Verhuurders en huurders opgelet: de EPV komt eraan!
Twee jaar geleden zorgde de invoering van de Warmtewet voor een nieuwe kostenpost. Nu komt de energieprestatievergoeding (EPV) erbij. Volgens advocate Anne Maren Langeloo is deze in strijd met het stelsel van het huurprijzenrecht.
Algemeen bekend is dat een verhuurder aan de huurder van woonruimte een huurprijs in rekening mag brengen en daarnaast een vergoeding mag vragen voor de te leveren service. In 2014 is met de invoering van de Warmtewet een extra kostenpost geïntroduceerd: de kosten voor de levering van warmte via blok- of stadsverwarming of een WKO-installatie. Die kosten kunnen via een aparte warmteleveringsovereenkomst aan de huurders in rekening worden gebracht. Terwijl de stof die deze wijziging heeft doen opwaaien net een beetje is neergedaald, komt de wetgever per 1 augustus 2016 alwéér met wat nieuws: de energieprestatievergoeding (EPV).
Het wordt straks mogelijk voor verhuurder en huurder om in het kader van het energiezuinig maken van een woning een energieprestatievergoeding overeen te komen voor een gegarandeerde energieprestatie van de woning. Wat wordt hiermee bedoeld?
Energiebesparing stimuleren
Het komt erop neer dat de overheid wil stimuleren dat er zeer energiezuinige woningen worden gebouwd, zoals nul-op-de-meter-woningen. Dat zijn woningen waarbij door een combinatie van energiebesparende en energieopwekkende voorzieningen het netto energieverbruik van de woning nul is. Denk bij deze voorzieningen bijvoorbeeld aan hoge isolatiewaarden, zonne-energie, koude-warmte opslag, windenergie, (geïntegreerde) zonnepanelen, et cetera. Verhuurders kunnen voor hun investeringen in dit soort woningen met hun huurders een energieprestatievergoeding overeenkomen. De huurders betalen dan een maandelijks bedrag voor de gedane investeringen én voor de levering van de door de woning opgewekte energie.
Als de verhuurder en huurder afspreken dat er een energieprestatievergoeding wordt betaald, dan moet de verhuurder garanderen dat de woning bepaalde energievoorzieningen heeft: zoals hoeveel energie wordt er opgewekt en hoeveel energie is er nodig? De minimale hoeveelheid energie die nodig is moet gelijk zijn aan de energiebehoefte van een huishouden met een profiel dat past bij die specifieke woning. De hoogte van de energieprestatievergoeding is gebaseerd op deze garantie. In het Besluit Energieprestatievergoeding Huur (BEH) is dat verder uitgewerkt. Het gaat om een vast bedrag dat jaarlijks wordt geïndexeerd en dat is gemaximeerd op € 1,40 per vierkante meter per maand.
Daadwerkelijk opgewekt
De verhuurder moet nog meer. Hij moet individuele meters in de woning plaatsen die de opgewekte hoeveelheid duurzame energie kunnen bijhouden. Elk jaar moet hij namelijk aan zijn huurder een overzicht kunnen verstrekken van de daadwerkelijk opgewekte hoeveelheid duurzame energie. De nieuwe wet is niet duidelijk over wat er gebeurt als er minder warmte en andere energie wordt opgewekt dan de verhuurder van te voren heeft gegarandeerd. Is er dan sprake van wanprestatie? En het kan natuurlijk zo zijn dat een huurder in een bepaald jaar meer energie verbruikt dan was voorzien, bijvoorbeeld omdat het een strenge winter is geweest. Vanwege dat risico zal het voor de huurder haast onvermijdelijk zijn om ook een contract met een energieleverancier te sluiten.
Toetsen
Als een verhuurder en huurder het niet eens kunnen worden over de hoogte van de te betalen energieprestatievergoeding, dan kan de huurder de huurcommissie vragen om dit bedrag te toetsen. De procedure zal vergelijkbaar zijn met de procedure waarin de huurder de servicekosten voorlegt aan de huurcommissie. Daarnaast zal het woningwaarderingstelsel (het puntensysteem) worden aangepast. Het is niet de bedoeling dat de huurder dubbel betaalt, omdat de opwekking van energie al is opgenomen in de huurprijs (via het energielabel en de WOZ-waarde) en er daarnaast ook een energieprestatievergoeding wordt afgesproken. Er zal correctiefactor op het aantal punten wordt toegepast.
Ondoordacht
Dit is in een notendop wat ons te wachten staat. Volgens critici is deze nieuwe regelgeving ondoordacht en onnodig ingewikkeld. Zo zou het helemaal niet nodig zijn geweest om naast de servicekosten, de nutsvoorzieningen en de warmteleveringsovereenkomst weer een extra kostenpost in het leven te roepen. De investeringen in energiebesparende en energieopwekkende maatregelen hadden eenvoudig in de huurprijs verdisconteerd kunnen worden via een aanpassing in het woningwaarderingsstelsel.
Bovendien lijkt deze nieuwe systematiek van de energieprestatievergoeding in strijd te zijn met het stelsel van het huurprijzenrecht zoals we dat nu kennen, omdat er naast de huurprijs geen kosten aan de huurder in rekening mogen worden gebracht die samenhangen met de woning. We zullen moeten afwachten hoe de energieprestatievergoeding zich in de praktijk en de rechtspraak ontwikkelt. Deze nieuwe complexe (en gebrekkige) wetgeving zal het voor de verhuurder en huurder bepaald niet gemakkelijker en overzichtelijker maken.
Anne Maren Langeloo is advocate bij van Hielkema & co advocaten
Laatste nieuws
- 03-07-2024 08:49 Mooiland verkoopt 629 woningen aan Alwel, Laurentius en WonenBreburg
- 03-07-2024 08:39 Gemeenteraad Alkmaar stelt bestemmingsplan voor maximaal 550 woningen vast
- 02-07-2024 16:34 Nova Capital verkoopt MediArena Studio’s aan Frans vastgoedfonds
- 02-07-2024 16:24 Peakside verkoopt kantoorgebouw op Schiphol-Rijk
- 02-07-2024 15:23 Garbe verkoopt rechtbank aan gemeente Almelo
- 02-07-2024 14:53 Accountantskantoor huurt bijna 500 m2 in Zoetermeer
- 02-07-2024 14:36 Dreef Beheer koopt voormalig badhuis in Amsterdam
- 02-07-2024 14:31 VanHaren huurt bijna 600 m2 in winkelcentrum Zuidplein
- 02-07-2024 14:10 UrbanLinx koopt bedrijfspand van 13.000 m2 in Doetinchem
- 02-07-2024 13:55 Eric Harmsen nieuwe directeur en mede-eigenaar IJver
- 02-07-2024 13:49 Progam koopt kantoor en opslagruimte in Dordrecht
- 02-07-2024 12:14 Verhuurplatforms: 'Makelaars verantwoordelijk voor illegale vraaghuurprijzen met Wet betaalbare huur'
- 02-07-2024 12:02 Amsterdam wil borgingsplafond verhogen met 750 miljoen per corporatie
- 02-07-2024 11:39 NVM wil graag met eigen expertise bijdrage leveren aan Nota Ruimte
- 02-07-2024 11:31 M7 verkoopt kantoorgebouw in Dordrecht aan ER Capital
- 02-07-2024 11:21 Leegstand is onnodige verspilling, en daar is wat aan te doen
- 02-07-2024 10:56 Scope Spatial Strategy opgericht
- 02-07-2024 10:38 Loek Eskens project manager bij Trec Development Services
- 02-07-2024 10:30 Geldschieter Blokker in de race voor overname The Body Shop
- 02-07-2024 10:05 Wie is Mona Keijzer, de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening?
- 02-07-2024 09:58 Quares property manager voor Nederlandse vastgoedportefeuille van Logicor
- 02-07-2024 09:45 Topvacature: Biesterbos Groep zoekt technisch manager/beheerder
- 02-07-2024 09:16 Duurzaam beleggen in bedrijfsvastgoed
- 02-07-2024 08:56 De Koning is dood, lang leve (de) Keijzer
- 02-07-2024 08:50 Inflatie in juni 3,2 procent bij snelle raming
- 01-07-2024 16:27 Rijksvastgoedbedrijf koopt Johan de Wittlaan 15 in Den Haag
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.