De Ladder voor duurzame verstedelijking: Omvang stedelijke ontwikkeling en zorgvastgoed
Bij de wens om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren is het oppassen geblazen voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Kortgezegd vormt de Ladder een motiveringseis voor decentrale overheden bij ruimtelijke ontwikkelingen. De ontwikkeling moet worden getoetst aan de drie treden van de Ladder: 1) bestaat er een actuele regionale behoefte aan de ontwikkeling, 2) kan de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd en zo nee, 3) is de nieuwe beoogde locatie op verschillende manieren bereikbaar. Als een ontwikkeling niet de toets van de Ladder kan doorstaan, dan haalt die ontwikkeling niet de eindstreep bij de bestuursrechter.
- Lees de column van Daniëlle Roelands-Fransen, advocaat-partner omgevingsrecht bij Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn en Laura van der Meulen, advocaat omgevingsrecht bij Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn -
Doel
Het doel van de Ladder is zorgvuldig ruimtegebruik en het voorkomen van leegstand van bestaand vastgoed. Jurisprudentie van de bestuursrechter leert echter dat de Ladder veelvuldig wordt ingezet als ‘wapen’ om die ontwikkelingen te dwarsbomen. Dat maakt niet alleen dat het van belang is de gewenste ontwikkeling te laten voldoen aan de drie treden van de Ladder, maar minstens zo belangrijk is dat goed moeten worden beoordeeld of de Ladder wel van toepassing is op de voorziene ontwikkeling. Dat hangt af van een aantal factoren. Zo is de Ladder bijvoorbeeld alleen van toepassing als een ruimtelijke ontwikkeling kan worden gekwalificeerd als een ‘stedelijke ontwikkeling’.
De Ladder en zorgvastgoed
Hoe zit dit bij de ontwikkeling van zorgvastgoed? Wordt dit ook gezien als stedelijke ontwikkeling? Recent heeft de bestuursrechter zich tweemaal uitgelaten over de toepassing van de Ladder op de ontwikkeling van zorgvastgoed. Zo is op 6 mei jl. geoordeeld dat de ontwikkeling van een intramurale zorgvoorziening een stedelijke ontwikkeling is waarop de Ladder van toepassing is. Wat was er aan de hand?
Het bestemmingsplan “Buitengebied; Ruurloseweg/Abbinkdijk Hengelo” van de gemeente Bronckhorst voorziet in de vestiging van een zorginstelling met 16 zorgeenheden, een multifunctionele ruimte met overnachtingsmogelijkheid voor 20 personen, een verkooppunt voor streekproducten, horeca en een bedrijfswoning. Appellanten stellen dat de voorziene ontwikkeling ten onrechte niet aan de Ladder is getoetst. Volgens de raad is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.
De bestuursrechter gaat bij de beoordeling of al dan niet sprake is van een stedelijke ontwikkeling in op de maximale oppervlaktes van de voorziene ontwikkelingen: 850 m2 voor de zorgeenheden met bijbehorende voorzieningen, met daarbij een bedrijfswoning, een hooimijt en een gebouw met een oppervlakte van maximaal 700 m2. De bestuursrechter oordeelt dat de voorziene ontwikkeling met deze omvang een stedelijke ontwikkeling is. Dat geldt eveneens voor de in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen ontwikkeling. Op basis van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid kan een extra zorggebouw met een maximale oppervlakte van 1.200 m2 voor maximaal 16 zorgeenheden worden toegestaan. De omvang van deze bebouwingsmogelijkheden maakt dat de wijzigingsbevoegdheid eveneens als stedelijke ontwikkeling moet worden aangemerkt.
Op 10 juni jl. kwam opnieuw het toepassingsbereik van de Ladder bij zorgvastgoed aan de orde. In het bestemmingsplan “De Leijden Zuid” van de gemeente Bildt worden twaalf woningen toegestaan. Daarnaast worden op de gronden met de bestemming "Maatschappelijk - Uit te werken" maatschappelijke voorzieningen in de vorm van woon-zorg-eenheden, wonen in maximaal tien wooneenheden en ondergeschikte dienstverlening en detailhandel mogelijk gemaakt. De bestuursrechter oordeelt ook deze keer dat dit plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de vorm van een woningbouwlocatie mogelijk maakt waarvoor een toets aan de Ladder is vereist.
Conclusie
Zelfs als de omvang van een ontwikkeling niet bijzonder groot is, kan de Ladder van toepassing zijn. Beide hierboven besproken casussen betrof zorgvastgoed, waarvan de maatschappelijke waarde over het algemeen snel wordt aangenomen. Desalniettemin dient ook voor zorgvastgoed de actuele regionale behoefte in kaart te worden gebracht. Bij de ontwikkeling daarvan mag dus niet te gemakkelijk voorbij worden gegaan aan de toets aan de Ladder!
Daniëlle Roelands-Fransen, advocaat-partner omgevingsrecht bij Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
Laura van der Meulen, advocaat omgevingsrecht bij Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
Laatste nieuws
- 02-10-2024 11:04 Plan voor 800 woningen in Amstelveen definitief na uitspraak Raad van State
- 02-10-2024 11:02 Horecagroothandel koopt drie bedrijfspanden in Drachten
- 02-10-2024 10:45 Sligro huurt bedrijfspand van 4.675 m2 van Sagax
- 02-10-2024 09:57 Voormalig hoofdkantoor Vacansoleil in faillissementsverkoop
- 02-10-2024 09:48 Green Real Estate sluit vijf nieuwe huurovereenkomsten in winkelcentrum Rozenhof in Zaandam
- 02-10-2024 09:38 Zeeland trekt ruim 1,2 miljoen uit voor transformatie leegstaande panden naar woningen
- 02-10-2024 09:30 Lelystad en Centrada tekenen overeenkomst voor 78 sociale huurappartementen
- 02-10-2024 09:14 Farmaceut huurt kantoorruimte in Arnhem Building
- 02-10-2024 08:47 Edmond de Rothschild koopt bedrijfspand in Waalwijk
- 02-10-2024 00:00 De Hypotheker: Aantal hypotheekaanvragen door starters blijft stijgen
- 01-10-2024 16:30 Rijksvastgoedbedrijf verlengt huurovereenkomst voor kantoorruimte in Leeuwarden
- 01-10-2024 15:56 Hoogvliet huurt 1.598 m2 in winkelcentrum in Krimpen aan den IJssel
- 01-10-2024 15:30 Aannemingsbedrijf huurt 1.780 m2 bedrijfsruimte in Amsterdamse Houthavens
- 01-10-2024 15:03 Bierens Incasso Advocaten koopt kantoorgebouw in Amsterdam-Zuid
- 01-10-2024 14:52 Eazie huurt 172 m2 winkelruimte aan Nieuwendijk in Amsterdam
- 01-10-2024 14:48 Amphia verkoopt ziekenhuisterrein in Oosterhout aan NBU
- 01-10-2024 14:16 Topvacature: Senior WOZ-taxateur
- 01-10-2024 14:00 PTP Netherlands huurt distributiecentrum van 8.600 m2 op Rotterdamse Maasvlakte
- 01-10-2024 13:59 NSI en Eurocommercial kopen eigen aandelen in
- 01-10-2024 13:42 Verguisde vastgoedobligaties worden door lagere rente weer aantrekkelijk
- 01-10-2024 12:30 Aandeelhouders stemmen in met benoeming topman First Sponsor als RvC-lid
- 01-10-2024 12:27 Twee nieuwe partners voor Eversheds Sutherland
- 01-10-2024 12:15 Heeneman & Partners koopt deel winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn
- 01-10-2024 11:56 Madeline Buijs: Niet alles kan overal in de woningbouw
- 01-10-2024 11:41 28 november: De Eindhovense vastgoedborrel
- 01-10-2024 10:54 New Energy Systems introduceert eigen EMS voor de zakelijke markt
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.