscale voordelen van huurdersinvesteringen in kantoorvastgoed

Kantoorconcepten raken steeds meer in. Om die te realiseren worden vaak investeringen gedaan door de huurder. Susan Raaijmakers, Vastgoed Partner bij Taxand Nederland bv, vertelt in dit artikel voor VJ welke fiscale voordelen deze huurderinvestering met zich mee kan brengen.

Het traditionele kantoor met gesloten ruimtes sluit al lang niet meer aan bij de manier van werken van de huidige kantoorgebruiker. Termen als Het Nieuwe Werken en flexwerken zijn niet meer weg te denken en vertalen de wensen die door zowel werkgevers als werknemers aan een werkplek worden gesteld. Met name meer ruimte voor flexibiliteit en creativiteit zijn drivers geweest voor de ontwikkeling van nieuwe kantoorconcepten.

Daarnaast kent de Nederlandse kantorenmarkt een sterke opmars van flexibele kantoorconcepten met kortlopende huurcontracten van aanbieders zoals Spaces en Regus, waarbij de nadruk ligt op de wensen van de eindgebruiker, veelal de werknemers van de huurder.

Om deze kantoorconcepten te realiseren worden vaak investeringen gedaan door de huurder. Hieronder worden de fiscale voordelen besproken, welke een huurderinvestering met zich mee kan brengen

1. Fiscaal afschrijven op vastgoed
Wanneer zakelijke kosten door een ondernemer in één keer ten laste van de fiscale winst kunnen worden gebracht, levert dit voor belastingplichtigen een liquiditeitsvoordeel op. Wanneer het vastgoed niet bestemd is voor de omzet (dus geen voorraad betreft), is er fiscaal in principe sprake van een bedrijfsmiddel. Vastgoed wat bestemd is voor de verhuur zal doorgaans kwalificeren als bedrijfsmiddel. Bedrijfsmiddelen moeten worden geactiveerd en hier kan vervolgens jaarlijks op worden afgeschreven. De afschrijvingskosten worden dan over meerdere jaren verspreid.

1.1. Beperking afschrijving op vastgoed
Wettelijk mag ten hoogste 20% per jaar op vastgoed dat als bedrijfsmiddel kwalificeert worden afgeschreven. Dit betekent dat de fiscale levensduur minimaal vijf jaar is. Daarnaast geldt er voor vastgoed een extra afschrijvingsbeperking.

Voor het fiscaal afschrijven op vastgoed staat het begrip “bodemwaarde” centraal. Fiscaal is het slechts mogelijk om tot de bodemwaarde van het vastgoed af te schrijven. De bodemwaarde is gekoppeld aan de jaarlijks door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van het vastgoed.

Voor vastgoed dat wordt verhuurd aan derden (gebouw ter belegging), bedraagt de bodemwaarde 100% van de WOZ-waarde. Dit betekent dat tot maximaal de WOZ-waarde van het vastgoed kan worden afgeschreven. Zodra deze grens is bereikt, wordt verdere afschrijving fiscaal niet meer toegestaan.

Voor ieder ander gebouw - dit wordt ook wel aangemerkt als vastgoed in eigen gebruik - geldt 50% van de WOZ-waarde als bodemwaarde. Op vastgoed dat niet wordt verhuurd aan derden kan fiscaal dus meer worden afgeschreven.

1.2. Afschrijven op huurdersinvesteringen
Vaak verricht een huurder in een gebouw de nodige investeringen, bijvoorbeeld door de realisatie van kantoorconcepten zoals Het Nieuwe Werken. Ook kan gedacht worden aan de winkelbetimmering in een door een supermarkt gehuurd pand. Als deze investering zorgt dat het huurrecht een bijzondere waarde krijgt, maakt dat het huurrecht in fiscale zin snel tot bedrijfsmiddel en dient dit geactiveerd te worden op de balans.

Op een dergelijk geactiveerd huurrecht kan in principe fiscaal worden afgeschreven zonder de beperking zoals die voor vastgoed geldt. De huurder kan het recht dus volgens de algemene regels afschrijven in een periode van in beginsel vijf jaar, zonder dat de bodemwaarde van het gebouw voor hem een rol speelt. Dit biedt mogelijk perspectief in situaties waarin de eigenaar van het gebouw geconfronteerd wordt met een beperkte afschrijving op het vastgoed. Indien de huurder bepaalde investeringen voor zijn rekening neemt blijft fiscale afschrijving wel mogelijk voor de huurder.

Om de huurdersinvestering te financieren is het gebruikelijk dat de huurder zijn investering in het vastgoed verdisconteerd wil zien in de huurprijs, bijvoorbeeld door het bedingen van een huurkorting of een investeringsbijdrage.

Huurdersinvestering kunnen een positieve impact hebben op de waarde van het vastgoed en hiermee op het indirecte rendement voor de verhuurder. Let wel, een waardestijging kan ook leiden tot een hogere WOZ-waarde en kan hiermee nadelig zijn voor de afschrijvingsmogelijkheden voor de verhuurder, vanwege de hogere bodemwaarde.

2. Fiscale voorziening vormen
Huurdersinvesteringen kunnen op verschillende manieren worden vorm gegeven. De afspraken die huurder en verhuurder hier onder andere overeen kunnen komen zijn:

- herstel in de oorspronkelijke staat aan het einde van de huurperiode; en

- geen herstel in de oorspronkelijke staat, maar ook geen vergoeding voor de investering; en

- geen herstel in de oorspronkelijke staat, wel een vergoeding voor de investering.

Indien voldoende voorzienbaar is vast dat de huurder dan wel verhuurder bij het einde van de huurperiode kosten moet maken om het vastgoed te herstellen in de oorspronkelijke staat, kan hier mogelijk een voorziening voor worden gevormd. Hierdoor kunnen deze kosten naar voren worden gehaald, wat een liquiditeit voordeel kan opleveren.

Een belangrijke voorwaarde voor het vormen van een fiscale voorziening is dat er een redelijke mate van zekerheid bestaat dat de desbetreffende kosten ook daadwerkelijk gemaakt gaan worden. Dit kan in de praktijk discussie opleveren met de fiscus.

Heeft u vragen?
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Susan Raaijmakers, Vastgoed Partner bij Taxand Nederland B.V. via: susan.raaijmakers@taxand.nl.