Column: Portefeuillestrategie voor DAEB en niet-DAEB
De consultatieversie van het beoordelingskader voor de scheiding van sociale (DAEB) en commerciële (niet-DAEB) activiteiten is vorige maand gepubliceerd. Bij dit kader heeft de Autoriteit Woningcorporaties (AW) de volgende 4 principes in acht genomen:
- heldere governance voor gescheiden takken;
- verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave;
- bescherming van maatschappelijk vermogen;
- structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de zelfstandige DAEB-tak en niet-DAEB tak na scheiding of splitsing.
Alle corporaties die moeten splitsen, moeten vóór 1 januari 2017 een ontwerpvoorstel voor de splitsing bij de AW indienen. Dit ontwerpvoorstel moet “goed doordacht en onderbouwd zijn” zodat er geen, of minimale, verschillen zullen zijn met het definitieve voorstel dat vóór 1 mei 2017 ingediend moet worden. De corporaties die niet hoeven te splitsen moeten vóór deze datum aantonen dat ze aan de eisen voor een verlicht regime voldoen. Deze corporaties kunnen volstaan met een boekhoudkundige scheiding van baten en lasten van DAEB en niet-DAEB activiteiten.
Goed doordacht en onderbouwd
Bij het opstellen van het ontwerpvoorstel moet de corporatie dus grondig te werk gaan. De AW verwacht dat de corporatie een plan van aanpak bij het voorstel zal voegen t.b.v. de governance, de strategische uitgangspunten en portefeuillestrategie, de zienswijzen van gemeente en huurders en een hele rits aan financiële overzichten. Dit zal door veel corporaties als een enorme administratieve lastendruk worden ervaren. Maar de AW verwacht gewoon dat de corporaties doen wat normaalgesproken ieder bedrijf doet bij de voorbereiding van een investering van tientallen miljoenen Euro’s. Want daar gaat het al snel om bij de omvang van de niet-DAEB portefeuille van een corporatie. Een corporatie die moet splitsen heeft een omzet van meer dan € 30 miljoen of de omvang van de niet-DAEB activiteiten is groter dan 5%. Nu zijn deze investeringen in het verleden al gedaan, maar dat neemt niet weg dat van corporaties verwacht mag worden dat ze ook over hun niet-DAEB portefeuille verantwoorde besluiten nemen.
De beoordeling
De ontwerpvoorstellen zullen door de AW worden beoordeeld. Bij deze beoordeling komt de rol van de gemeente als woonregisseur weer naar voren. De portefeuillestrategie moet niet alleen financieel haalbaar zijn, maar ook in lijn zijn met de woonvisie van de gemeente. Bij voorkeur zou de portefeuillestrategie moeten resulteren in prestatieafspraken met de gemeente en/of een positieve zienswijze van de gemeente. De portefeuillestrategie en de hieruit voortvloeiende wensportefeuille wordt beoordeeld op financiële haalbaarheid. Hierbij hanteert de AW o.a. een minimaal direct rendement van 3,5% op basis van marktwaarde.
Wat hierbij overigens opvalt is dat de AW voor de beoordeling van de solvabiliteit en de dekkingsratio ook de marktwaarde als uitgangspunt hanteert, terwijl dit voor de Loan to Value nog steeds de bedrijfswaarde is. Overigens is de methodiek voor de marktwaardebepaling niet voorgeschreven. Dit is wonderlijk omdat de basisversie uit het handboek markwaardering op complexniveau geen betrouwbare marktwaarde zal opleveren. Voor een relatief kleine niet-DAEB portefeuille zal hetzelfde gelden en is dus de full-versie aan te bevelen. Mocht de beoordeling resulteren in een conclusie dat na splitsing één van beide portefeuilles niet exploitabel is, dan dient de corporatie hiervoor een herstelplan op te stellen.
Doorkijk naar de toekomst
Dit beoordelingskader geeft niet alleen duidelijkheid over de wijze waarop de splitsing tussen DAEB en niet-DAEB moet worden gerealiseerd, maar geeft ook een doorkijk naar de toekomst. Aangenomen mag worden dat in de toekomst de mate waarin de portefeuillestrategie van de DAEB portefeuille aansluit bij het gemeentelijk beleid en/of deze strategie financieel haalbaar is, nadrukkelijker dan voorheen zal worden beoordeeld door de AW. Dus ook de corporaties die het nu relatief makkelijk hebben omdat ze onder het verlicht regime vallen (= ca. 50% van de corporaties), komen op termijn aan de beurt. Ondanks het feit dat zij geen splitsingsvoorstel hoeven in te dienen is het wel aan te bevelen om het beoordelingskader te bestuderen en hiermee aan de slag te gaan door de strategie te herijken aan de woonvisie van de gemeente en een gedragen en financieel haalbare portefeuillestrategie op te stellen. Dat lijkt misschien een open deur, maar met de wetenschap dat een groot deel van corporaties niet in staat zal zijn de toegezegde duurzaamheidsinvesteringen te doen (terwijl in het splitsingsvoorstel de huidige verdeling en toekomstige verdeling naar energielabels aangegeven moet worden), maakt meer dan duidelijk dat er nog het nodige werk te doen is.
Door: Bob Stolker
Corporatiekracht.nl
Laatste nieuws
- 02-10-2024 11:04 Plan voor 800 woningen in Amstelveen definitief na uitspraak Raad van State
- 02-10-2024 11:02 Horecagroothandel koopt drie bedrijfspanden in Drachten
- 02-10-2024 10:45 Sligro huurt bedrijfspand van 4.675 m2 van Sagax
- 02-10-2024 09:57 Voormalig hoofdkantoor Vacansoleil in faillissementsverkoop
- 02-10-2024 09:48 Green Real Estate sluit vijf nieuwe huurovereenkomsten in winkelcentrum Rozenhof in Zaandam
- 02-10-2024 09:38 Zeeland trekt ruim 1,2 miljoen uit voor transformatie leegstaande panden naar woningen
- 02-10-2024 09:30 Lelystad en Centrada tekenen overeenkomst voor 78 sociale huurappartementen
- 02-10-2024 09:14 Farmaceut huurt kantoorruimte in Arnhem Building
- 02-10-2024 08:47 Edmond de Rothschild koopt bedrijfspand in Waalwijk
- 02-10-2024 00:00 De Hypotheker: Aantal hypotheekaanvragen door starters blijft stijgen
- 01-10-2024 16:30 Rijksvastgoedbedrijf verlengt huurovereenkomst voor kantoorruimte in Leeuwarden
- 01-10-2024 15:56 Hoogvliet huurt 1.598 m2 in winkelcentrum in Krimpen aan den IJssel
- 01-10-2024 15:30 Aannemingsbedrijf huurt 1.780 m2 bedrijfsruimte in Amsterdamse Houthavens
- 01-10-2024 15:03 Bierens Incasso Advocaten koopt kantoorgebouw in Amsterdam-Zuid
- 01-10-2024 14:52 Eazie huurt 172 m2 winkelruimte aan Nieuwendijk in Amsterdam
- 01-10-2024 14:48 Amphia verkoopt ziekenhuisterrein in Oosterhout aan NBU
- 01-10-2024 14:16 Topvacature: Senior WOZ-taxateur
- 01-10-2024 14:00 PTP Netherlands huurt distributiecentrum van 8.600 m2 op Rotterdamse Maasvlakte
- 01-10-2024 13:59 NSI en Eurocommercial kopen eigen aandelen in
- 01-10-2024 13:42 Verguisde vastgoedobligaties worden door lagere rente weer aantrekkelijk
- 01-10-2024 12:30 Aandeelhouders stemmen in met benoeming topman First Sponsor als RvC-lid
- 01-10-2024 12:27 Twee nieuwe partners voor Eversheds Sutherland
- 01-10-2024 12:15 Heeneman & Partners koopt deel winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn
- 01-10-2024 11:56 Madeline Buijs: Niet alles kan overal in de woningbouw
- 01-10-2024 11:41 28 november: De Eindhovense vastgoedborrel
- 01-10-2024 10:54 New Energy Systems introduceert eigen EMS voor de zakelijke markt
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.