Column: Wetsvoorstel verbetering VvE’s

Een kwart van alle woningen in Nederland is een appartement. Alle appartementseigenaren zijn van rechtswege (dat wil zeggen: automatisch) lid van de vereniging van eigenaars (VvE) van hun appartementsgebouw. De VvE zorgt onder meer voor het onderhoud aan het appartementsgebouw. De appartementseigenaren betalen daarvoor servicekosten aan de VvE.

In de praktijk blijkt echter dat veel VvE’s onvoldoende geld beschikbaar hebben om het gebouw te onderhouden en duurzamer te maken. De overheid wil stimuleren dat VvE’s voldoende sparen voor onderhoud en vernieuwingen. Daarnaast moeten VvE’s makkelijker geld kunnen lenen voor grote of onvoorziene uitgaven voor onderhoud en vernieuwing.

Het door de ministers Blok (Wonen en Rijksdienst) en Van der Steur (Veiligheid en Justitie) opgestelde wetsvoorstel Wet verbetering verenigingen van eigenaars moet hiervoor zorgen. Het doel is de verbetering van het functioneren van VvE’s op langere termijn.

Minimumbedrag sparen voor onderhoud
Sinds mei 2008 hebben alle VvE’s verplicht een reservefonds, dat bedoeld is om te sparen voor groot onderhoud en vernieuwingen. In de praktijk blijken veel VvE’s echter nauwelijks geld in deze fondsen te storten. Het gereserveerde geldbedrag is daardoor vaak niet toereikend om het benodigde onderhoud en de geplande vernieuwingen uit te voeren.

Verplicht minimumbedrag voor reservefonds
Om ervoor te zorgen dat VvE´s voldoende geld sparen, stelt het wetsvoorstel een verplichte ondergrens vast voor de jaarlijkse afdracht door de VvE aan het reservefonds. Appartementseigenaren kunnen hierdoor hogere woonlasten krijgen, maar het risico dat zij plotseling een hoge eenmalige bijdrage moeten betalen voor noodzakelijk onderhoud neemt af. Door beter onderhoud en energiebesparende maatregelen kunnen op de lange termijn de woonlasten ook juist afnemen en kan het woongenot verbeteren.

Aansprakelijkheid minimale reservering
Het bestuur van de VvE kan de appartementseigenaren aanspreken op het betalen van hun bijdrage. Als er onvoldoende geld wordt gereserveerd, is het bestuur van de VvE mogelijk aansprakelijk. Als dit wetsvoorstel wordt aangenomen, moeten alle VvE’s binnen drie jaar na inwerkingtreding van deze wet aan de bepalingen over minimale reserveringen voldoen.

Hoogte van het minimumbijdrage
Als een VvE een meerjarenonderhoudsplan heeft, wordt de minimumbijdrage aan het reservefonds bepaald aan de hand van dat plan. Het plan moet dan wel aan verschillende voorwaarden voldoen. In het plan moet de VvE de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de eventuele vernieuwingen opnemen met een berekening van de kosten en de verdeling van die kosten over de jaren. Op basis daarvan berekent en onderbouwt de VvE de bijdrage aan het reservefonds.

Ongeveer één op de drie VvE´s heeft een meerjarenonderhoudsplan. Voor de VvE’s die dit niet hebben stelt het wetsvoorstel de minimumbijdrage per jaar vast op 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementsgebouw.

Leningen afsluiten door VvE’s
Bij veel appartementsgebouwen valt energiewinst te behalen, maar gebrek aan financiële middelen weerhoudt VvE’s van het nemen van maatregelen. VvE’s willen graag geld lenen om te verduurzamen, maar zowel banken als appartementseigenaren zijn vaak terughoudend. Dit wordt veroorzaakt door belemmeringen in de huidige regelgeving en onzekerheid of het afsluiten van leningen door VvE’s is toegestaan.

VvE’s kunnen sinds juni 2015 bij het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) geld lenen voor energiebesparende maatregelen. De ministers zouden graag zien dat private financiële instellingen ook bereid zijn om leningen te verstrekken aan VvE’s.

Energiebesparing, onvoorzien onderhoud, overstijging reservefonds
In het wetsvoorstel is expliciet opgenomen dat VvE’s bevoegd zijn een geldlening aan te gaan in verband met drie soorten kosten: energiebesparende maatregelen, onvoorziene onderhoudskosten, of (andere dan de gewone jaarlijkse) kosten die de omvang van het reservefonds overstijgen. Voor de laatste categorie geldt de voorwaarde dat de voorgaande twee jaar ten minste het minimumbedrag opzij moet zijn gezet.

Rente aftrekbaar
Het aangaan van een lening is geen vervanging van het gebruik van een reservefonds, maar een aanvulling daarop. Het voorkomt dat VvE’s onderhoud en vernieuwingen uitstellen, of een eenmalige bijdrage moeten vragen aan de appartementseigenaren. Een VvE-lening die aan de wettelijke voorwaarden voldoet, is te classificeren als een lening voor woningonderhoud of renovatie. De rente is daarom aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Geen hoofdelijke aansprakelijkheid meer
Om de bereidheid van banken en appartementseigenaren te vergroten, maakt het wetsvoorstel korte metten met twee belangrijke belemmeringen voor VvE-leningen. Allereerst zijn appartementseigenaren niet meer hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele lening van de VvE. Als de VvE de lening niet terugbetaalt, mag de bank niet bij een appartementseigenaar aankloppen voor betaling van de complete lening. Iedere appartementseigenaar is slechts aansprakelijk voor zijn eigen deel van de lening.

Overgang aansprakelijkheid bij overdracht
De tweede wijziging die wordt voorgesteld, is dat appartementseigenaren na overdracht van hun appartement niet langer verantwoordelijk blijven voor de leningen die de VvE is aangegaan toen zij VvE-lid waren. Zodra een appartementseigenaar zijn woning overdraagt, gaat (zijn deel van) de lening over op de nieuwe eigenaar. Voor overgang is vereist dat voorafgaand aan de overdracht aan de nieuwe eigenaar is meegedeeld hoe groot de VvE-lening is en voor welk gedeelte daarvan hij aansprakelijk wordt. De notaris moet daarop toezicht houden.

De bepalingen over hoofdelijke aansprakelijkheid en overgang bij verkoop gelden alleen voor leningen die de VvE’s afsluiten na de datum van inwerkingtreding van het wetsvoorstel.

Status van het wetsvoorstel
Een concept van het wetsvoorstel lag tot en met 30 september 2015 ter inzage. Organisaties of particulieren die betrokken zijn bij het wetsvoorstel konden het voorstel doornemen en daarop reageren. Naar aanleiding van de ingezonden reacties kunnen de ministers het voorstel nog aanpassen. Nadat zij advies hebben gevraagd aan de Raad van State dienen de ministers het wetsvoorstel in bij de Tweede Kamer. Als alles volgens plan verloopt, gaan de nieuwe regels vanaf 1 juli 2016 gelden.

Een column van Caroline van der Kwaak (met dank aan Marianne van der Knijff), advocaat bij SWDV Advocaten.