Column: Portefeuillestrategie voor DAEB en niet-DAEB
De consultatieversie van het beoordelingskader voor de scheiding van sociale (DAEB) en commerciële (niet-DAEB) activiteiten is vorige maand gepubliceerd. Bij dit kader heeft de Autoriteit Woningcorporaties (AW) de volgende 4 principes in acht genomen:
- heldere governance voor gescheiden takken;
- verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave;
- bescherming van maatschappelijk vermogen;
- structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de zelfstandige DAEB-tak en niet-DAEB tak na scheiding of splitsing.
Alle corporaties die moeten splitsen, moeten vóór 1 januari 2017 een ontwerpvoorstel voor de splitsing bij de AW indienen. Dit ontwerpvoorstel moet “goed doordacht en onderbouwd zijn” zodat er geen, of minimale, verschillen zullen zijn met het definitieve voorstel dat vóór 1 mei 2017 ingediend moet worden. De corporaties die niet hoeven te splitsen moeten vóór deze datum aantonen dat ze aan de eisen voor een verlicht regime voldoen. Deze corporaties kunnen volstaan met een boekhoudkundige scheiding van baten en lasten van DAEB en niet-DAEB activiteiten.
Goed doordacht en onderbouwd
Bij het opstellen van het ontwerpvoorstel moet de corporatie dus grondig te werk gaan. De AW verwacht dat de corporatie een plan van aanpak bij het voorstel zal voegen t.b.v. de governance, de strategische uitgangspunten en portefeuillestrategie, de zienswijzen van gemeente en huurders en een hele rits aan financiële overzichten. Dit zal door veel corporaties als een enorme administratieve lastendruk worden ervaren. Maar de AW verwacht gewoon dat de corporaties doen wat normaalgesproken ieder bedrijf doet bij de voorbereiding van een investering van tientallen miljoenen Euro’s. Want daar gaat het al snel om bij de omvang van de niet-DAEB portefeuille van een corporatie. Een corporatie die moet splitsen heeft een omzet van meer dan € 30 miljoen of de omvang van de niet-DAEB activiteiten is groter dan 5%. Nu zijn deze investeringen in het verleden al gedaan, maar dat neemt niet weg dat van corporaties verwacht mag worden dat ze ook over hun niet-DAEB portefeuille verantwoorde besluiten nemen.
De beoordeling
De ontwerpvoorstellen zullen door de AW worden beoordeeld. Bij deze beoordeling komt de rol van de gemeente als woonregisseur weer naar voren. De portefeuillestrategie moet niet alleen financieel haalbaar zijn, maar ook in lijn zijn met de woonvisie van de gemeente. Bij voorkeur zou de portefeuillestrategie moeten resulteren in prestatieafspraken met de gemeente en/of een positieve zienswijze van de gemeente. De portefeuillestrategie en de hieruit voortvloeiende wensportefeuille wordt beoordeeld op financiële haalbaarheid. Hierbij hanteert de AW o.a. een minimaal direct rendement van 3,5% op basis van marktwaarde.
Wat hierbij overigens opvalt is dat de AW voor de beoordeling van de solvabiliteit en de dekkingsratio ook de marktwaarde als uitgangspunt hanteert, terwijl dit voor de Loan to Value nog steeds de bedrijfswaarde is. Overigens is de methodiek voor de marktwaardebepaling niet voorgeschreven. Dit is wonderlijk omdat de basisversie uit het handboek markwaardering op complexniveau geen betrouwbare marktwaarde zal opleveren. Voor een relatief kleine niet-DAEB portefeuille zal hetzelfde gelden en is dus de full-versie aan te bevelen. Mocht de beoordeling resulteren in een conclusie dat na splitsing één van beide portefeuilles niet exploitabel is, dan dient de corporatie hiervoor een herstelplan op te stellen.
Doorkijk naar de toekomst
Dit beoordelingskader geeft niet alleen duidelijkheid over de wijze waarop de splitsing tussen DAEB en niet-DAEB moet worden gerealiseerd, maar geeft ook een doorkijk naar de toekomst. Aangenomen mag worden dat in de toekomst de mate waarin de portefeuillestrategie van de DAEB portefeuille aansluit bij het gemeentelijk beleid en/of deze strategie financieel haalbaar is, nadrukkelijker dan voorheen zal worden beoordeeld door de AW. Dus ook de corporaties die het nu relatief makkelijk hebben omdat ze onder het verlicht regime vallen (= ca. 50% van de corporaties), komen op termijn aan de beurt. Ondanks het feit dat zij geen splitsingsvoorstel hoeven in te dienen is het wel aan te bevelen om het beoordelingskader te bestuderen en hiermee aan de slag te gaan door de strategie te herijken aan de woonvisie van de gemeente en een gedragen en financieel haalbare portefeuillestrategie op te stellen. Dat lijkt misschien een open deur, maar met de wetenschap dat een groot deel van corporaties niet in staat zal zijn de toegezegde duurzaamheidsinvesteringen te doen (terwijl in het splitsingsvoorstel de huidige verdeling en toekomstige verdeling naar energielabels aangegeven moet worden), maakt meer dan duidelijk dat er nog het nodige werk te doen is.
Door: Bob Stolker
Corporatiekracht.nl
Laatste nieuws
- 19-04-2024 15:30 Ruim 150 verouderde woningen in Roelofarendsveen maken plaats voor nieuwbouw
- 19-04-2024 15:20 Projecten voor sociale woningbouw stranden door Groningse parkeernorm
- 19-04-2024 14:21 Den Haag Centraal krijgt 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoor
- 19-04-2024 14:20 Gelderland wil de komende vijf jaar 12.000 optopwoningen helpen realiseren
- 19-04-2024 14:06 Topvacature: NWO zoekt manager vastgoed
- 19-04-2024 14:02 Full Service Center Sterrenburg in Dordrecht wint Kern Jaarprijs 2024
- 19-04-2024 14:00 Rheden krijgt 200 flexwoningen op bedrijventerrein Haveland
- 19-04-2024 13:29 Duurzame keuzes architecten doorslaggevend in het ontwerpproces
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Radio VJ: 'S in ESG steeds belangrijker voor vastgoedwaarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.