Blog: Grondbedrijf, BBV en VpB: analyseer kort en samenhangend
De Nederlandse gemeenten zijn per begin van dit jaar geconfronteerd met nieuwe wet- en regelgeving bij de uitvoering van hun grondbeleid. Gemeentelijke grondbedrijven moeten eenduidiger en transparanter via de nieuwe verslaggevingsregels aantonen hoe ze er voor staan. Mocht blijken dat er met het grondbedrijf structureel winsten worden behaald dan krijgen gemeenten te maken met de vennootschapsbelastingplicht, ze moeten belasting betalen over hun winsten.
De veranderingen zijn fundamenteel van aard, complex en vragen om nieuwe expertise en ‘anders-denken’ van gemeentelijke grondbedrijven. Onze kernboodschap is hierbij: houd het simpel. Op basis van vijf simpele stappen is de nieuwe regelgeving prima te incorporeren.
Wat gaat er veranderen?
De veranderingen betreffen enerzijds een aanscherping van het BBV1 en anderzijds de introductie van vennootschapsbelasting (VpB). De aanscherping van het BBV gaat in de kern om het volgende: vergroot de transparantie en behoedzaamheid, hanteer een strikte definitie van grondexploitatie, beperk de looptijd, reken alleen werkelijke rente toe en schaf NIEGG2 af.
Verder heeft de fiscus vanaf dit jaar de vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten ingevoerd. Na een verwarrend jaar 2015, waarin de mogelijke effecten breed bediscussieerd zijn met soms tegengestelde berichtgevingen, verwacht de fiscus nu van gemeenten dat zij in staat zijn om een aangifte vennootschapsbelasting op te leveren over alle belaste activiteiten. Zeker voor gemeentelijke grondbedrijven is dat geen eenvoudige opgave.
Wat zien wij gebeuren in de praktijk?
Wij zien in onze advisering aan gemeentelijke grondbedrijven op dit dossier drie opvallende zaken gebeuren. Ten eerste zien wij grondbedrijven dikwijls direct aan de slag gaan met het opstellen van openingsbalansen om de hoogte van de VpB te berekenen. In veel gevallen blijkt dat helemaal niet nodig! Het is een valkuil waar veel gemeenten in stappen, direct aan de slag gaan met de berekening van de effecten. Naar onze mening is de volgorde duidelijk: eerst analyseren of het grondbedrijf structureel winstgevend is (en blijft) en pas bij structurele winstgevendheid de fiscale openingsbalans in beeld brengen. Uit een rondgang3 langs de eenenveertig grootste gemeenten van Nederland blijkt dat meer dan de helft van die gemeentelijke grondbedrijven niet te kenmerken valt als een winstgevende onderneming en dus niet VpB-plichtig is. Circa een kwart heeft het beeld nog niet scherp en het resterende kwart van de eenenveertig gemeentelijke grondbedrijven stelt dat het wél VpB-plichtig is.
Ten tweede constateren wij enerzijds dat diverse gemeenten geen goed beeld hebben van de exacte financiële situatie van het grondbedrijf. Anderzijds worstelen ze met de vraag welk DNA het grondbedrijf heeft: is het grondbedrijf gericht op winst, of investeert het grondbedrijf alleen daar waar de markt het niet doet? Daarbij voeren gemeenten intern fundamentele discussies over de toekomst van het grondbedrijf. Als gevolg van de (vastgoed)crisis bleek het grondbedrijf als voormalig vlaggenschip bijzonder kwetsbaar voor het stilvallen van de woning- en kantorenmarkt. Dit heeft tot interne bezinning geleid: moet een gemeente nog wel zo actief zijn op de grondmarkt of moet de gemeente veel meer aan de markt overlaten? Het is duidelijk dat enerzijds de financiële situatie en anderzijds de (historische) rol van het grondbedrijf van invloed zijn op het standpunt van de gemeente ten aanzien van de vennootschapsbelasting.
Als derde opvallende punt zien wij in den lande stevige discussies tussen gemeentelijke grondbedrijven en de accountant, waarbij ze elkaars taal niet spreken. Komende jaarrekening speelt de VpB positie van het grondbedrijf een belangrijke rol in de gesprekken met de accountant. Gemeenten laten zich soms verleiden tot het benoemen van risico’s op VpB betaling die er niet zijn!
Wat moeten gemeenten doen?
Om een goed antwoord te geven op de nieuwe en complexe regelgeving moeten gemeenten een vijf-stappenplan uitvoeren. Dit stappenplan betreft vijf eenvoudig te doorlopen stappen, waarbij de gemeente de BBV en VpB in samenhang beschouwt.
1. Breng de financiële situatie en het DNA van het grondbedrijf scherp in beeld.
In veel gevallen toont deze analyse aan dat het gemeentelijk grondbedrijf een profiel heeft dat niet gericht is op winstgevendheid. Dit vormt daarmee een concrete onderbouwing om niet VpB-plichtig te zijn;
2. Voer een quick scan uit voor aangescherpte BBV.
Met deze quick scan krijgt de gemeente direct inzicht in de meerjarige financiële consequenties van de aangescherpte BBV voor het grondbedrijf, de programmabegroting en de verslaglegging. De consequenties kan de gemeente ook prima betrekken bij de beoordeling van de fiscale positie;
3. Voer de ondernemerstoets uit.
De toets betreft de check of de gemeente met grondexploitaties in staat is om winst te maken. De crux bij deze toets is om de daadwerkelijke kosten en opbrengsten toe te rekenen aan de grondexploitaties. Veelal blijkt uit deze toets dat gemeentelijke grondbedrijven geen winstgevende ondernemingen zijn;
4. Optimaliseer de BBV en VpB-positie in samenhang.
Het aanpassen van de grondexploitaties en strategische gronden als gevolg van de aangescherpte BBV heeft een effect op de fiscale positie van de gemeente. Zowel de nieuwe wetgeving VpB als ook de aangescherpte BBV geven richting maar vragen ook om keuzes te maken. De keuzes hebben soms een tegengesteld financieel effect (op bijvoorbeeld het saldo, een eventueel gevormde voorziening en de aanwezige reservepositie). Het optimaliseren van de financiële en fiscale positie in samenhang is daarom noodzakelijk.
5. Zet fiscale acties in gang.
a. Stel een waterdicht fiscaal dossier op
Voor de communicatie met de belastingdienst is het noodzakelijk om een goed dossier op te bouwen. De gemeente moet immers stelling nemen in het vraag stuk of het grondbedrijf van de gemeente wel of niet VpB-plichtig is. Dit dossier is niet alleen voor het gesprek met de belastingdienst, maar ook met de accountant en het bestuur.
b. Indien nodig: stel een openingsbalans op
Een fiscale openingsbalans heeft de gemeente pas nodig nadat zij heeft vastgesteld dat het grondbedrijf VpB-plichtig wordt. Al de operationele projecten moet de gemeente waarderen tegen de waarde in het economisch verkeer op de startdatum van het ondernemerschap. De openingsbalans is essentieel om in latere jaren een juiste aangifte vennootschapsbelasting op te stellen.
Voor specifieke advisering op bovenstaande gebieden werkt Fakton samen met Peter Rijnberg en Richard Sessink. Samen adviseren wij gemeenten op het gebied van de veranderende wet- en regelgeving. Ons motto daarbij is: Houd het simpel. In veel gevallen leidt een korte en samenhangende analyse tot het inzicht dat de effecten van invoering BBV beperkt zijn en dat geen VpB betaald hoeft te worden.
Een column van Aeisso Boelman, director Fakton.
Voor vragen kunt u contact opnemen met Aeisso Boelman op 06 52 53 92 64 of Peter Rijnberg 06 15 83 74 29.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.