Column: Meer dan actief vermogensbeheer; een valkuil voor veel kleine beleggers

Actief vermogensbeheer; wat is dat eigenlijk? Het is een term die nogal eens ter sprake komt wanneer een aspirant-vastgoedbelegger bij mij komt voor advies. ‘In welk vastgoed kan ik het beste beleggen?’, is dan de vraag van de toekomstige belegger. Een logische vraag: in een tijd waar mensen nagenoeg geen rente meer ontvangen over hun spaargeld, kan het aantrekkelijk zijn om te investeren in vastgoed. Zeker nu de vastgoedmarkt forse tekenen van herstel vertoont.

Veel ‘kleine beleggers’ hebben in het recente verleden nogal wat geld op de beurs verloren. Een nieuw avontuur is dus niet aanlokkelijk en dat is de reden dat aarzelende beleggers voor een investering in vastgoed kiezen. En dan komt onvermijdelijk de vraag: wat is de beste belegging?

Mijn eerste vraag is dan waarvoor het spaartegoed bedoeld is. Moet het geld op korte termijn, bijvoorbeeld binnen vijf jaar, liquide gemaakt kunnen worden? Of is het bedoeld als aanvulling op het pensioen en moet het over langere termijn renderen?

Als vastgoed op korte termijn weer liquide gemaakt moet worden, kan dat tot flinke verliezen leiden bij wederverkoop; dat is in het recente verleden wel gebleken. Ook fiscaal kan zo’n stap behoorlijk tegenvallen. En daar zit geen enkele belegger op te wachten!

Doorverkopen
Sommige mensen die mij om advies vragen, komen zelf met ideeën. Ze denken erover om enkele pandjes te kopen die ze zelf opknappen en vervolgens weer doorverkopen. Met winst natuurlijk en zonder hierover belasting te hoeven betalen, als ware het een box 3-belegging.

Ik vertel hun dan dat de belastingdienst daar wel eens heel anders over kan denken: die kan zo’n activiteit als ‘meer dan gewoon vermogensbeheer’ beschouwen. Dan gaat het opeens om belaste arbeid in box 1. Progressief afrekenen kan dan het ongewenste gevolg zijn. Ook de verhuur van de panden en de zelfuitgevoerde verbouwingen kunnen door de fiscus worden aangemerkt als meer dan actief vermogensbeheer.

Normaal of niet?
Vermogensbeheer brengt te allen tijde een zekere mate van arbeid met zich mee: het onderhouden van contact met huurders, het innen van huren en het versturen van aanmaningen etc. Dat valt allemaal onder normaal vermogensbeheer. Als er méér wordt gedaan dan dit type werkzaamheden, doemen al snel problemen op.

Helaas is het lastig om aan te geven waar de scheidslijn ligt. Als een gebouw in appartementen wordt gesplitst, die vervolgens voor een hogere prijs worden verkocht; is dat dan meer dan normaal vermogensbeheer? Volgens de wet wel, maar dan moeten wel redelijkerwijs werkzaamheden zijn verricht die erop gericht zijn meer rendement te behalen dan met normaal vermogensbeheer mogelijk zou zijn.

Helaas laten sommige makelaars hun commercieel belang prevaleren boven dat van de onwetende belegger in spe. Wie zijn vak serieus neemt, laat dat niet gebeuren. Een makelaar die op een verantwoorde manier handelt, verwijst de potentiële belegger door naar een fiscalist die is gespecialiseerd in vastgoed. Hij kan ook het advies geven de plannen te laten toetsen door de inspecteur van de belastingdienst. Dan loopt de klant geen onnodige risico’s en bewijst de makelaar zijn toegevoegde waarde!

Een column van Louis Huijts REV, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed bij VBO Makelaar.