Hof Amsterdam: Short stay verhuur appartementen vaak verboden

Corporaties of beleggers met bezit in gemengde wooncomplexen krijgen regelmatig te maken met mede-eigenaars die hun appartement als dan niet via internet aanbieden voor short stay, logies of recreatieve verhuur. Met name in grote steden als Amsterdam komt dat aanbieden voor verhuur zo vaak voor, dat de gemeente er beleid op gemaakt heeft.

Maar zelfs als deze tijdelijke verhuur, short stay of logies in overeenstemming is met dat beleid, is het maar de vraag of dat gebruik niet strijdig is met de akte van splitsing. In een uitspraak van 25 september 2012 oordeelde het hof Amsterdam op basis van de bijzondere omstandigheden van het geval van niet. In die uitspraak stelt het hof echter duidelijke voorwaarden waaraan het gebruik getoetst moet worden, zodat aan de hand daarvan eveneens beoordeeld kan worden in welke gevallen wél sprake zal zijn van strijd met de akte van splitsing. De corporatie of belegger met bezit in gemengde complexen kan aan de hand van dit arrest bepalen of en zo ja actie door de VvE gewenst is.

Dat zal met name afhangen van de vraag in hoeverre de leefbaarheid in het gebouw wordt beïnvloed door de tijdelijke verhuur. De corporatie of belegger heeft als verhuurder van woonruimte in een gemengd complex de taak om haar huurders het ongestoord huurgenot te verschaffen en hen te beschermen tegen mogelijke overlast als gevolg van short stay verhuur. Via de VvE kan dat, mits sprake is van gebruik in strijd met de akte van splitsing.

Wanneer is dat het geval? De uitspraak van het hof – klik HIER met extra commentaar - biedt concrete aanknopingspunten. In het kort zal sprake zijn van strijd met het reglement indien: 

•het appartement volgens de akte van splitsing de bestemming ‘woonruimte’ heeft;

 •er is sprake van het telkens weer voor korte tijd aan derden in gebruik geven aan derden van het appartement;

•er is sprake van commerciële exploitatie van het appartement;

•de eigenaar niet zelf in het appartement verblijft; en

•de eigenaar aan de gebruikers een recht van uitsluitend gebruik verstrekt en gedurende die periodes afstand doet van diens eigen gebruiksrecht.

Op grond van dit arrest acht ik het verdedigbaar, dat naarmate meer aan de voormelde criteria is voldaan sprake is van gebruik van het appartement in strijd met de daaraan gegeven bestemming, hetgeen doorgaans op grond van de akte verboden is. Tenzij de ALV besluit al dan niet tijdelijk toestemming te verlenen voor dat gebruik is het verboden. In dat geval kan de VvE, al dan niet als gevolg van besluitvorming in de ALV op voorspraak van de groot-eigenaar, inziens met succes vorderen dat de eigenaar op straffe van verbeurte van dwangsommen verboden wordt het strijdig gebruik voort te zetten.

Advocaat Richard de Laat is specialist in Vastgoedrecht en werkt bij De Advocaten van Van Riet in Utrecht. Zie ook www.vanvanriet.nl.