Subsidie nodig voor 300.000 binnenstedelijke woningen? Een factcheck

Subsidiebehoefte, dat lijkt de kernboodschap van het Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties. Een subsidiebehoefte uitgedrukt in een bedrag per woning (25000 euro). Robert van Ieperen, Aeisso Boelman en Robin Vriends van Fakton komen met 10 bouwstenen voor een haalbaarder binnenstedelijke woningbouwopgave zonder dat het veel subsidie hoeft te kosten.

Natuurlijk is het nu de tijd om als (vastgoed- en bouw)sector te lobbyen en input te leveren aan een nieuw regeerakkoord, maar kies dan een kernboodschap die wervend is en de sector als strategisch en economisch belangrijk, mensgericht en vindingrijk positioneert.

Met sectoren die worden geassocieerd met subsidies, oude planeconomie en onvoldoende ondernemerschap, heeft Den Haag terecht weinig mededogen. Als we in het bij het Manifest behorend onderzoek (bruikbaar voor het kwantificeren van de binnenstedelijke transformatiepotentie) duiken, vinden we gelukkig al een paar zaken om de financiële haalbaarheid van binnenstedelijke transformatieopgave te vergroten. Maar en zijn meer bouwstenen nodig in de dagelijkse praktijk.

Factcheck. 10 bouwstenen voor een haalbaarder binnenstedelijke woningbouwopgave:

1) Woningen in alle segmenten, mits realistisch ontwikkeld op prijs en kwaliteit, hebben een positieve grondprijs. De onrendabele top bestaat niet op woningniveau. Grondopbrengsten moeten bovendien de directe ‘binnenplanse’ grondproductiekosten inclusief een normale verwervingsprijs eenvoudigweg dekken;

2) Marktpartijen stellen alleen kapitaal beschikbaar voor financieel sluitende businesscases, anders blijft het privaat kapitaal achter slot en grendel. Kapitaal dat overigens op zoek is naar een grotere scope (waardecreatie in de keten) dan sec een sluitende grondexploitatie. Het Manifest en het onderzoek gaan op dit punt mank;

3) Etaleer bestuurlijke visie en stimuleer een strategisch en actief publiek grondbeleid met inzet van publieke middelen en publieke instrumenten, met name voor maatschappelijk relevante projecten waar de businesscase nog niet rijp is voor privaat kapitaal. Zet hiervoor vakspecialisten in met slagkracht, die weten hoe je efficiënt en met een beheerst risico inkoopt;

4) Er ligt een grote investeringsopgave waar het gaat om nieuwe, binnenstedelijke slimme infrastructuur (inclusief ICT oplossingen). De dekking voor die noodzakelijke investeringsopgave kan niet worden gevonden in de binnenstedelijke woningbouwplannen. Financiering van die ‘buitenplanse’ infrastructuur vraagt om de beschikbaarheid van publiek kapitaal, veelzijdiger rendementscriteria, ‘langzame’ euro’s en slimme financieringsconstructies zoals fondsvorming;

5) De financiële slagkracht van de woningbouwcorporaties moet weer worden geactiveerd. Slapend vermogen moet worden ingezet om de binnenstedelijke infrastructuur mee te financieren. Corporaties uit de strafbank en uit het klaagstandje graag;

6) Zorg voor een integrale, multidisciplinaire aansturing op de binnenstedelijke woningbouwopgave. Stuur op echte planintensivering (fsi 3 en hoger; genereert een enorme waardesprong) in combinatie met slimme oplossingen in andere domeinen (gebruik openbare ruimte, energie, mobiliteit, communicatietechnologie);

7) Daag als overheid marktpartijen uit ook om maatschappelijke prestaties te leveren, dat kan leiden tot aanzienlijke besparingen in het sociaal domein en bottom up empowerment. Ontschot en buig publieke middelen om;

8) Overtuig als publieke sector met sterk opdrachtgeverschap bij gebiedsgerichte opgaven. Zorg voor een strategie gericht op slimme verkoop- en contracteringsprocessen die de beste propositie uit de markt haalt (bent u ook zo benieuwd of het het Rijk lukt om minimaal 60 miljoen euro te beuren voor de Bijlmerbajes en tegelijkertijd het beste binnenstedelijke plan te selecteren?);

9) Leid mensen weer op en stimuleer ondernemerschap en vindingrijkheid, zowel publiek als privaat. Beloon en vier het experiment en vernieuw organisatiestructuren, ook wanneer dat gaat met vallen en opstaan;

10) Voer de discussie over binnenstedelijk bouwen zuiver. Dat er tot 2030 ook een behoefte is aan 700.000 woningen in meer suburbane woonmilieus in de periferie, is een andere discussie. En een kans om de financiële haalbaarheid van binnenstedelijke opgaven te ondersteunen.

Conclusie
Maakt u, ontwikkelaars en gemeenten, gebruik van bovenstaande bouwstenen dan zullen de 300.000 woningen versneld tot 2030 kunnen worden gerealiseerd en zal de subsidiebehoefte in de praktijk (omgerekend) zeker geen 25000 euro per woning bedragen. Subsidie is een sluitstuk. Rechts georiënteerde politiek vraagt echt om een andere lobbystrategie. Lobby voor meer noodzakelijke publieke investeringen gericht op de vernieuwing van strategische binnenstedelijke infrastructuur, een betere organisatiegraad van overheden en presenteer innovatieve private business-modellen die het traditionele margemodel van ontwikkelen en bouw ontstijgen.

Robert van Ieperen, Aeisso Boelman en Robin Vriends werken voor Fakton. Het artikel heeft eerder in Stadszaken.nl gestaan.