Is gebiedsgerichte aanpak de remedie tegen leegstand?
Leegstand is een big issue in Nederland. Er zijn verschillende initiatieven opgericht om leegstand tegen te gaan, maar volgens AT Osborne is een gebiedsgerichte aanpak het meest effectief. Daarom bedacht het consultancybedrijf het zogeheten Area Redevelopment Fund (ARF). WoningmarktNL sprak met Stef Weekers, Consultant Real Estate & Asset Management bij AT Osborne.
Hoe heeft het zover kunnen komen?
Weekers: “De situatie is lastig te noemen. Verschillende partijen opereren in eenzelfde gebied en hebben vaak dezelfde ambitie: een gebouw laten renderen. Toch werken zij niet samen en zien hier vaak ook het nut (nog) niet van in. Voorheen was vastgoed meer een belegging dan dat het een ontwikkeling was en is er onvoldoende aandacht voor het gegeven dat de waarde van het object grotendeels wordt bepaald door de waarde van de objecten in de nabije omgeving. Ook was er te weinig aandacht voor ‘het nieuwe wonen’, ‘het nieuwe werken’ en de technologische mogelijkheden. Tel daar het effect bij op dat leegstand nieuwe leegstand uitlokt en zie: de huidige situatie. De oplossing volgens AT Osborne is dus een gebiedsgerichte aanpak: laat stakeholders samenwerken in een gebied.”
Voor een dergelijke aanpak is het nodig tegenstrijdige belangen op te heffen. Hoe?
“Herontwikkeling op gebiedsniveau begint bij het beoordelen van de (financiële) mogelijkheden van een gebied. Dat is de ‘basis’ voor de samenwerking. Is er wel voldoende urgentie voor een gezamenlijke aanpak? Vervolgens wordt een gezamenlijke visie ontworpen, waarbij men bewust is van tegenstrijdige belangen. Vervolgens wordt een gezamenlijke doel voorop gezet. Het doel is om het ‘waarom’, ‘wat’ en ‘hoe’ met positieve energie richting te geven en te vertalen in een tastbare prospectus. Uiteindelijk zal het leiden tot een eindresultaat dat uiteraard meer waarde oplevert dan de beginsituatie.”
Gebiedsgericht denken, dé oplossing?
Als oplossing oppert AT Osborne het oprichten van een gebiedsherontwikkelingsfonds (Area Redevelopment Fund) waarin alle partijen hun bezittingen in een gebied inbrengen waarna een gezamenlijke integrale herontwikkeling kan plaatsvinden. Vanzelfsprekend pas nadat is aangetoond dat de eindsituatie meer oplevert dan de beginsituatie. De crux bij een dergelijke set-up is het samenbrengen van de stakeholders. Hoe realistisch acht AT Osborne de kans dat partijen een dergelijke samenwerking aan durven te gaan?
“ARF is een product dat als oplossing ingezet kan worden. Er zijn meerdere mogelijkheden om met een gebiedsgerichte aanpak leegstand tegen te gaan. De start van ARF begint bij een perspectief bieden op een nieuw verdienmodel per gebied en niet per gebouw. Om een nieuwe transitie in gang te zetten is ook nieuw geld van investeerders noodzakelijk om werkkapitaal te verstrekken voor de gebiedsherontwikkeling, of om posities over te nemen van partijen die geen aandeel meer willen in de nieuwe situatie. Voorbeelden zijn nog pilots. Momenteel worden in een winkelstraat een aantal winkels omgevormd naar wonen op basis van de principes van ARF.”
Op welke schaal is een ARF aanpak het meest effectief en waarom?
“We zetten in op bedrijfsterreinen en monofunctionele kantoorgebieden, maar ook winkelgebieden kunnen het ARF-model adopteren. De eerste stap is meestal een kleine stap met een aantal pioniers, maar wel met een visie voor het geheel. Er zullen altijd partijen in het begin aan de kant blijven staan vanwege koudwatervrees, maar zodra de eerste successen geboekt worden, zullen zij aansluiting zoeken.”
Effecten van een ARF zijn ondermeer: het creëeren van een leefbaar gebied én positieve waardeontwikkeling. Met andere woorden: een gebied dat rendeert in plaats van een enkel object. Zo worden bij een ARF de belangen van de eigenaren geconvergeerd. Objecten worden ingeruild voor aandelen waardoor in- en uitstapen makkelijker moet worden, net als het aantrekken van financiering.
Als objecten voor aandelen worden verruild, hoe wordt dan voor iedere partij een acceptabele waarde gecreeerd?
“Dat is één van de grootste uitdagingen in het begin. De waarde, maar nog beter de waardeontwikkeling bij niets doen, zal deze partijen inzicht geven in de toekomstige mogelijkheden. Onze aanpak zal de neerwaartse spiraal ombuigen, maar het zal hoe dan ook in het begin pijn doen. Wij zijn van mening dat de pijn minder wordt wanneer waardeontwikkeling voor de toekomst wordt benaderd op gebiedsniveau. Een gebouw dat nu nog goed verhuurd is, zal een hogere inbrengwaarde hebben, maar we houden met de inbrengwaarde wel rekening met de waarde na expiratiedatum van het huurcontract.”
Kennis- en netwerkorganisatie voor stedelijke en regionale ontwikkeling Platform31 heeft de totale markt voor transformatie in kaart gebracht en komt niet verder dan 10-15% van de kantoorgebouwen. Wat te doen met het andere deel? AT Osborne pleit voor een combinatie van enerzijds een objectgerichte aanpak waar leegstand direct in aanmerking kan komen voor herbestemming of transformatie en anderzijds voor een gebiedsgerichte aanpak van leegstand. “Objectgerichte aanpak is tot nu toe de meest gebruikte vorm van transformatietrajecten, waarbij vooral kantoorgebouwen worden omgevormd tot wonen. In sommige gevallen wordt overgegaan tot sloop.”
Welk van de twee oplossingen is effectiever?
“Objectgericht gaat uit van dat ene gebouw van die ene eigenaar die de middelen heeft om een gebouw om te vormen. Een dergelijk traject is sneller te realiseren omdat er minder partijen bij hoeven te worden betrokken. Maar vaak zijn er in de directe omgeving meer gebouwen die voor transformatie in aanmerking komen. Alleen kunnen niet alle kantoorgebouwen een woonbestemming krijgen. Als we niet oppassen komen er straks gebieden die half af zijn. Lege kantoren naast omgevormde kantortorens voor wonen. Half herontwikkelde bedrijfsterreinen en winkelgebieden die niet zijn getransformeerd met een visie op het nieuwe winkelen.”
Meer weten over het Area Redevelopment Fund? Neem contact op met AT Osborne.
Stef Weekers - Consultant Real Estate & Asset Management - 06 2950 4562
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.