Column: Belastingheffing bij vervreemding van vennootschappen met Duits onroerend goed
Al jaren kijken Nederlandse beleggers naar onze oosterburen. Politiek stabiel en economisch groeiend. Aantrekkelijke rendementen. Maar beleggen over de grens betekent ook andere fiscaliteit om rekening mee te houden. In dit artikel een actuele stand van zaken bij Duits vastgoedbeleggen.
Op dit moment verloopt de Duitse belastingheffing voor binnenlandse situaties als volgt:
Verkoop door een natuurlijk persoon
Als een natuurlijk persoon in privé een belang bezit van minimaal 1% in een onroerendezaakvennootschap, wordt 60% van de winst bij vervreemding van het belang belast tegen het progressieve tarief in de Einkommensteuer (inkomstenbelasting). Dat betekent dat de heffing kan oplopen tot circa 28,5%.
Verkoop door een rechtspersoon
Verkoopt een rechtspersoon aandelen in een onroerendezaakvennootschap dan is 95% van de verkoopwinst belastingvrij. De resterende 5% wordt (fictief) gezien als niet-aftrekbare kosten en dus belast met Körperschaftsteuer (vennootschapsbelasting). De effectieve heffing bedraagt daardoor circa 0,8%. Maar let op: onder omstandigheden is ook Gewerbesteuer (een gemeentelijke winstbelasting – die we in Nederland niet kennen) verschuldigd.
Nieuw belastingverdrag Nederland - Duitsland
Met de invoering van het nieuwe belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland (2016) worden winsten behaald met de vervreemding van aandelen in vennootschappen waarvan de bezittingen voor meer dan 75% uit onroerende zaken bestaan, belast in het land waar de onroerende zaken zijn gelegen. Onder het oude verdrag - dat in het overgangsjaar 2016 op verzoek nog wordt toegepast - was het land heffingsbevoegd waar de vervreemder van de aandelen woonachtig/gevestigd is.
In de praktijk leidt deze wijziging niet tot belastingheffing in de situatie waarin een in Nederland woonachtige of gevestigde aandeelhouder aandelen vervreemdt in een Nederlandse vennootschap met onroerend goed in Duitsland. In een dergelijke situatie biedt de Duitse nationale wetgeving namelijk geen aanknopingspunten om belasting te heffen. De winst die wordt behaald met de vervreemding van aandelen in een vennootschap die in Duitsland geen vaste inrichting heeft, levert in Duitsland géén (beperkte) belastingplicht op.
Voorgestelde wijziging
In de Bundesrat was voorgesteld om dit met ingang van 2017 te wijzigen. De vervreemding van aandelen in een vennootschap waarvan de bezittingen voor meer dan 50% bestaan uit onroerend goed in Duitsland zou (beperkte) belastingplicht in Duitsland moeten opleveren, ook als de betreffende vennootschap niet in Duitsland is gevestigd en evenmin een vaste inrichting in Duitsland heeft. De omvang van het aandelenbezit is daarbij niet relevant. Als gevolg van het verdrag tussen Nederland en Duitsland geldt voor een Nederlandse vervreemder een verhoogd percentage van 75%. Voor situaties waarin de vervreemder van de aandelen niet in Duitsland woont of is gevestigd was overwogen een bronheffing in te voeren.
Stand van zaken
Recent is bekend geworden dat de voorgestelde Duitse wetswijziging niet wordt omgezet in wetgeving. Dit betekent dat de vervreemding van aandelen in een vennootschap die niet in Duitsland is gevestigd en evenmin een Duitse vaste inrichting heeft door een in een Nederland woonachtige/gevestigde persoon in Duitsland nog steeds niet tot (beperkte) belastingplicht van deze persoon leidt. Eventueel bezit van Duits vastgoed door de betreffende vennootschap doet daar niet aan af. Het feit dat het (nieuwste) belastingverdrag Nederland en Duitsland het recht tot heffing (onder voorwaarden) toewijst aan Duitsland evenmin. Voor natuurlijke personen met een aanmerkelijk belang in de hiervoor bedoelde vennootschap zal de Nederlandse fiscus dus 25% inkomstenbelasting heffen over de eventuele vervreemdingswinst, zonder aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Voor rechtspersonen met een deelneming in de betreffende vennootschap zal de Nederlandse heffing over de eventuele vervreemdingswinst nihil bedragen, ervan uitgaande dat de deelnemingsvrijstelling in de vennootschapsbelasting kan worden toegepast.
Voor de praktijk
Deze actualiteit geeft weer eens aan dat bij grensoverschrijdend vastgoedbeleggen de fiscale gevolgen complex kunnen zijn en fors kunnen wijzigen tijdens de looptijd van de belegging. Met gevolg voor uw rendement. Goede begeleiding en advisering is noodzakelijk. Hoewel de Duitse wetswijziging per 1 januari 2017 niet is ingevoerd, is niet uit te sluiten dat deze op een later moment wel terugkomt. Bent u voorbereid?
Een column van Bas Wissing (foto) en Arjan Endhoven van BDO Accountants & Belastingadviseurs.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.