Fakton positief over komst prijsvechter Merin maar lage huurprijs is geen maatstaf
De afgelopen kwartalen is Nederland overspoeld met negatief nieuws over de kantorenmarkt. Oplopende leegstand, dalende huurprijzen, kansarme panden, et cetera. Afgelopen week kwam gelukkig een positief signaal vanuit voormalig Uni-Invest dat nu is omgedoopt naar Merin en dat met Bas van Holten een crack heeft binnengehaald als het gaat om het opsporen van potentiële huurders en het in elkaar zetten van scherpe huisvestingsdeals. Merin treedt de nieuwe Nederlandse kantorenmarkt met gezonde Hollandse handelsgeest tegemoet. De problematische belegger Uni-Invest heeft zich ontpopt tot een klantgerichte ondernemer!
Er zijn partijen in de Nederlandse markt die Merin en haar strategie met argusogen aanschouwen. Je hoort partijen hun beklag doen: “Dit is de nekslag voor veel beleggers en met name voor de vastgoedbanken die problematisch kantorenvastgoed hebben gefinancierd”. Ik ben juist van mening dat dit dé omslag is waarop we hebben gewacht en die het leven in de Nederlandse kantorenmarkt weer een stuk aangenamer gaat maken.
Volgens mij gaat de nieuwe strategie van Merin er eindelijk voor zorgen dat er meer prijsdifferentiatie gaat komen op de Nederlandse kantorenmarkt. Dat is goed voor zowel de bovenkant als de onderkant van de markt. Een snelle blik op de website van Merin laat huurprijzen zien tussen € 85 en €145 per m2. Zijn dat dan de dumpprijzen waar iedereen zich volgens Rogier Hentenaar (in zijn column in Vastgoedjournaal van 15 januari) zorgen om moet maken?
Total Occupancy Costs zijn het belangrijkste criterium voor de aanhuur
In een eerdere blog heb ik al geschreven dat de huurprijs per m2 eigenlijk helemaal geen criterium moet zijn in de afweging welk kantoor te huren. Het zou zelfs maar een beperkt criterium moeten zijn in de waardering van een kantoorgebouw. Wat écht telt zijn de Total Occupancy Costs (TOC) per werkplek. Wat zijn de werkelijke totale lasten voor een organisatie die voortkomen uit de locatie- en huisvestingskeuze? In de TOC speelt de huurprijs een beperkte rol. Sterker nog: de huurprijs zou eigenlijk een resultante uit de TOC-berekening moeten zijn.
De geschiktheid van een gebouw en zijn ligging zijn veel bepalender voor de TOC dan de huurprijs per m2. Met een eenvoudig voorbeeld is dit te illustreren: Gebouwen die door hun indelingsmogelijkheden en installaties veel hogere bezettingsgraden toelaten (let op: dit kan oplopen tot factor 2!) zouden in principe een tweemaal zo hoge huurprijs kunnen hebben als gebouwen waar dat niet het geval is. Dit is nog maar één aspect dat in de TOC tot uitdrukking komt. Daarnaast spelen andere zaken als energielasten, bereikbaarheid met openbaar vervoer en nabijheid van voorzieningen een belangrijke rol. In de publicatie van DTZ ‘De kanshebbers in de markt’ zijn deze aspecten impliciet (kwalitatief) al meegenomen. Het aardige is dat veel van de zaken die DTZ in haar analyse meeneemt heel goed te kwantificeren zijn in een TOC-berekening. Hierdoor zijn huisvestingsafwegingen door eindgebruikers gefundeerder te maken.
Werkelijke gebruikswaarde
Minstens zo belangrijk in de huidige markt is dat op basis van de TOC bij taxaties van kantoren de werkelijke gebruikswaarde van een kantoorgebouw inzichtelijk kan worden gemaakt en als afgeleide daarvan de beleggingswaarde van het gebouw. Daarnaast biedt het TOC-denken een solide raamwerk voor de investeringsafwegingen die beleggers de komende jaren moeten gaan maken voor hun kantoorgebouwen. Ga je herpositioneren, ga je minimaal investeren, ga je transformeren, ga je afwaarderen? Waar zitten de ‘tipping points’ die een gebouw vanuit TOC geredeneerd weer aantrekkelijk maken voor een eindgebruiker? Door vanuit de TOC te redeneren krijg je een veel scherpere business case en een beter gevoel voor ‘waar je het moet zoeken’ in een specifieke casus. Een integrale benadering waarbij je kijkt naar alle aspecten die van invloed zijn op de TOC is daarbij een must.
Casus Cool Blue
Dat een afweging op basis van TOC tot verassende uitkomsten leidt, blijkt uit het voorbeeld van de vestiging van Cool Blue in Central Plaza in Rotterdam. Cool Blue zocht een geschikte nieuwe locatie voor haar call center. Meestal worden dit soort ‘back office’ functies in een perifeer, goedkoop kantoorgebouw ondergebracht. Ik denk dat Cool Blue juist koos voor Central Plaza vanwege de hoge bezettingsgraad die hier gerealiseerd kon worden, en de ligging bij het Centraal Station, waardoor zij een optimale bereikbaarheid heeft voor haar personeel tegen relatief lage mobiliteitskosten. In het totaal TOC-plaatje was Central Plaza voor Cool Blue een aantrekkelijker propositie dan andere, scherp geprijsde huuraanbiedingen.
Geen bedreiging maar een kans
Moeten we nu bang zijn voor de nieuwe strategie van Merin zoals Rogier Hentenaar in zijn column veronderstelt? Nee, we moeten het initiatief juist omarmen en ons laten uitdagen! Competitie stimuleert ondernemerschap en innovatie. Eindelijk komt de prijsdifferentiatie die zo hard nodig is in de Nederlandse kantorenmarkt. We zullen slimmer moeten worden in het aanbieden van kantoorruimte aan eindgebruikers. Wellicht komt er ooit een dag dat we in plaats van huurcontracten TOC-contracten gaan sluiten. Dan ontstaat ook de ruimte om te investeren in gebouwen om echt de gebruikswaarde (en daarmee de beleggingswaarde) te verhogen.
De conclusie is duidelijk: ik heb een zonnige(r) blik op de Nederlandse kantorenmarkt!
Mark Kuijpers is partner bij Fakton
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.