Column: Belastingheffing bij vervreemding van vennootschappen met Duits onroerend goed

Al jaren kijken Nederlandse beleggers naar onze oosterburen. Politiek stabiel en economisch groeiend. Aantrekkelijke rendementen. Maar beleggen over de grens betekent ook andere fiscaliteit om rekening mee te houden. In dit artikel een actuele stand van zaken bij Duits vastgoedbeleggen.

Op dit moment verloopt de Duitse belastingheffing voor binnenlandse situaties als volgt:

Verkoop door een natuurlijk persoon
Als een natuurlijk persoon in privé een belang bezit van minimaal 1% in een onroerendezaakvennootschap, wordt 60% van de winst bij vervreemding van het belang belast tegen het progressieve tarief in de Einkommensteuer (inkomstenbelasting). Dat betekent dat de heffing kan oplopen tot circa 28,5%.

Verkoop door een rechtspersoon
Verkoopt een rechtspersoon aandelen in een onroerendezaakvennootschap dan is 95% van de verkoopwinst belastingvrij. De resterende 5% wordt (fictief) gezien als niet-aftrekbare kosten en dus belast met Körperschaftsteuer (vennootschapsbelasting). De effectieve heffing bedraagt daardoor circa 0,8%. Maar let op: onder omstandigheden is ook Gewerbesteuer (een gemeentelijke winstbelasting – die we in Nederland niet kennen) verschuldigd.

Nieuw belastingverdrag Nederland - Duitsland
Met de invoering van het nieuwe belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland (2016) worden winsten behaald met de vervreemding van aandelen in vennootschappen waarvan de bezittingen voor meer dan 75% uit onroerende zaken bestaan, belast in het land waar de onroerende zaken zijn gelegen. Onder het oude verdrag - dat in het overgangsjaar 2016 op verzoek nog wordt toegepast - was het land heffingsbevoegd waar de vervreemder van de aandelen woonachtig/gevestigd is.

In de praktijk leidt deze wijziging niet tot belastingheffing in de situatie waarin een in Nederland woonachtige of gevestigde aandeelhouder aandelen vervreemdt in een Nederlandse vennootschap met onroerend goed in Duitsland. In een dergelijke situatie biedt de Duitse nationale wetgeving namelijk geen aanknopingspunten om belasting te heffen. De winst die wordt behaald met de vervreemding van aandelen in een vennootschap die in Duitsland geen vaste inrichting heeft, levert in Duitsland géén (beperkte) belastingplicht op.

Voorgestelde wijziging
In de Bundesrat was voorgesteld om dit met ingang van 2017 te wijzigen. De vervreemding van aandelen in een vennootschap waarvan de bezittingen voor meer dan 50% bestaan uit onroerend goed in Duitsland zou (beperkte) belastingplicht in Duitsland moeten opleveren, ook als de betreffende vennootschap niet in Duitsland is gevestigd en evenmin een vaste inrichting in Duitsland heeft. De omvang van het aandelenbezit is daarbij niet relevant. Als gevolg van het verdrag tussen Nederland en Duitsland geldt voor een Nederlandse vervreemder een verhoogd percentage van 75%. Voor situaties waarin de vervreemder van de aandelen niet in Duitsland woont of is gevestigd was overwogen een bronheffing in te voeren.

Stand van zaken
Recent is bekend geworden dat de voorgestelde Duitse wetswijziging niet wordt omgezet in wetgeving. Dit betekent dat de vervreemding van aandelen in een vennootschap die niet in Duitsland is gevestigd en evenmin een Duitse vaste inrichting heeft door een in een Nederland woonachtige/gevestigde persoon in Duitsland nog steeds niet tot (beperkte) belastingplicht van deze persoon leidt. Eventueel bezit van Duits vastgoed door de betreffende vennootschap doet daar niet aan af. Het feit dat het (nieuwste) belastingverdrag Nederland en Duitsland het recht tot heffing (onder voorwaarden) toewijst aan Duitsland evenmin. Voor natuurlijke personen met een aanmerkelijk belang in de hiervoor bedoelde vennootschap zal de Nederlandse fiscus dus 25% inkomstenbelasting heffen over de eventuele vervreemdingswinst, zonder aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Voor rechtspersonen met een deelneming in de betreffende vennootschap zal de Nederlandse heffing over de eventuele vervreemdingswinst nihil bedragen, ervan uitgaande dat de deelnemingsvrijstelling in de vennootschapsbelasting kan worden toegepast.

Voor de praktijk
Deze actualiteit geeft weer eens aan dat bij grensoverschrijdend vastgoedbeleggen de fiscale gevolgen complex kunnen zijn en fors kunnen wijzigen tijdens de looptijd van de belegging. Met gevolg voor uw rendement. Goede begeleiding en advisering is noodzakelijk. Hoewel de Duitse wetswijziging per 1 januari 2017 niet is ingevoerd, is niet uit te sluiten dat deze op een later moment wel terugkomt. Bent u voorbereid?

Een column van Bas Wissing (foto) en Arjan Endhoven van BDO Accountants & Belastingadviseurs.

Reacties

Lees onze special over Special Vastgoedfinanciering