De Ladder voor duurzame verstedelijking: Omvang stedelijke ontwikkeling en zorgvastgoed
Bij de wens om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren is het oppassen geblazen voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Kortgezegd vormt de Ladder een motiveringseis voor decentrale overheden bij ruimtelijke ontwikkelingen. De ontwikkeling moet worden getoetst aan de drie treden van de Ladder: 1) bestaat er een actuele regionale behoefte aan de ontwikkeling, 2) kan de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd en zo nee, 3) is de nieuwe beoogde locatie op verschillende manieren bereikbaar. Als een ontwikkeling niet de toets van de Ladder kan doorstaan, dan haalt die ontwikkeling niet de eindstreep bij de bestuursrechter.
- Lees de column van Daniëlle Roelands-Fransen, advocaat-partner omgevingsrecht bij Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn en Laura van der Meulen, advocaat omgevingsrecht bij Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn -
Doel
Het doel van de Ladder is zorgvuldig ruimtegebruik en het voorkomen van leegstand van bestaand vastgoed. Jurisprudentie van de bestuursrechter leert echter dat de Ladder veelvuldig wordt ingezet als ‘wapen’ om die ontwikkelingen te dwarsbomen. Dat maakt niet alleen dat het van belang is de gewenste ontwikkeling te laten voldoen aan de drie treden van de Ladder, maar minstens zo belangrijk is dat goed moeten worden beoordeeld of de Ladder wel van toepassing is op de voorziene ontwikkeling. Dat hangt af van een aantal factoren. Zo is de Ladder bijvoorbeeld alleen van toepassing als een ruimtelijke ontwikkeling kan worden gekwalificeerd als een ‘stedelijke ontwikkeling’.
De Ladder en zorgvastgoed
Hoe zit dit bij de ontwikkeling van zorgvastgoed? Wordt dit ook gezien als stedelijke ontwikkeling? Recent heeft de bestuursrechter zich tweemaal uitgelaten over de toepassing van de Ladder op de ontwikkeling van zorgvastgoed. Zo is op 6 mei jl. geoordeeld dat de ontwikkeling van een intramurale zorgvoorziening een stedelijke ontwikkeling is waarop de Ladder van toepassing is. Wat was er aan de hand?
Het bestemmingsplan “Buitengebied; Ruurloseweg/Abbinkdijk Hengelo” van de gemeente Bronckhorst voorziet in de vestiging van een zorginstelling met 16 zorgeenheden, een multifunctionele ruimte met overnachtingsmogelijkheid voor 20 personen, een verkooppunt voor streekproducten, horeca en een bedrijfswoning. Appellanten stellen dat de voorziene ontwikkeling ten onrechte niet aan de Ladder is getoetst. Volgens de raad is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.
De bestuursrechter gaat bij de beoordeling of al dan niet sprake is van een stedelijke ontwikkeling in op de maximale oppervlaktes van de voorziene ontwikkelingen: 850 m2 voor de zorgeenheden met bijbehorende voorzieningen, met daarbij een bedrijfswoning, een hooimijt en een gebouw met een oppervlakte van maximaal 700 m2. De bestuursrechter oordeelt dat de voorziene ontwikkeling met deze omvang een stedelijke ontwikkeling is. Dat geldt eveneens voor de in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen ontwikkeling. Op basis van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid kan een extra zorggebouw met een maximale oppervlakte van 1.200 m2 voor maximaal 16 zorgeenheden worden toegestaan. De omvang van deze bebouwingsmogelijkheden maakt dat de wijzigingsbevoegdheid eveneens als stedelijke ontwikkeling moet worden aangemerkt.
Op 10 juni jl. kwam opnieuw het toepassingsbereik van de Ladder bij zorgvastgoed aan de orde. In het bestemmingsplan “De Leijden Zuid” van de gemeente Bildt worden twaalf woningen toegestaan. Daarnaast worden op de gronden met de bestemming "Maatschappelijk - Uit te werken" maatschappelijke voorzieningen in de vorm van woon-zorg-eenheden, wonen in maximaal tien wooneenheden en ondergeschikte dienstverlening en detailhandel mogelijk gemaakt. De bestuursrechter oordeelt ook deze keer dat dit plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de vorm van een woningbouwlocatie mogelijk maakt waarvoor een toets aan de Ladder is vereist.
Conclusie
Zelfs als de omvang van een ontwikkeling niet bijzonder groot is, kan de Ladder van toepassing zijn. Beide hierboven besproken casussen betrof zorgvastgoed, waarvan de maatschappelijke waarde over het algemeen snel wordt aangenomen. Desalniettemin dient ook voor zorgvastgoed de actuele regionale behoefte in kaart te worden gebracht. Bij de ontwikkeling daarvan mag dus niet te gemakkelijk voorbij worden gegaan aan de toets aan de Ladder!
Daniëlle Roelands-Fransen, advocaat-partner omgevingsrecht bij Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
Laura van der Meulen, advocaat omgevingsrecht bij Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
Laatste nieuws
- 03-05-2024 16:51 De Jonge wil meer rijkshubs in de regio
- 03-05-2024 15:06 Heeneman & Partners koopt portefeuille maatschappelijk vastgoed
- 03-05-2024 14:32 Meld je nu aan voor de training ‘Klimaatrisico’s bij woningcorporaties’
- 03-05-2024 14:23 Rijschool huurt 1.945 m2 bedrijfsruimte in Nieuw-Vennep
- 03-05-2024 14:10 Jongerius Invest koopt kantoorpand in Houten voor transformatie
- 03-05-2024 14:02 Welk recht is van toepassing bij bestemmingsplan op aanvraag?
- 03-05-2024 13:29 Regulering van de huurwoningmarkt in deze tijd is uitponddroom voor beleggers
- 03-05-2024 13:23 Schrijf u in bij Solid Public en vervul de vastgoeduitdagingen van de publieke sector!
- 03-05-2024 12:57 RAI Amsterdam wil complex herontwikkelen en richt vennootschappen op
- 03-05-2024 11:52 Topvacature: Medewerker vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam
- 03-05-2024 11:17 Leiden huurt deel van zorgcentrum voor opvang Oekraïense vluchtelingen
- 03-05-2024 11:13 Gemeenteraad Haarlem stelt bestemmingsplan voor Beatrixplein vast
- 03-05-2024 11:00 Bedrijfsgebouw in Almere wisselt van eigenaar via onderhandse verkoop
- 03-05-2024 10:47 Bestemmingsplan voor ontwikkeling Schiedamse bedrijventerreinen 's-Graveland en Spaanse Polder onherroepelijk
- 03-05-2024 10:39 Dodewaard krijgt er zeker 180 woningen bij
- 03-05-2024 10:12 Reales koopt bedrijfsgebouw aan de Groningenhaven 1 in Nieuwegein
- 03-05-2024 08:45 Bedrijfscomplex in Deventer verkocht
- 03-05-2024 08:37 Co-working concept De Stadstuin huurt ruim 5.000 m2 in Dalton Office Park
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.