Zorgvastgoed en opkomende ouderinitiatieven

Zorgvastgoed is al een tijdje ‘hot’. De overheid voert al enkele jaren een scheiding door van wonen en zorg. Binnen enkele jaren wordt de huisvestingsvergoeding voor de lichtere zorgzwaartepakketten voor zorgbehoevenden afgebouwd tot nul. Een artikel van advocaat Jeroen Heuving van Van Diepen Van der Kroef.

Deze zorgbehoevenden gaan zelf betalen voor het wonen (huur of koop) en de zorg wordt apart gefinancierd via de zorgverzekeringswet, de Wmo en de AWBZ. Mensen die geen indicatie hebben voor ‘Verblijf en wonen in een verzorgingshuis of woonzorgcomplex’ worden hierdoor – zoals dat heet – geëxtramuraliseerd. Letterlijk dus: buiten de muren gebracht. Woningcorporaties en zorginstellingen moeten huur vragen aan zorgbehoevenden.

Lastige vragen
Dit biedt kansen voor de markt, maar het stelt de praktijk ook voor lastige vragen. Denk bijvoorbeeld aan huurbescherming: het is de bedoeling dat deze huurders – want dat zijn het uiteindelijk ook – zo min mogelijk reguliere huurbescherming genieten. In de praktijk komt het bijvoorbeeld voor dat (de familie van) zorgbehoevenden een zorgovereenkomst beëindigen, maar wel gebruik willen blijven maken van de in het zorgcomplex gehuurde ruimte (en dus een beroep op huurbescherming doen. Indien dit slaagt en vaker (dreigt) voor te komen, dan zal het zorgcomplex te veranderen in een ‘gewoon’ appartementencomplex. Dat is uiteraard niet wenselijk. Op de meeste vragen heeft de praktijk een antwoord gevonden.

Een tijdje geleden werd ik echter geconfronteerd met dringende en lastige vraag waar ik niet direct een antwoord op had. Een vastgoedbelegger is door een groep ouders benaderd met de vraag of zij voor een groep van circa 15 autistische jongvolwassenen – allemaal kinderen van het ouderinitiatief – een zorgcomplex wilde laten bouwen en exploiteren in een klein dorp in het zuiden van het land. De ouders hadden een bepaalde visie op hoe de zorg verleend moet worden.

Scheiding wonen en zorg
En door de voortschrijdende scheiding van wonen en zorg voelden zij zich genoodzaakt het initiatief te nemen (inmiddels weet ik ook dat er hierdoor veel ouderinitiatieven bestaan en ook nog steeds bijkomen). Een zorgaanbieder die de gewenste zorg wilde verlenen was ook al voorhanden. Maar door de scheiding van wonen en zorg, wilde deze zorgaanbieder niet (meer) als hoofdhuurder – en als onderverhuurder van de zorgbehoevenden – fungeren. Het alternatief dat alle cliënten rechtstreeks met de eigenaar een huurovereenkomst sluiten was uiteraard geen wenselijke optie; de eigenaar wilde zich – terecht – niet al die losse huurovereenkomsten op de hals halen. Bovendien heeft een doorsnee vastgoedbelegger geen verstand van zorg.

Juridische kennis ontbreekt
Ik heb in het dorp met het voltallige ouderinitiatief een gesprek gehad. Zittend aan de stamtafel in het dorpshuis, zag ik ook hoe kwetsbaar een ouderinitiatief eigenlijk is. Zonder de goede bedoelingen van het ouderinitiatief tekort te willen doen, miste het ouderinitiatief de benodigde juridische kennis en was men vanwege onderlinge strubbelingen al toe aan het zoveelste bestuurslid binnen korte tijd.

Bovendien liet het ouderinitiatief doorschemeren echt niet zomaar iedere aanmelding van een jongvolwassene met vergelijkbare zorgvraag te willen toelaten, met als gevolg dat al snel de vergelijking getrokken kon worden met een strenge ballotagecommissie (hoe goed voorstelbaar dit ook is vanuit het perspectief van de ouders). Leegstand lag dus ook nog op de loer. Ter plekke werd ik nog eens met mijn neus op de feiten gedrukt; een dergelijk initiatief heeft eigenlijk maar ding gemeenschappelijk dat hen onderling bindt, en dat zijn de kinderen.

Achilleshiel
Een ouderinitiatief als huurder lijkt een goede oplossing, maar blijkt meteen ook de achilleshiel van het zorgcomplex. In de praktijk is het dus zaak deze zwakke plek in de continuïteit van het zorgcomplex, te ondervangen. Goede afspraken die zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst met het ouderinitiatief is essentieel. Een aantal zaken die bijvoorbeeld goed afgesproken moeten worden zijn is het recht van de zorgaanbieder het zorgcomplex (mede) te ‘vullen’, het recht van de eigenaar om in bepaalde gevallen invloed uit te kunnen oefenen op het bestuur van het initiatief en – last but not least – een juiste structuur voor de cashflow. Onder de juiste voorwaarden is het ouderinitiatief wel degelijk een uitkomst.

Jeroen Heuving is advocaat bij Van Diepen Van der Kroef in Amsterdam