Column: Bouwleges, de reikwijdte van de legessanctie en een vast, bescheiden percentage
Voor omvangrijke bouwprojecten geldt dat de te betalen bouwleges bepaald geen fooi zijn. De wettelijke legessanctie, die voor te oude bestemmingsplan tot gevolg heeft dat voor gemeenten de bevoegdheid vervalt om leges in te vorderen voor verstrekte diensten die verband houden met het bestemmingsplan, heeft dan ook de nodige aandacht gekregen in de praktijk en inmiddels ook in de rechtspraak. Ook bestaat veel onduidelijkheid over wat nog aangemerkt wordt als een redelijke hoogte van de leges. De leges worden regelmatig vastgesteld op basis van een percentage van de bouwsom en die percentages lopen vaak zeer uiteen. Voor grote projecten moeten soms enkele miljoenen euro’s aan leges worden voldaan.
De Wet ruimtelijke ordening verplicht gemeenten om iedere tien jaar een bestemmingsplan vast te stellen voor de gronden binnen hun gemeente. Doen zij dit niet (tijdig) dan vervalt de bevoegdheid om rechten in te vorderen terzake van na dat tijdstip door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten die verband houden met het bestemmingsplan. Met deze wat cryptische beschrijving wordt bedoeld dat er in dat geval geen leges meer mogen worden ingevorderd voor de behandeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning die verband houdt met het bestemmingsplan. Dit is met name van belang voor de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Over de uitleg van die sanctie, in het bijzonder over wat moet worden begrepen onder ‘verband houden met het bestemmingsplan’, bestaat nogal wat onduidelijkheid.
Korting
Een aantal gemeenten stelt zich op het standpunt dat bij de toetsing van een aanvraag voor een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) meer komt kijken dan alleen een toets aan het bestemmingsplan en dat voor die overige werkzaamheden wél gewoon kosten in rekening mogen worden gebracht. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) wordt immers niet alleen getoetst aan het bestemmingsplan, maar ook aan onder andere het Bouwbesluit 2012, de vigerende bouwverordening en in veel gevallen ook aan welstandseisen. In veel legesverordeningen is daarom opgenomen dat er een ‘korting’ wordt toegepast indien het een bouwaanvraag binnen een verouderd plangebied betreft. Deze korting komt erop neer dat 10% of 25% van de leges die normaal gesproken betaald zouden moeten worden, niet in rekening worden gebracht, hetgeen overeen zou moeten komen met de tijd die wordt bespaard omdat niet aan het bestemmingsplan getoetst hoeft te worden. Volgens die gemeenten is dit een redelijke toepassing van de legessanctie.
Rechtspraak
Uit de rechtspraak volgt echter wat anders. Zeer recent heeft ook rechtbank Gelderland geconcludeerd dat in het geval van een legessanctie, in het geheel geen leges voor de omgevingsvergunning in rekening mogen worden gebracht:
“Uit de aangehaalde Tweede nota van wijziging blijkt dat de legessanctie ziet op leges ten aanzien van vergunningen voor bouw-, aanleg- of sloopactiviteiten. Naar het oordeel van de rechtbank zien alle in rekening gebrachte leges direct op de aangevraagde omgevingsvergunning voor de verbouw van eisers woning. Weliswaar splitst verweerder het totale legesbedrag uit naar verschillende categorieën, maar feitelijk hebben deze leges betrekking op één en dezelfde vergunningsaanvraag.”
Deze uitspraak is helder, de legessanctie treft het hele bouwproject. Blijkens de uitspraken in eerste aanleg past een groot gedeelte van de gemeenten op onjuiste wijze de legessanctie toe. Te verwachten valt dat ook de gerechtshoven en de Hoge Raad zich hierover zullen gaan uitlaten. Krijgt u een legesheffing in een gebied waarvoor een legessanctie geldt, maak dan bewaar. Doet u dit niet dan zal de legesheffing in beginsel onherroepelijk vast komen te staan.
Leges als percentage van de bouwsom
Gemeenten hebben beleidsvrijheid als het gaat om het vaststellen van de wijze waarop de hoogte van leges wordt berekend. Vaak worden de leges berekend aan de hand van een bepaald percentage van de bouwsom, hetgeen bij grote bouwprojecten tot enorme bedragen kan leiden. In beginsel is dit toegestaan, maar er zijn grenzen.
De Hoge Raad oordeelde eerder dat het hanteren van een vast, bescheiden percentage van de bouwkosten niet kan worden aangemerkt als willekeurig of onredelijk. Een percentage 2,25% werd niet als onredelijk aangemerkt. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft een percentage van 2,9% ook als een niet onredelijk vast, bescheiden percentage aangemerkt.
Maar er zijn dus wel grenzen. Zo oordeelde de rechtbank Rotterdam recent dat een legesheffing ter waarde van (afgerond) 7,30% van de bouwkosten niet meer kan worden aangemerkt als een ‘bescheiden percentage’ en dat dit een onredelijke legesheffing tot gevolg heeft.
Hoewel er al verschillende uitspraken zijn gedaan over de redelijkheid van een ‘bescheiden’ percentage van de bouwsom ter vaststelling van de bouwleges, is nog niet duidelijk waar de grens tussen het redelijke en onredelijke percentage exact ligt. Ook dit wordt ongetwijfeld vervolgd…
Een column van Robin Evens, advocaat Overheid & Ruimtelijke ontwikkeling bij Poelmann van den Broek Advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is hij bereikbaar via r.evens@pvdb.nl en 024 3 810 810.
Laatste nieuws
- 02-10-2024 09:57 Voormalig hoofdkantoor Vacansoleil in faillissementsverkoop
- 02-10-2024 09:48 Green Real Estate sluit vijf nieuwe huurovereenkomsten in winkelcentrum Rozenhof in Zaandam
- 02-10-2024 09:38 Zeeland trekt ruim 1,2 miljoen uit voor transformatie leegstaande panden naar woningen
- 02-10-2024 09:30 Lelystad en Centrada tekenen overeenkomst voor 78 sociale huurappartementen
- 02-10-2024 09:14 Farmaceut huurt kantoorruimte in Arnhem Building
- 02-10-2024 08:47 Edmond de Rothschild koopt bedrijfspand in Waalwijk
- 02-10-2024 00:00 De Hypotheker: Aantal hypotheekaanvragen door starters blijft stijgen
- 01-10-2024 16:30 Rijksvastgoedbedrijf verlengt huurovereenkomst voor kantoorruimte in Leeuwarden
- 01-10-2024 15:56 Hoogvliet huurt 1.598 m2 in winkelcentrum in Krimpen aan den IJssel
- 01-10-2024 15:30 Aannemingsbedrijf huurt 1.780 m2 bedrijfsruimte in Amsterdamse Houthavens
- 01-10-2024 15:03 Bierens Incasso Advocaten koopt kantoorgebouw in Amsterdam-Zuid
- 01-10-2024 14:52 Eazie huurt 172 m2 winkelruimte aan Nieuwendijk in Amsterdam
- 01-10-2024 14:48 Amphia verkoopt ziekenhuisterrein in Oosterhout aan NBU
- 01-10-2024 14:16 Topvacature: Senior WOZ-taxateur
- 01-10-2024 14:00 PTP Netherlands huurt distributiecentrum van 8.600 m2 op Rotterdamse Maasvlakte
- 01-10-2024 13:59 NSI en Eurocommercial kopen eigen aandelen in
- 01-10-2024 13:42 Verguisde vastgoedobligaties worden door lagere rente weer aantrekkelijk
- 01-10-2024 12:30 Aandeelhouders stemmen in met benoeming topman First Sponsor als RvC-lid
- 01-10-2024 12:27 Twee nieuwe partners voor Eversheds Sutherland
- 01-10-2024 12:15 Heeneman & Partners koopt deel winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn
- 01-10-2024 11:56 Madeline Buijs: Niet alles kan overal in de woningbouw
- 01-10-2024 11:41 28 november: De Eindhovense vastgoedborrel
- 01-10-2024 10:54 New Energy Systems introduceert eigen EMS voor de zakelijke markt
- 01-10-2024 10:49 Nieuwe huurders en verplaatsingen in Amsterdamse Poort
- 01-10-2024 10:24 Today Real Estate koopt perceel van DHG in Koudekerk
- 01-10-2024 10:06 Oktober bij VJ in het teken van zorgvastgoed
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.