Grotendorst: Als we minder mogen verkopen, dan gaan we ook minder investeren

De herziening van de Woningwet is niet van grote betekenis voor woningstichting Rochdale. “We hebben wat betreft ons werkdomein al eerder een duidelijke keuze gemaakt; we zijn er niet voor de commerciële kant,” zo zegt bestuursvoorzitter René Grotendorst van corporatie Rochdale in een gesprek met Building Business. “Ook in de omgang met de gemeente verandert er niet zoveel. Amsterdam kent al vele jaren prestatieafspraken.”

Grotendorst maakt een ontspannen indruk. De afgelopen jaren heeft hij herhaaldelijk hard moeten saneren, maar zijn corporatie kan daar geleidelijk de vruchten van plukken. “De afgelopen jaren hebben we onze huurders herhaaldelijk Nee moeten verkopen. In 2013 hebben we nog een reorganisatie doorgevoerd. Dat is hard aangekomen bij ons personeel, maar we zien betere tijden aanbreken. We zitten onder meer door goede woningverkopen wat ruimer in onze middelen. In onze nieuwe begroting hebben we één miljoen euro beschikbaar om bij nieuwe verhuringen voor specifieke groepen de huren te matigen. Juist voor starters is dat belangrijk. Zij kunnen niet altijd de maximaal redelijke huur niet betalen.”

Onrendabele deel naar nul brengen
Ook investeert Rochdale extra in onderhoud. “We investeren vier miljoen extra in planmatig onderhoud. We gaan versneld de nog aanwezige open verbrandingstoestellen vervangen. Ook worden de slechtst geïsoleerde woningen eerder aangepakt. ” En er is in 2015 op bescheiden schaal weer sprake van sociale nieuwbouw. “We bouwen weer sociale huurwoningen in de Havenbuurt in Zaandam. Dat doen we ook in Amsterdam-Noord. Eerder hebben we in het Breehoorngebied voor Syntrus Achmea eengezinswoningen ontwikkeld. We hebben daar nog een eigen opgave. Maar anders dan in het verleden, willen we het onrendabele deel in de investering tot nul reduceren. Samen met het bouwend bedrijfsleven zoeken we naar een goede conceptwoning.”

Rochdale heeft zich herpakt in een tijd dat de politiek unaniem het werkgebied van corporaties aan banden heeft gelegd. Maar in gebieden waar het moeilijk is kunnen corporaties nog wel duurdere huur- en koopwoningen bouwen. “Rochdale zal dat alleen doen, als het echt niet anders kan. En het verantwoord is. We zullen altijd eerst naar een marktpartij zoeken, maar dat was drie jaar geleden ook al onze lijn.”

Blok maakt goede indruk
Minister Blok voorziet dat corporaties weer twintig jaar vooruit kunnen. “De minister heeft bij de behandeling van de Woningwet een goede indruk op mij gemaakt. Het is goed dat er een einde is gekomen aan een hele hoop gedoe. De administratieve scheiding tussen sociaal en commercieel bezit is nog wel een belangrijke kwestie. Als dat niet goed wordt uitgewerkt, dan kan dat nog tot veel problemen leiden. Maar over het geheel genomen is dit een prima wet. De sector kan weer aan het werk,” aldus Grotendorst.

Met gemeenten moeten voortaan prestatieafspraken worden gemaakt. “Wij praten al intensief met elkaar. Kortgeleden hebben we de eerste openingsronde voor de nieuwe afspraken gehad. Dat gesprek verloopt heel positief. Samen praten we over wat de stad nodig heeft en wat de corporaties daarin kunnen betekenen. De Amsterdamse corporaties bieden ook tegenover elkaar meer openheid. Dat is nieuw. En we steunen van harte de roep van de SP-wethouder om betaalbare woningen, goed onderhoud en gemengd bouwen.” Wel groeit de politieke druk, dat ziet ook Grotendorst, in de toekomst minder corporatiewoningen te verkopen. “De gemeente mag het zeggen. Als we minder mogen verkopen, dan zullen we ook minder investeren.”

Tegelijkertijd lijken volgens Grotendorst oude tijden terug te keren in de hoofdstad. Op de koopmarkt bieden particulieren steeds vaker boven de vraagprijs. En ontwikkelaars – kortgeleden Vorm in de Houthavens- schuwen niet voor het verkrijgen van een grondpositie weer een extreem hoge prijs te bieden. “Soms denk ik, ze zijn weer gek geworden.”

Meer mensen delen woning
De markt gaat excelleren in uitbreiding van de vrije huursector? “Dat moet nog maar blijken. De afgelopen jaren hebben vooral corporaties voor een sterke groei gezorgd. Het afgelopen jaar zijn tweeduizend corporatiewoningen geliberaliseerd. Ook in de particuliere sector wordt geliberaliseerd. Daarnaast stijgt het nieuwbouwaanbod. In 2014 zijn ruim vijftienhonderd vrije sector huurwoningen in aanbouw genomen. Daardoor zal de komende jaren voldoende aanbod ontstaan. Zeker in de categorie tot duizend euro in de maand. We zien overigens wel een nieuwe vraag opkomen. Steeds vaker maken mensen van de sociale wachtlijst de oversteek naar de vrije sector. Net als in Parijs of Londen willen mensen een woning delen. En nemen ze genoegen met minder meters. Wij stimuleren dat. Zo krijgen we meer mensen betaalbaar onder dak.”

Kunnen beleggers dat productietempo volhouden? “De koopmarkt trekt aan. Het is goed denkbaar dat corporaties uit financiële motieven de nog beschikbare posities bestemmen voor de koopmarkt. Rochdale doet dat bijvoorbeeld in Amsterdam-Noord samen met AM. Een koopwoning brengt soms wel 25.000 euro meer op dan een beleggerswoning.” Grotendorst sluit ook niet uit dat het gemeentelijk Grondbedrijf een zelfde lijn zal volgen. “Een belegger betaalt minder voor de grond en dan is het ook voor de gemeente verleidelijk vaker de koopsector te zoeken.”

Trend naar meer koopwoningen
Wel is volgens hem enige relativering op zijn plaats. “Nog niemand durft al een paar honderd koopwoningen op eigen risico te bouwen. Dan wordt toch samenwerking gezocht met een belegger of een corporatie, maar de trend naar meer koopwoningen wordt steeds zichtbaarder. Uit de productiecijfers van de gemeente Amsterdam over 2014 blijkt dat de koopsector (1899 koopwoningen in aanbouw) vorig jaar de vrije huursector is gepasseerd. Dat was twee jaar geleden ondenkbaar.”

Bert Pots