Het feestje is weer begonnen

De crisis op de huizenmarkt van de afgelopen jaren is voorbij. Hoe snel is de woningmarkt weer op het oude niveau van voor de crisis? Gerard Agterberg of Achterberg van onderzoeksbureau Ecorys ging op onderzoek uit en kwam met opvallende conclusies.

Het aantal verkopen stijgt, evenals de prijzen. De Rabobank verwacht voor 2016 en 2017 een stijging van de huizenprijzen van 5% ABN AMRO verwacht dit jaar een stijging van het aantal verkopen van 20% en een stijging van de huizenprijzen van 5% dit jaar en 5% volgend jaar. In Amsterdam zijn de prijzen alweer op of boven het niveau van 2008. Het herstel is evident. Maar, hoe lang gaat het duren voordat de huizenprijzen landelijk weer terug zijn op het niveau van de piek in 2008?

Deze vragen staan centraal in dit vervolg op de artikelen die mede door Ecorys zijn opgesteld: ‘Het feestje van de hoge grondprijzen is voorbij’ uit 2009 en ‘Herstel op de woningmarkt in 2014?’. Het eerste artikel beschreef dat de lucht in huizenprijzen vooral in de grondprijzen zat. Hier heeft de grootste prijsstijging plaatsgevonden en zou ook de grootste prijsdaling naar de toekomst plaatsvinden. Zoals de titel doet vermoeden voorspelden wij in het tweede artikel een herstel in 2014 van de huizenprijzen waarbij in 2024 het niveau van 2008 weer bereikt zal zijn.

In een vervolmaking van het drieluik aan artikelen over de crisis leggen we nu, anno 2016, de focus op de herstelperiode. Wederom door een vergelijking met de crisis in de jaren tachtig.

De afgelopen crisis
In de onderstaande grafiek is de prijsontwikkeling en het transactievolume van bestaande woningen opgenomen. Op de linkeras staat de gemiddelde transactieprijs. Op de rechteras staat het aantal transacties van bestaande woningen.

De grafiek laat zien dat het prijsherstel iets vóór 2014 is ingezet. Het dal van de verkopen is in 2013 bereikt. Deze jaren markeren het omslagpunt in de crisis. Het begin van de crisis was al in 2007 ingezet, toen het aantal verkopen in de bestaande bouw sterk afnam. In totaal heeft de crisis 7 jaar geduurd, van 2007 tot en met 2013. De prijzen zijn echter doorgestegen tot in 2009 en de productie van nieuwbouwwoningen is pas in 2010 sterk gedaald.

Crises vergeleken
Eind jaren zeventig, begin jaren tachtig voltrok zich de vorige crisis op de woningmarkt. De onverwachte en stevige impact van de crisis en de duur van het herstel waren kenmerkend. In onderstaande grafieken is deze crisis vergeleken met die van de afgelopen jaren.

Om een goede vergelijking te kunnen maken zijn de reeksen uitgedrukt in indexcijfers. Het basisjaar (100) is voor de beide crises het hoogtepunt van de markt. Voor de crisis in de jaren tachtig was dit 1978. Zowel de prijzen als het aantal verkopen waren toen op hun hoogtepunt. Voor afgelopen crisis is 2008 als basisjaar gehanteerd. Dit was het hoogtepunt in de prijsontwikkeling.

Grafiek 2

Na de vorige crisis vlakte de groei van het aantal verkopen al na 1 jaar weer af. Na dit sterke herstel heeft het 2005 – 2006 geduurd tot het aantal verkopen van 1978 weer werd geëvenaard. Nu is het aantal verkopen alweer terug op het oude niveau.

De prijsdaling in de jaren ‘80 was sterker en het heeft lang geduurd voor de weg uit het dal werd ingezet. Toen het prijsherstel eenmaal ingezet was kon deze spectaculair genoemd worden.

Nu heeft de prijsdaling in twee fasen plaatsgevonden. Ook het prijsherstel is alweer krachtig ingezet. ABN AMRO legt een relatie met een inhaalslag van de afgelopen jaren. Veel mensen die de afgelopen jaren het realiseren van hun woonwens uitstelden, kopen alsnog een huis.

Ontwikkeling huizenprijs
Anders dan in de jaren tachtig werkt de historisch lage hypotheekrente verhuizen in de hand. Men kan een stap op de woningmarkt maken met beperkte gevolgen voor de feitelijke maandlasten. Daarnaast blijft het aantal huishoudens groeien, terwijl de productie van woningen dalende is geweest. Dit zijn voorwaarden die een verdere stijging van de huizenprijzen mogelijk maken. De vraag is in welk tempo dit herstel verloopt.

Naar de toekomst kijkend schetst Ecorys meerdere scenario’s. Het lage en hoge scenario voor economische groei (1% versus 2% groei) van het CPB en PBL zijn geprojecteerd op het verloop van de huizenprijs. Dit zijn de blauwe lijnen in grafiek 3. Daarnaast is een vergelijking gemaakt met de herstelperiode van de jaren tachtig. In 1982 werd het dieptepunt in de huizenprijs bereikt. In de recente crisis was dit in 2013 het geval. We zijn inmiddels in het vierde kwartaal van 2016 aanbeland, ruim drie jaar na het dieptepunt. Voor de historische vergelijking is de reeks gepresenteerd vanaf het derde jaar na het dieptepunt in 1982, te weten 1985. De groeipercentages van toen zijn geprojecteerd op de huizenprijs van nu. Zo ontstaat een beeld hoe de huizenprijs zich zou ontwikkelen als hetzelfde verloop als in de jaren ’80 zich voordoet. Dit is de rode lijn in grafiek 3.

De drie scenario’s laten een bandbreedte zien waarbij de prijzen tussen 2017 en 2020 weer het niveau van 2008 bereikt zullen hebben. Indien het patroon van het herstel na de vorige crisis wordt voortgezet, kunnen we tropische jaren op de woningmarkt verwachten.

Regionale verschillen zijn prominenter geworden. Nu speelden tegelijkertijd met de crisis trends als ontgroening, vergrijzing en verstedelijking. Het herstel moet vooral vanuit het westen en overige economisch sterke stedelijke gebieden komen. Maatwerk voor lokale woningmarkten zal meer dan ooit nodig zijn omdat het Nederlandse gemiddelde steeds minder zegt. Daarnaast hangt een en ander ook af van de omvang van de migratiestromen de komende jaren, die in ieder geval de potentiële vraag extra kunnen stimuleren.

Conclusies
Wat kunnen we leren van de crisis in de afgelopen jaren in vergelijking tot de crisis in de jaren tachtig? Wat kunnen we zeggen over de herstelperiode? Dit zijn de vragen die centraal staan in dit artikel. Concluderend kunnen we hier het volgende over zeggen:

Aanloop naar de crisis
De mogelijkheid en aantrekkelijkheid om een hoge hypotheek te nemen lag, zowel in de jaren tachtig als nu voor een belangrijk deel ten grondslag aan de prijsopdrijving. In de jaren tachtig door sterke inkomensgroei, de afgelopen crisis door soepele hypotheeknormen. De woningmarkt is hierdoor in onbalans gebracht.

De crisis
Anders dan in de jaren tachtig, werd de afgelopen crisis sterker gekenmerkt door vraaguitval dan door prijsdaling. Het niet kunnen of willen dalen met de vraagprijs vanwege een restschuld is de oorzaak. De lange verkooptijd van woningen was hier een gevolg van. Inmiddels ligt de verkooptijd weer lager.

De herstelperiode
De snelheid van het herstel is bijzonder. Na de crisis van de jaren tachtig duurde het tot 2005 tot het aantal verkopen weer op niveau van de oude piek was. Ook de prijzen lijken vooralsnog snel te stijgen. Tussen 2017 en 2020 zal het niveau van 2008 weer bereikt zijn. Regionale verschillen zullen groter worden.
 

De twee eerdere artikelen over de woningmarkt uit 2009 en 2014 zijn HIER te vinden.

Over de auteur: Gerard Agterberg of Achterberg is consultant bij Ecorys en geeft marktadvies en advies over financiële haalbaarheid van vastgoed en gebiedsontwikkeling.

Het artikel is tot stand gekomen in samenwerking met Michel Hek, Sectorleider Vastgoed bij Ecorys, Christine Oude Veldhuis en Bert de Graaf. Christine Oude Veldhuis is onderzoeker bij ASRE en Associate Partner bij Ecorys. Bert de Graaf is directeur bij Bedegra en Associate Partner bij Ecorys.