Europese Commissie: Niets mis met taxatierapport Troostwijk over PSV-gronddeal
Het taxatierapport waarop de gemeente Eindhoven zich baseerde bij de veel bediscussieerde grondtransactie tussen de gemeente Eindhoven en voetbalclub PSV in 2011 zat kwalitatief degelijk in elkaar. “Dit is een erkenning voor ons werk als onafhankelijk opererende taxateur”, zegt Marcel de Boer, directeur van Troostwijk tegen VJ.
De Europese Commissie (EC) maakte enkele weken geleden het definitieve besluit openbaar met daarin een uitgebreide uiteenzetting over de totstandkoming van de grondtaxatie. Daarvoor was al in de media naar buiten gekomen dat er geen sprake was van verkapte staatsteun bij de genoemde grondtransactie.
Liquiditeitsproblemen PSV
Bij deze gronddeal in 2011 kocht de gemeente Eindhoven voor €48,4 miljoen de grond onder het PSV-stadion en trainingscomplex De Herdgang in Eindhoven. Deze grond werd vervolgens voor 40 jaar in erfpacht uitgegeven waarbij PSV de gemeente jaarlijks €2,5 miljoen aan canon zou betalen met een herziening over 20 jaar. De aankoop was nodig omdat voetbalclub PSV in ernstige liquiditeitsproblemen verkeerde. Om de aankoop te financieren sloot de gemeente een langlopende lening bij een bank tegen een vergelijkbaar bedrag en rentetermijnen.
Deze steunmaatregel aan een verlieslatende voetbalclub werd vrij snel na het bekendmaken daarvan door allerlei vastgoeddeskundigen bij voorbaat beschouwd als verkapte staatsteun en dus verboden volgens de Europese regels op dat gebied. Ook had deze sale-and-lease-back deal moeten worden aangemeld bij de Europese Commissie wat niet is gebeurd.
Voorzichtige aannames
Nu blijkt volgens het definitieve besluit van de EC dat de gemeente Eindhoven niet de Europese staatsteunregels heeft overtreden bij de gronddeal. De grond is zeker niet te duur aangekocht, aldus onderzoekscommissie van de EU. De taxatie waarop de gemeente zich bij de aankoop en de erfpachtovereenkomst met PSV baseerde, is door taxateur Troostwijk op basis van ‘voorzichtige aannames’ gedaan. Troostwijk heeft zich bij de grondwaardering laten leiden door de mogelijkheid van toekomstige woning- en kantoorontwikkeling bij het PSV-stadion op basis van recente ontwikkelingen in de buurt. Naast een extra risicobuffer – door uit te gaan van een lagere verkoopprijs van de toekomstige appartementen - rekende de taxateur met een uiterst voorzichtige grondwaardestijging gedurende de erfpachtperiode van 40 jaar op basis van de gemiddelde jaarlijkse inflatie (1,7% per jaar).
De conclusie die de EU hieruit trok is dat de betwiste grondaankoop geen ‘ongeoorloofd voordeel’ voor PSV opleverde. Bovendien krijgt de gemeente Eindhoven een rendement dat ‘aansluit bij het beginsel van de investeerder in een markteconomie.‘
Vastgoedhoogleraren krijgen geen gelijk
Het is bepaald geen ‘optimistische taxatie’ geweest zoals hoogleraar Vastgoedeconomie Dirk Brounen van de Tilburg University destijds in juni 2011 beweerde. Volgens Brounen is het lastig om aan te tonen of de gemeente al of niet naar een optimistische taxatie toe heeft geredeneerd. “In dit soort gevallen is altijd veel ruimte voor interpretatie en taxatie is geen exacte wetenschap. Dat de waarde van de grond te optimistisch is ingeschat, is moeilijk te onderbouwen voor de Europese Commissie”, zei Brounen in NRC Handelsblad in maart 2013.
Ook hoogleraar Piet Eichholtz en vastgoedeskundige Arne Bongenaar hebben achteraf geen gelijk gekregen. Zij stelden in 2013 dat de gemeente Eindhoven onjuist heeft gehandeld door de grond te kopen van PSV en spraken van 'ongeoorloofde staatssteun', een standpunt dat de EC in eerste instantie ook innam maar door het recente onderzoek weer is ingetrokken.
Marcel de Boer, directeur van Troostwijk, is blij met de bevindingen van de EU. “Men oordeelt te snel en veroordeelt te gemakkelijk taxateurs. Voor het eerlijk en effectief functioneren van markten is vertrouwen een basisvoorwaarde. Dit geldt des te meer voor het werk van taxateurs. Het EU-rapport is dan ook een mooi bewijs dat men vertrouwen kan hebben in het oordeel van taxateurs.”
Klik hier voor het rapport van de EU over het taxatierapport van Troostwijk: http://ec.europa.eu/competition/state_aid/cases/258188/258188_1768847_58_2.pdf
Bezoektip voor taxateurs en beleggers:
17 november: Dag van de Vastgoedwaardering
Laatste nieuws
- 03-07-2024 08:49 Mooiland verkoopt 629 woningen aan Alwel, Laurentius en WonenBreburg
- 03-07-2024 08:39 Gemeenteraad Alkmaar stelt bestemmingsplan voor maximaal 550 woningen vast
- 02-07-2024 16:34 Nova Capital verkoopt MediArena Studio’s aan Frans vastgoedfonds
- 02-07-2024 16:24 Peakside verkoopt kantoorgebouw op Schiphol-Rijk
- 02-07-2024 15:23 Garbe verkoopt rechtbank aan gemeente Almelo
- 02-07-2024 14:53 Accountantskantoor huurt bijna 500 m2 in Zoetermeer
- 02-07-2024 14:36 Dreef Beheer koopt voormalig badhuis in Amsterdam
- 02-07-2024 14:31 VanHaren huurt bijna 600 m2 in winkelcentrum Zuidplein
- 02-07-2024 14:10 UrbanLinx koopt bedrijfspand van 13.000 m2 in Doetinchem
- 02-07-2024 13:55 Eric Harmsen nieuwe directeur en mede-eigenaar IJver
- 02-07-2024 13:49 Progam koopt kantoor en opslagruimte in Dordrecht
- 02-07-2024 12:14 Verhuurplatforms: 'Makelaars verantwoordelijk voor illegale vraaghuurprijzen met Wet betaalbare huur'
- 02-07-2024 12:02 Amsterdam wil borgingsplafond verhogen met 750 miljoen per corporatie
- 02-07-2024 11:39 NVM wil graag met eigen expertise bijdrage leveren aan Nota Ruimte
- 02-07-2024 11:31 M7 verkoopt kantoorgebouw in Dordrecht aan ER Capital
- 02-07-2024 11:21 Leegstand is onnodige verspilling, en daar is wat aan te doen
- 02-07-2024 10:56 Scope Spatial Strategy opgericht
- 02-07-2024 10:38 Loek Eskens project manager bij Trec Development Services
- 02-07-2024 10:30 Geldschieter Blokker in de race voor overname The Body Shop
- 02-07-2024 10:05 Wie is Mona Keijzer, de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening?
- 02-07-2024 09:58 Quares property manager voor Nederlandse vastgoedportefeuille van Logicor
- 02-07-2024 09:45 Topvacature: Biesterbos Groep zoekt technisch manager/beheerder
- 02-07-2024 09:16 Duurzaam beleggen in bedrijfsvastgoed
- 02-07-2024 08:56 De Koning is dood, lang leve (de) Keijzer
- 02-07-2024 08:50 Inflatie in juni 3,2 procent bij snelle raming
- 01-07-2024 16:27 Rijksvastgoedbedrijf koopt Johan de Wittlaan 15 in Den Haag
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.