Column: Belastingheffing bij vervreemding van vennootschappen met Duits onroerend goed
Al jaren kijken Nederlandse beleggers naar onze oosterburen. Politiek stabiel en economisch groeiend. Aantrekkelijke rendementen. Maar beleggen over de grens betekent ook andere fiscaliteit om rekening mee te houden. In dit artikel een actuele stand van zaken bij Duits vastgoedbeleggen.
Op dit moment verloopt de Duitse belastingheffing voor binnenlandse situaties als volgt:
Verkoop door een natuurlijk persoon
Als een natuurlijk persoon in privé een belang bezit van minimaal 1% in een onroerendezaakvennootschap, wordt 60% van de winst bij vervreemding van het belang belast tegen het progressieve tarief in de Einkommensteuer (inkomstenbelasting). Dat betekent dat de heffing kan oplopen tot circa 28,5%.
Verkoop door een rechtspersoon
Verkoopt een rechtspersoon aandelen in een onroerendezaakvennootschap dan is 95% van de verkoopwinst belastingvrij. De resterende 5% wordt (fictief) gezien als niet-aftrekbare kosten en dus belast met Körperschaftsteuer (vennootschapsbelasting). De effectieve heffing bedraagt daardoor circa 0,8%. Maar let op: onder omstandigheden is ook Gewerbesteuer (een gemeentelijke winstbelasting – die we in Nederland niet kennen) verschuldigd.
Nieuw belastingverdrag Nederland - Duitsland
Met de invoering van het nieuwe belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland (2016) worden winsten behaald met de vervreemding van aandelen in vennootschappen waarvan de bezittingen voor meer dan 75% uit onroerende zaken bestaan, belast in het land waar de onroerende zaken zijn gelegen. Onder het oude verdrag - dat in het overgangsjaar 2016 op verzoek nog wordt toegepast - was het land heffingsbevoegd waar de vervreemder van de aandelen woonachtig/gevestigd is.
In de praktijk leidt deze wijziging niet tot belastingheffing in de situatie waarin een in Nederland woonachtige of gevestigde aandeelhouder aandelen vervreemdt in een Nederlandse vennootschap met onroerend goed in Duitsland. In een dergelijke situatie biedt de Duitse nationale wetgeving namelijk geen aanknopingspunten om belasting te heffen. De winst die wordt behaald met de vervreemding van aandelen in een vennootschap die in Duitsland geen vaste inrichting heeft, levert in Duitsland géén (beperkte) belastingplicht op.
Voorgestelde wijziging
In de Bundesrat was voorgesteld om dit met ingang van 2017 te wijzigen. De vervreemding van aandelen in een vennootschap waarvan de bezittingen voor meer dan 50% bestaan uit onroerend goed in Duitsland zou (beperkte) belastingplicht in Duitsland moeten opleveren, ook als de betreffende vennootschap niet in Duitsland is gevestigd en evenmin een vaste inrichting in Duitsland heeft. De omvang van het aandelenbezit is daarbij niet relevant. Als gevolg van het verdrag tussen Nederland en Duitsland geldt voor een Nederlandse vervreemder een verhoogd percentage van 75%. Voor situaties waarin de vervreemder van de aandelen niet in Duitsland woont of is gevestigd was overwogen een bronheffing in te voeren.
Stand van zaken
Recent is bekend geworden dat de voorgestelde Duitse wetswijziging niet wordt omgezet in wetgeving. Dit betekent dat de vervreemding van aandelen in een vennootschap die niet in Duitsland is gevestigd en evenmin een Duitse vaste inrichting heeft door een in een Nederland woonachtige/gevestigde persoon in Duitsland nog steeds niet tot (beperkte) belastingplicht van deze persoon leidt. Eventueel bezit van Duits vastgoed door de betreffende vennootschap doet daar niet aan af. Het feit dat het (nieuwste) belastingverdrag Nederland en Duitsland het recht tot heffing (onder voorwaarden) toewijst aan Duitsland evenmin. Voor natuurlijke personen met een aanmerkelijk belang in de hiervoor bedoelde vennootschap zal de Nederlandse fiscus dus 25% inkomstenbelasting heffen over de eventuele vervreemdingswinst, zonder aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Voor rechtspersonen met een deelneming in de betreffende vennootschap zal de Nederlandse heffing over de eventuele vervreemdingswinst nihil bedragen, ervan uitgaande dat de deelnemingsvrijstelling in de vennootschapsbelasting kan worden toegepast.
Voor de praktijk
Deze actualiteit geeft weer eens aan dat bij grensoverschrijdend vastgoedbeleggen de fiscale gevolgen complex kunnen zijn en fors kunnen wijzigen tijdens de looptijd van de belegging. Met gevolg voor uw rendement. Goede begeleiding en advisering is noodzakelijk. Hoewel de Duitse wetswijziging per 1 januari 2017 niet is ingevoerd, is niet uit te sluiten dat deze op een later moment wel terugkomt. Bent u voorbereid?
Een column van Bas Wissing (foto) en Arjan Endhoven van BDO Accountants & Belastingadviseurs.
Laatste nieuws
- 23-04-2024 06:00 Eerste Kamerlid Kemperman: ‘Nog maar de vraag of de Wet betaalbare huur er daadwerkelijk komt’
- 22-04-2024 17:22 DNB: Als huiseigenaren niet genoeg verduurzamen, dan dit verplichten bij aankoop
- 22-04-2024 16:51 Jessica Pilkes benoemd tot Head of Asset Management voor Noord-Europa van Prologis
- 22-04-2024 16:40 Particuliere belegger koopt kantorencomplex in Assen
- 22-04-2024 15:59 PVV helpt middenhuurregulering ‘waarschijnlijk’ naar een meerderheid in Tweede Kamer
- 22-04-2024 15:37 Intentieverklaring ASML en gemeente Eindhoven: Onderzoek naar uitbreiding op Brainport Industries Campus
- 22-04-2024 14:31 Verhuurders van monumenten opgelet: Bijna alle rijksmonumenten vallen straks in de middenhuur
- 22-04-2024 13:57 Hogere hypotheekrente op komst
- 22-04-2024 13:48 Week van de waarheid voor woningmarkt in de politiek
- 22-04-2024 13:44 Corporaties investeren fors, WSW heeft nog nooit zoveel leningen geborgd
- 22-04-2024 13:03 Scapino huurt in Cityplaza Nieuwegein
- 22-04-2024 12:51 ACE Real Estate Investments koopt kantoorgebouw aan Laan van Meerdervoort in Den Haag
- 22-04-2024 11:50 Vogue Bike huurt 10.500 m2 kantoor- en bedrijfsruimte in Aalsmeer
- 22-04-2024 11:21 Een straatje erbij: Stip aan horizon voor vlottrekken woningmarktcrisis?
- 22-04-2024 11:10 Flitsbezorger Getir vertrekt waarschijnlijk uit Nederland
- 22-04-2024 10:37 Willy Naessens Nederland bouwt nieuw distributiecentrum van Jysk in Lelystad
- 22-04-2024 09:39 Onderzoek: Duitse Mietspiegel-model mogelijk beter alternatief dan Wet betaalbare huur
- 22-04-2024 08:10 SEGRO: ‘Ambitieuze toekomstplannen, op voorwaarde van duurzame groei’
- 22-04-2024 06:10 Onderzoek VJ: Ruim 3.800 waarschuwingen voor kantoren zonder label C, 0 boetes
- 22-04-2024 00:00 Prijzen koopwoningen in maart 5,4 procent hoger dan vorig jaar
- 19-04-2024 15:30 Ruim 150 verouderde woningen in Roelofarendsveen maken plaats voor nieuwbouw
- 19-04-2024 15:20 Projecten voor sociale woningbouw stranden door Groningse parkeernorm
- 19-04-2024 14:21 Den Haag Centraal krijgt 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoor
- 19-04-2024 14:20 Gelderland wil de komende vijf jaar 12.000 optopwoningen helpen realiseren
- 19-04-2024 14:06 Topvacature: NWO zoekt manager vastgoed
- 19-04-2024 14:02 Full Service Center Sterrenburg in Dordrecht wint Kern Jaarprijs 2024
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.