Private partijen steeds vaker betrokken bij vastgoedfinancieringen kleine beleggers
Door de lage rentes op spaartegoeden zie ik steeds meer particulieren hun heil zoeken in verhuurd vastgoed. Dat is voor het herstel van de markt natuurlijk fijn. Er vinden op die manier veel meer transacties plaats en stijgen de prijzen weer. Helaas is het voor de kleine belegger in vastgoed lastig om – ondanks een vaak substantiële eigen financiële inbreng – een passende additionele financiering van derden te krijgen. Daarom zoeken deze kleine beleggers steeds vaker naar alternatieve manieren om hun aankoop te financieren. Zij willen immers graag rendement halen uit hun spaartegoeden, en liefst ook uit het vreemd vermogen.
Hoewel de markt voor commercieel vastgoed stevig herstel vertoont en het vertrouwen bij gebruikers en beleggers terug is, laten banken het nog steeds vaak afweten als het op een passende financiering aankomt. Vóór 2007 financierden banken als ING REF, SNS Property Finance en FGH Bank nog een groot deel van het beleggingsvastgoed. De crisisjaren lieten echter hun sporen na. De banken die de crisis zonder al te grote verliezen overleefden, staan nu slechts beperkt open voor nieuwe proposities. Het aantal transacties in beleggingsvastgoed is daardoor sterk gedaald, met het jaar 2012 als treurig dieptepunt.
Financieringsrisico’s anders beoordeeld
Het heeft ook geleid tot een verschil in acceptatie tussen de financiering van commercieel vastgoed en beleggingsvastgoed. Voor commercieel vastgoed in eigen gebruik zijn er nog volop mogelijkheden. Banken waarderen de risico’s van financiering aanzienlijk lager bij vastgoed dat door de eigenaar zelf wordt gebruikt. Additionele zekerheden zoals voorraden en het debiteurenbestand maken vaak deel uit van de financiering.
Bij de financiering van beleggingsvastgoed zijn banken echter een stuk terughoudender. Hierdoor duiken steeds meer niet- bancaire partijen in de ontstane lacune. De kleine belegger krijgt daardoor weliswaar de gewenste aanvullende financiering, maar ook een fors hogere rente. Ik zie opslagen van 2,5% tot 4,5% bovenop het gebruikelijke bancaire tarief voor soortgelijk beleggingsvastgoed voorbijkomen. Ook de aflossingsverplichting ligt hoger dan gebruikelijk en veelal wordt een eerste inschrijving van de hypotheek geëist als extra zekerheid.
En de toekomst?
De gevolgen voor de rendementen zijn zorgelijk: die staan door de hoge opslagen van niet-bancaire partijen steeds meer onder druk. Daardoor nemen de risico’s voor de particuliere belegger bij marktschommelingen en leegstand van het commercieel vastgoed sterk toe.
Het is dus maar de vraag of de belegger écht is geholpen. Op termijn zou dit voor vele kleine beleggers wel eens slecht kunnen aflopen. Wat als de rente over een paar jaar fors omhoog gaat? We zien de laatste tijd de tarieven van langlopende hypotheken al licht stijgen. Dat zegt weliswaar weinig over de ontwikkeling van de rentes op langere termijn, maar stel dat over vijf jaar de hypotheekrente op leningen met een looptijd van vijf jaar op 5% staat. Wat gebeurt er als er een renteherziening moet plaatsvinden, de kleine belegger nog steeds niet bij een bancaire instelling terecht kan en de private partij zijn opslagen handhaaft? Dan voorzie ik grote problemen!
Rendementen verdwijnen als sneeuw voor de zon en de kleine belegger zal gedwongen zijn om het beleggingsvastgoed van de hand te doen. Die is dan een illusie armer. Maar nog veel belangrijker: weg belegging, weg eigen investeringskapitaal. Het is mij een raadsel waarom de AFM en andere verantwoordelijke partijen dit op zijn beloop laten. Een forse waarschuwing richting de kleine belegger is wel het minste wat ze kunnen doen!
Louis Huijts REV RT is sectievoorzitter Bedrijfsmatig Vastgoed VBO Makelaar
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.