Column: Houdbaarheidstermijn ontruimingsvonnis en laatste kans overeenkomst
In de meeste gevallen wordt een vonnis waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is toegewezen ook daadwerkelijk ten uitvoer gelegd. Echter er zijn situaties denkbaar waarbij u als corporatie besluit om het vonnis nog niet ten uitvoer te leggen en de ex-huurder nog een tweede of laatste kans te bieden. Het is dan echter niet de bedoeling dat, mochten de afspraken opnieuw niet worden nagekomen, u het vonnis niet meer kan gebruiken en opnieuw de stap naar de rechter dient te zetten.
Indien u als corporatie besluit om bij uitzondering de ex-huurder een laatste kans te bieden, dient u duidelijk en schriftelijk de afspraken vast te leggen op basis waarvan u (vooralsnog) de ontruiming opschort. Deze overeenkomst wordt vaak de ‘laatste-kans-overeenkomst’ genoemd. Aan de ex-huurder wordt dan de kans geboden om te laten zien dat gemaakte afspraken alsnog kunnen worden nagekomen. De afspraken komen er in de kern op neer dat zolang gedurende de afgesproken periode de afspraken worden nagekomen, het ontruimingsvonnis niet ten uitvoer wordt gelegd. Indien de afspraken niet worden nagekomen, zal de corporatie alsnog opdracht geven om de woonruimte te ontruimen op basis van het eerdere vonnis.
Geen nieuwe huurovereenkomst
In de laatste kans overeenkomst moet uitdrukkelijk zijn vermeld wat de bedoeling van partijen is en dat het niet de bedoeling is om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. In twee uitspraken van het gerechtshof ’s Hertogenbosch is uitgemaakt dat het sluiten van een laatste kans overeenkomst met voormelde strekking er niet toe leidt dat er een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen tot stand komt.
Duur laatste kans overeenkomst
In de uitspraak van 2013 heeft het gerechtshof bepaald dat de ex-huurder niet voor een te lange periode in onzekerheid moet verkeren. Een termijn van 12 maanden komt het gerechtshof niet onredelijk voor. In de recente uitspraak van 14 april 2015 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch geoordeeld dat het enkele feit dat de ontruiming pas na de periode van 12 maanden alsnog plaatsvindt geen misbruik van recht oplevert. Door de corporatie was tussentijds aangegeven dat de betalingsafspraken niet werden nagekomen. Voor het verstrijken van de 12 maanden is aangegeven dat er vanwege de ontstane betalingsachterstanden geen nieuwe huurovereenkomst zal worden aangegaan. Het ontruimen op basis van het vonnis van meer dan 12 maanden geleden werd door het hof toegestaan.
Geen verplichting voortzetten
Tot op heden was er in de rechtspraak nog niet een antwoord gegeven op de vraag of na het verstrijken van de duur van 12 maanden voor de corporatie een verplichting bestaat om een nieuwe huurovereenkomst met de ex-huurder te sluiten. In een recente uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 4 mei 2016 heeft de Voorzieningenrechter in een executiegeschil bepaald dat in die zaak geen verplichting voor de corporatie bestond om een nieuwe huurovereenkomst met de ex-huurder te sluiten of om de laatste kans overeenkomst voort te zetten na het verstrijken van de termijn van 12 maanden na het vonnis.
Volgens de rechter is uit de tekst van de laatste kans overeenkomst ‘niet klip en klaar’ af te leiden dat de corporatie ook daadwerkelijk na het verstrijken de termijn van 12 maanden, zelfs niet bij het voldoen aan alle in de overeenkomst gestelde voorwaarden, een nieuwe huurovereenkomst met de ex-huurder zal sluiten. De corporatie had besloten om de laatste kans overeenkomst (tussentijds) met de ex-huurders te beëindigen, althans niet te verlengen en niet een nieuwe huurovereenkomst te sluiten, onder meer omdat de betalingsverplichting tot tweemaal toe niet tijdig was nagekomen en de verwachting was dat de ex-huurders onvoldoende de toekomstige financiële verplichtingen wel tijdig en volledig zouden gaan en kunnen nakomen. Het betrof een laatste kans die niet heeft geleid tot een daadwerkelijke verbetering van het betalingsgedrag van de ex-huurders. Van misbruik van executiebevoegdheid was volgens de rechter geen sprake en de corporatie mocht een onherroepelijk ontruimingsvonnis van ruim 15 maanden oud alsnog ten uitvoer leggen.
Mocht u vragen hebben over het maken van afspraken over een laatste kans na ontbinding van de huurovereenkomst, over de houdbaarheidstermijn van een vonnis in een specifiek geval en welke mogelijkheden u heeft om alsnog een ontruimingsvonnis te executeren, is het verstandig om u hierover te laten adviseren.
Een column van Bart Poort, advocaat-partner bij Weebers Vastgoed Advocaten en mede-oprichter van het online kennis platform corporatierecht.nl.
Laatste nieuws
- 18-09-2024 16:30 Amazon eist dat werknemers weer vijf dagen in de week op kantoor zijn
- 18-09-2024 15:34 Yvonne van Mierlo volgt Harrie Windmüller op bij BrabantWonen
- 18-09-2024 13:43 Boelhouwer: ‘Prinsjesdagplannen zijn onvoldoende voor 100.000 woningen per jaar’
- 18-09-2024 13:38 Fiscale renteaftrek in de vennootschapsbelasting, zo zit het
- 18-09-2024 12:36 Reactie IVBN op Prinsjesdagplannen: 'Investeringsbereidheid vraagt om andere fiscale keuzes'
- 18-09-2024 12:27 Eigen Haard en Kroon & de Koning tekenen voor bouw 44 appartementen in Amsterdam
- 18-09-2024 12:18 Dit is hoe technologie het verhuurproces transformeert
- 18-09-2024 12:06 Nieuwe btw-herzieningsregeling voor vastgoeddiensten vanaf 2026 (aanpak short-stay constructies)
- 18-09-2024 10:24 Koophonger Rijksvastgoedbedrijf nog niet gestild
- 18-09-2024 09:39 Madeline Buijs: 'Door niet te kiezen is de 5 miljard euro voor de woningmarkt een druppel op de gloeiende plaat'
- 18-09-2024 08:55 Woonwaard koopt 36 nieuwbouwappartementen in Alkmaar
- 18-09-2024 08:28 Ovb (verhuur)woningen pas in 2026 naar 8 procent - too little too late?
- 18-09-2024 08:12 Prinsjesdag 2024: Met deze belastingplannen moet de vastgoedsector rekening houden
- 17-09-2024 16:21 Megadeal bijna rond: 695 miljoen euro voor bijna 3.000 woningen van Eres
- 17-09-2024 15:28 Bouw nieuw hotel Domburg gestaakt vanwege netcongestie
- 17-09-2024 15:14 Flink krijgt flinke investering en wil tien nieuwe locaties in Nederland openen
- 17-09-2024 13:22 Johan Conijn: ‘Rijk moet instappen in gebiedsontwikkeling, anders niet alle Novex-locaties mogelijk’
- 17-09-2024 12:37 Rijksvastgoedbedrijf verlengt huur voor Belastingdienst in Prinsenhof Den Haag
- 17-09-2024 12:23 Drie nieuwe huurcontracten voor 10.000 m2 in Zoeterwoude
- 17-09-2024 11:33 Cepezed en J.P. van Eesteren revitaliseren voormalig KPN-gebouw naar Rijkskantoor op Binckhorst in Den Haag
- 17-09-2024 11:23 Pro Warehouse huurt in Amsterdam Zuidoost
- 17-09-2024 11:11 WoningBouwersNL: Regering, er is genoeg ruimte in Nederland voor 1 miljoen woningen
- 17-09-2024 09:59 Drie nieuwe benoemingen in managementteam Wilma Wonen
- 17-09-2024 09:42 Elk Groep neemt de Groep Resultaatgericht Vastgoedonderhoud over
- 17-09-2024 01:00 80 procent huizenkopers hebben geen vertrouwen in woningambities nieuw kabinet
- 16-09-2024 16:24 Volkshuisvesting-ambtenaar afgekocht met 400.000 euro om bezwaar tegen woonproject in te trekken
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.