Sturen op marktwaarde: zijn corporaties bang rijkdom inzichtelijk te maken?

Aan iedere bestuurstafel van woningcorporaties wordt gesproken over sturen op marktwaarde en rendement. De herziene richtlijn voor het jaarverslag (RJ-645) heeft vaart achter deze discussie gezet. Inmiddels hebben de meeste corporaties een uitgesproken mening over hoe het vastgoed gewaardeerd zou moeten worden. John van Dinter, Baston Wonen, Johan Schudde, Woonstad Rotterdam, Cosmo Schuurmans, De Kombinatie Zeist, Léon Koolen, Conquaestor en Bert Muller, Reasult gingen erover met elkaar in gesprek. Waarom marktwaarde? Waarom historische kostprijs? Welk sturingsmechanisme? Waar sturen we op in de toekomst? "In corporatieland angst voor het inzichtelijk maken van rijkdom."

Marktwaarde maakt potentieel inzichtelijk

Woonstad Rotterdam is voorstander van het sturen op marktwaarde, laat Johan Schudde weten. Los van de jaarrekening wilde de corporatie sowieso al overgaan op sturen op rendement. Woonstad Rotterdam zag een negatief eigen vermogen opdoemen als ze lineair bleef afschrijven op historische kostprijs. Dit signaal wilde Woonstad Rotterdam niet afgeven. De solvabiliteit op basis van marktwaarde ziet er niet alleen een stuk beter uit, het geeft ook een beter beeld. Schudde: "Bij sturing op rendement en marktwaarde wordt alles transparant, zo word je bijvoorbeeld veel nadrukkelijker geconfronteerd met eventuele verliezen."

"Het waarderen op marktwaarde is ook volgens mij de juiste keuze, mede vanwege de maatschappelijke taak die corporaties hebben. Dankzij het waarderen op marktwaarde krijgt een corporatie inzicht in de waarde van de portefeuille op basis van marktconforme kasstromen, het daadwerkelijke potentieel. Deze waarde kan de corporatie vergelijken met de daadwerkelijke waarde van hetzelfde vastgoed als gevolg van gekozen beleid. Zo wordt inzichtelijk welk deel je (bewust) laat liggen vanwege het maatschappelijke karakter," zegt Muller. Schudde vult aan: "De kracht van waarderen op marktwaarde is dat je gedwongen wordt om een afwijking in rendement te motiveren, alternatieven op een rij te zetten en de minst slechte te kiezen."

Historische kostprijs geeft constant beeld

De overgang naar het waarderen op marktwaarde in verhuurde staat, brengt discussie met zich mee. De meningen zijn verdeeld. Zo zien Baston Wonen en De Kombinatie Zeist ook nadelen van sturen op marktwaarde.

Volgens Van Dinter bestaat in corporatieland angst voor het inzichtelijk maken van rijkdom: "Het inzichtelijk maken van eigen vermogen dat tot nu toe verborgen was, zou voor nog meer aandacht van het Rijk of de gemeente kunnen zorgen. Er bestaat de angst dat de politiek het vermogen van woningcorporaties wil inzetten voor mooie projecten of voor het dichten van gaten in begrotingen." Voor Baston Wonen was dit een belangrijke reden om op historische kostprijs te blijven waarderen.

Een andere reden voor Baston Wonen om niet over te gaan op de waardering op marktwaarde is dat het sturen op marktwaarde vraagt om meer uitleg. "Waarderen op marktwaarde geeft voortdurende schommelingen in het vermogen, waardoor constant aan de RvC en externe stakeholders verklaard moet worden waar deze door veroorzaakt worden", aldus Van Dinter.

Schuurmans voert nog een reden aan om niet over te gaan op marktwaarde, namelijk de taxatiekosten in een periode van bezuinigingen. Daarnaast vraagt hij zich af of er eigenlijk wel zoveel interesse is voor de jaarrekening: "Voor wie maak je die eigenlijk? Het jaarverslag wordt vaak nog wel gelezen, maar de jaarrekening slechts door een zeer select publiek. Gemeenten kijken veel meer naar wat het CFV zegt dan dat ze de jaarrekening van een corporatie bestuderen." De jaarrekening 'an sich', is voor De Kombinatie Zeist geen argument om over te gaan op het waarderen tegen marktwaarde.

Sturingsmechanisme

Het volgende onderwerp dat ter tafel komt, is het sturingsmechanisme. De meeste corporaties werken met een onrendabele top. Koolen is van mening dat de onrendabele top als sturingsmechanisme beter vervangen kan worden door een IRR: "Het rekenen met bedrijfswaarde in combinatie met een onrendabele top is genesteld in de hoofden van commissarissen van woningcorporaties. Met een IRR krijg je veel overzichtelijker wat het echte rendement is en of de kosten van het kapitaal kunnen worden gedekt."

Schuurmans is het met hem eens en vult aan dat je dan ook eenvoudiger en beter kunt differentiëren per vastgoedsegment. "Het probleem van differentiatie signaleer ik bij veel woningcorporaties. Je kúnt namelijk met een vaste onrendabele top niet goed differentiëren. Door het introduceren van een IRR kan dat wel en maak je bovendien heel duidelijk hoe de activiteit zich verhoudt tot de financieringslasten. Als woningcorporaties worden gezien als beleggers in sociaal vastgoed, dan zou minimaal moeten worden gestreefd naar instandhouding van het vermogen, rekening houdend met inflatie. Extra rendementen kunnen worden ingezet voor projecten en worden beschouwd als sociaal dividend."

Uniforme methodiek in de toekomst

Woningcorporaties beleggen in sociaal vastgoed, wat leidt tot een bijzondere manier van beleggen. De deelnemers zijn het met elkaar eens dat, door het huidige 'snackbarmodel' waar je zelf mag kiezen, corporaties moeilijk te vergelijken zijn. Schudde stelt dat door over te stappen naar een uniforme methode de politiek haar (toezichthoudende en toetsende) rol beter kan vervullen. "Mijn verwachting is dat het huidige model een tussenmodel is, een wenperiode. Uiteindelijk gaan we binnen vijf jaar allemaal naar marktwaarde. Ik verwacht dat de professionaliteit in de interne organisatie van corporaties wordt verhoogd door op marktwaarde te sturen. De praktijk zal het moeten uitwijzen. De rondetafeldeelnemers zijn benieuwd wat andere woningcorporaties gaan doen."