Blog: Woningbemiddelaars, jullie verweer kan veel beter!
Veel huurbemiddelaars die de modelcontracten van Pararius hebben gebruikt, zijn door het arrest van de Hoge Raad van oktober 2015 uit het veld geslagen. Onterecht, wat mij betreft. Door dit arrest lijkt het erop dat zij ineens alle courtage moeten terugbetalen waar ze de afgelopen jaren hard voor gewerkt hebben: al hun inkomsten zijn betaald door huurders. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Ik denk inderdaad dat dat niet klopt. Maar om de rechter daarvan te overtuigen, zal de bemiddelaar wel goed verweer moeten voeren.
Er bestaan veel misverstanden over de betekenis van het arrest van de Hoge Raad. Niet alleen onder huurders en hun incassobureaus, maar ook onder bemiddelaars en hun advocaten. Ik benoem vier veel gehoorde misverstanden over bemiddelingskosten.
Misverstand 1: ‘Woning op je website? Dat betekent dat je volledig moet terugbetalen’.
Het plaatsen van een advertentie betekent nog niet dat de bemiddelaar ook het contract in opdracht van de verhuurder heeft opgesteld. Bemiddeling kent verschillende fases, waaronder het zoeken naar een woning (of een huurder). Een bemiddelaar kan toch best zoeken voor de verhuurder en vervolgens in de contracteerfase de belangen van de gevonden huurder behartigen? Artikel 7:417 BW is uitsluitend ingevoerd voor gevallen waarin iemand benadeeld zou kunnen worden.
Misverstand 2: ‘Of de verhuurder betaald heeft, is niet relevant’.
Natuurlijk is dat wel relevant. De Hoge Raad heeft gezegd dat voor het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder niet vereist is dat de verhuurder iets betaald heeft. Maar de hele reden waarom artikel 7:417 BW is ingevoerd, was dat de wetgever wilde voorkomen dat bemiddelaars van beide partijen geld vroegen. Feitelijk voldeden veel bemiddelaars dus aan het doel van de wet: één van beide partijen betaalde. Het kan niet de bedoeling zijn dat die bemiddelaars dan toch hun hele omzet zouden moeten terugbetalen, terwijl de huurders wel hebben geprofiteerd van hun diensten. Rechters moeten daar wel door de bemiddelaar op gewezen worden.
Misverstand 3: ‘Als de bemiddelaar twee heren heeft gediend, is de courtage per definitie een onredelijk voordeel (artikel 7:264 BW)’.
Onzin. De regeling van artikel 7:417 was juist uitdrukkelijk niet bedoeld als een inhoudelijk oordeel over wie welke kosten redelijkerwijs zou moeten dragen: de keuze om de betalingsverplichting bij de verhuurder te leggen was puur praktisch. De wet had net zo goed de huurder kunnen aanwijzen.
Misverstand 4: ‘De verjaringstermijn is altijd 5 jaar’.
In een eerdere column op VJ heb ik al betoogd dat de verjaringstermijn 3 jaar is, geen 5 jaar. In de vele discussies die ik tot nu toe voor cliënten heb gevoerd, heb ik nog geen overtuigend argument gehoord waarom dat niet waar zou zijn. Syncasso betoogt bijvoorbeeld in haar standaardbrieven dat geen sprake is van vernietigbaarheid, maar van verval van recht. Dat betoog is onjuist, de uitspraken van de procureur-generaal worden in die brieven volledig uit hun verband gerukt.
Deze argumenten zijn bij de rechter nog niet of nauwelijks aan bod gekomen. Het zal u duidelijk zijn: wat mij betreft zou dat wel moeten. Als het aan mij ligt is het laatste woord hier nog niet over gezegd.
Wilt u meer weten hierover? U kunt contact opnemen via huurrecht@dekempenaer.nl of bel 026-352 28 24.
Een blog van Laurens Vrakking, advocaat bij De Kempenaer Advocaten.
Laatste nieuws
- 06-12-2024 16:02 Omgevingsvergunning verleend voor project Westminster in Hyde Park
- 06-12-2024 15:55 De Raad Bouw tekent overeenkomst voor 875 woningen in Nieuw-Vennep
- 06-12-2024 14:31 Advocatenkantoor Excellence huurt 340 m2 kantoorruimte in Arnhem
- 06-12-2024 14:13 College Zwolle stemt in met gebiedsontwikkeling Spoorkwartier
- 06-12-2024 14:06 Wat zijn de mogelijke gevolgen van de energiebesparingsplicht voor bedrijven
- 06-12-2024 14:01 Handelsbanken treedt toe tot Stivad
- 06-12-2024 13:54 Zaanse corporaties en gemeente stellen vereenvoudigde anterieure overeenkomst vast
- 06-12-2024 13:49 BPD en SBB geselecteerd voor gebiedsontwikkeling van Figaro in Zaandam
- 06-12-2024 11:48 Winkelpanden in Lichtenvoorde te huur voor 1 euro in strijd tegen leegstand
- 06-12-2024 10:50 Jan Noorda nieuwe manager verwerving bij Heijmans Vastgoed Noordwest
- 06-12-2024 10:46 Duurzame datacentra? ‘Maatwerk is nodig’
- 06-12-2024 10:41 Partijen geven minister Keijzer wensenlijstje mee voor Woontop
- 06-12-2024 10:28 Consumptie door huishoudens licht gegroeid in oktober
- 06-12-2024 10:20 Woonkwartier en Moerdijk tekenen intentieovereenkomst voor 35 woningen
- 06-12-2024 09:55 Tot 50 procent sociale huurwoningen in nieuwe projecten in Zundert
- 06-12-2024 09:39 Interesse beleggers in Nederlandse hypotheekfondsen neemt verder af
- 06-12-2024 09:30 UMB Group koopt Busitel in Amsterdam Sloterdijk
- 06-12-2024 09:30 Hoogleraar bedrijfsethiek: 'Makelaars moeten betrouwbaarheid bewijzen’
- 06-12-2024 09:19 Acantus gaat komende jaren 240 woningen bouwen in gemeente Veendam
- 06-12-2024 08:50 Jeroen Bakker naar De Lobel & Partners als vastgoedadviseur
- 06-12-2024 08:43 Dura Vermeer ontwikkelt 180 woningen in Hoofddorp
- 05-12-2024 16:37 Parallel plannen en conceptueel bouwen zorgen voor hogere bouwproductie corporatiesector
- 05-12-2024 15:44 ERA Contour en Synchroon ontwikkelen veertig sociale huurwoningen voor De Goede Woning
- 05-12-2024 15:10 Gelderland wil standaard goedkeuring voor fabriekswoningen
- 05-12-2024 14:55 Aanpak knooppunt Hoevelaken krijgt topprioriteit; goed nieuws voor woningbouw
- 05-12-2024 14:36 Nuestro Futuro huurt rijksmonumentale kantoorvilla in Arnhem
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.