Fakton positief over komst prijsvechter Merin maar lage huurprijs is geen maatstaf

De afgelopen kwartalen is Nederland overspoeld met negatief nieuws over de kantorenmarkt. Oplopende leegstand, dalende huurprijzen, kansarme panden, et cetera. Afgelopen week kwam gelukkig een positief signaal vanuit voormalig Uni-Invest dat nu is omgedoopt naar Merin en dat met Bas van Holten een crack heeft binnengehaald als het gaat om het opsporen van potentiële huurders en het in elkaar zetten van scherpe huisvestingsdeals. Merin treedt de nieuwe Nederlandse kantorenmarkt met gezonde Hollandse handelsgeest tegemoet. De problematische belegger Uni-Invest heeft zich ontpopt tot een klantgerichte ondernemer!

Er zijn partijen in de Nederlandse markt die Merin en haar strategie met argusogen aanschouwen. Je hoort partijen hun beklag doen: “Dit is de nekslag voor veel beleggers en met name voor de vastgoedbanken die problematisch kantorenvastgoed hebben gefinancierd”. Ik ben juist van mening dat dit dé omslag is waarop we hebben gewacht en die het leven in de Nederlandse kantorenmarkt weer een stuk aangenamer gaat maken.

Volgens mij gaat de nieuwe strategie van Merin  er eindelijk voor zorgen dat er meer prijsdifferentiatie gaat komen op de Nederlandse kantorenmarkt. Dat is goed voor zowel de bovenkant als de onderkant van de markt. Een snelle blik op de website van Merin laat huurprijzen zien tussen € 85 en €145 per m2. Zijn dat dan de dumpprijzen waar iedereen zich volgens Rogier Hentenaar (in zijn column in Vastgoedjournaal van 15 januari) zorgen om  moet maken?

Total Occupancy Costs zijn het belangrijkste criterium voor de aanhuur

In een eerdere blog heb ik al geschreven dat de huurprijs per m2 eigenlijk helemaal geen criterium moet zijn in de afweging welk kantoor te huren. Het zou zelfs maar een beperkt criterium moeten zijn in de waardering van een kantoorgebouw. Wat écht telt zijn de Total Occupancy Costs (TOC) per werkplek. Wat zijn de werkelijke totale lasten voor een organisatie die voortkomen uit de locatie- en huisves­tings­keuze? In de TOC speelt de huurprijs een beperkte rol. Sterker nog: de huurprijs zou eigenlijk een resultante uit de TOC-berekening moeten zijn. 

De geschiktheid van een gebouw en zijn ligging zijn veel bepalender voor de TOC dan de huurprijs per m2. Met een eenvoudig voorbeeld is dit te illustreren: Gebouwen die door hun indelingsmogelijkheden en installaties veel hogere bezettingsgraden toe­laten (let op: dit kan oplopen tot factor 2!) zouden in principe een tweemaal zo hoge huurprijs kunnen hebben als gebouwen waar dat niet het geval is. Dit is nog maar één aspect dat in de TOC tot uitdrukking komt. Daarnaast spelen andere zaken als energielasten, bereikbaarheid met openbaar vervoer en nabijheid van voorzieningen een belangrijke rol. In de publicatie van DTZ ‘De kanshebbers in de markt’ zijn deze aspecten impliciet (kwalitatief) al meegenomen. Het aardige is dat veel van de zaken die DTZ in haar analyse meeneemt heel goed te kwantificeren zijn in een TOC-berekening. Hierdoor zijn huisvestingsafwegingen door eindgebruikers gefundeerder te maken.

Werkelijke gebruikswaarde

Minstens zo belangrijk in de huidige markt is dat op basis van de TOC bij taxaties van kantoren de werkelijke gebruiks­waarde van een kantoorgebouw inzichtelijk kan worden gemaakt en als afgeleide daarvan de beleggingswaarde van het gebouw. Daarnaast biedt het TOC-denken een solide raamwerk voor de investeringsafwegingen die beleggers de komende jaren moeten gaan maken voor hun kantoorgebouwen. Ga je herpositioneren, ga je minimaal investeren, ga je transformeren, ga je afwaarderen? Waar zitten de ‘tipping points’ die een gebouw vanuit TOC geredeneerd weer aantrekkelijk maken voor een eindgebruiker? Door vanuit de TOC te redeneren krijg je een veel scherpere business case en een beter gevoel voor ‘waar je het moet zoeken’  in een specifieke casus. Een integrale benadering waarbij je kijkt naar alle aspecten die van invloed zijn op de TOC is daarbij een must.

Casus Cool Blue

Dat een afweging op basis van TOC tot verassende uitkomsten leidt, blijkt uit het voorbeeld van de vestiging van Cool Blue in Central Plaza in Rotterdam. Cool Blue zocht een geschikte nieuwe locatie voor haar call center. Meestal worden dit soort ‘back office’ functies in een perifeer, goedkoop kantoorgebouw ondergebracht. Ik denk dat Cool Blue juist koos voor Central Plaza vanwege de hoge bezettingsgraad die hier gerealiseerd kon worden, en de ligging bij het Centraal Station, waardoor zij een optimale bereikbaarheid heeft voor haar personeel tegen relatief lage mobiliteitskosten. In het totaal TOC-plaatje was Central Plaza voor Cool Blue een aantrekkelijker propositie dan andere, scherp geprijsde huuraanbiedingen.

Geen bedreiging maar een kans

Moeten we nu bang zijn voor de nieuwe strategie van Merin zoals Rogier Hentenaar in zijn column veronderstelt? Nee, we moeten het initiatief juist omarmen en ons laten uitdagen! Competitie stimuleert ondernemerschap en innovatie. Eindelijk komt de prijsdifferentiatie die zo hard nodig is in de Nederlandse kantorenmarkt. We zullen slimmer moeten worden in het aanbieden van kantoorruimte aan eindgebruikers. Wellicht komt er ooit een dag dat we in plaats van huurcontracten TOC-contracten gaan sluiten. Dan ontstaat ook de ruimte om te investeren in gebouwen om echt de gebruikswaarde (en daarmee de beleggingswaarde) te verhogen.

De conclusie is duidelijk: ik heb een zonnige(r) blik op de Nederlandse kantorenmarkt!

Mark Kuijpers is partner bij Fakton