Rentmeesters van Saltus Beheer: Gemeenten en ontwikkelaars kunnen meer inkomsten halen uit bouwgrond

Gemeenten en ontwikkelaars laten door een gebrek aan kennis tientallen miljoenen euro’s liggen. Dat stelt rentmeester Arno Haaijer van Saltus Beheer. Hij vindt het dan ook niet altijd begrijpelijk dat lokale overheden de verliezen op grondposities dreigen af te wentelen op de burgers, terwijl ze zelf te weinig doen om het rendement op die grond te verhogen.

Volgens Haaijer (foto) zijn de inkomsten voor gemeenten nog behoorlijk op te krikken. “Lokale overheden hebben voor de crisis zoveel percelen landbouwgrond aangekocht dat sommigen niet altijd weten hoeveel ze bezitten en waar precies. Gemeenten maar ook projectontwikkelaars vonden grondbeheer maar bijzaak”, vertelt Haaijer op het kantoor in Zwolle. De crisis gooide roet in het eten van de projectontwikkelaars en nu zitten gemeenten opgescheept met duizenden hectaren grond waarover veel langer dan voorzien rente en aflossing moet worden betaald.

Als voorbeeld noemt Haaijer een middelgrote stad in het Groene Hart die voor de crisis ambitieus grond heeft aangekocht. “Die gemeente heeft de posities gratis in gebruik gegeven aan boeren omdat ambtenaren blijkbaar te weinig kennis hadden van goed grondbeheer. Wellicht komt het zelfs voort uit het feit dat ze het niet belangrijk genoeg vinden. Linksom of rechtsom de grond levert op deze manier geen cent op voor de gemeentekas. Het is mogelijk om bruikleenovereenkomsten – ook als er niets op papier staat - om te zetten naar lucratieve pachtcontracten.”

Ook aan pachters die wel een vergoeding betalen kan meer worden verdiend. Nu wordt er gemiddeld een paar honderd euro per hectare betaald. "Een schijntje. Daar kan met goed grondbeheer gemakkelijk het veelvoudige voor worden gevraagd.”

Maar daar is veel specifieke kennis voor nodig, weet Haaijer. Saltus Beheer beheert duizenden hectaren grond voor gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars in heel Nederland. “De vraag naar pachtgrond is groot. Door die grond voor marktconforme prijzen te verpachten kunnen eigenaren het verlies op de grondposities behoorlijk verminderen”, zegt Haaijer. Hij heeft berekend dat gemeenten samen alleen al minimaal €50 miljoen aan inkomsten mislopen.

Het kantoor heeft onlangs Pachtgrond.nu gelanceerd. Een uniek online platform dat speciaal is ontworpen om vraag en aanbod bij elkaar te brengen. Opvallend is dat er nog steeds meer vraag dan aanbod is. "Agrariërs zijn op zoek naar schaalgrootte. Melkveehouders die uitbreiden hebben voldoende grond nodig om hun koeien te laten grazen, veevoer te telen en mest op uit te rijden." Maar het aanbod van grond blijft sterk achter bij de vraag. Saltus roept eigenaren van landbouwgrond dan ook op zich te registeren op Pachtgrond.nu. Saltus is als enige rentmeester in staat op met dit instrument het maximale rendement te genereren. "Onze tariefstelling is zo ingestoken dat we afhankelijk zijn van het resultaat dat we behalen."

Saltus heeft nog een interessante dienst ontwikkeld: De Pachttender. Door het opstellen van criteria wordt een gewenste groep pachters geselecteerd die vervolgens via inschrijving kunnen aangeven voor hoeveel ze de grond willen pachten. Door deze marktwerking is de eigenaar verzekerd van de uiterst haalbare pachtprijs. Een eigenaar kan het beheer vervolgens in eigen hand nemen of uitbesteden aan de professionals van Saltus Beheer, die ook het traject van A tot Z voor hun rekening kunnen nemen. "Met name grondeigenaren die zelf het beheer willen blijven doen profiteren toch van de maximale opbrengst."

Een heel sterk punt van de rentmeesters uit Zwolle is hun uitgekiende one-stop-shop methode. “Grondbeheer vraagt om efficiëntie en ondernemerschap. Ongebruikte grond brengt niet alleen geen geld in het laatje, het kost ook geld. Sloten moeten worden onderhouden en het gras gemaaid. Iets waarvoor een eigenaar een loonwerker moet laten komen en wat pachters er ‘gratis’ bijdoen.”

Haaijer en zijn collega’s maken voor hun klanten eerst een degelijke inventarisatie van het grondbezit en leggen dat vast. Zij houden die gegevens vervolgens nauwkeurig bij en bewaken de contracttermijnen in een speciaal daarvoor ontworpen administratiesysteem. "Zo kunnen we op tijd acteren en onderhandelen als een contract afloopt." Saltus doet contractbesprekingen en ziet er bovendien op toe dat afspraken worden nageleefd. Tevens ziet Saltus toe op het bedrijfsmatige gebruik van gronden welke door ontwikkelaars zijn aangekocht in de periode na 1 januari 2007. Deze gronden zijn vaak vrij vanoverdrachtsbelasting gekocht echter onder de voorwaarde dat er sprake is van bedrijfsmatig gebruik van een aaneengesloten periode van 10 jaar. "Een slecht bijgehouden dossier kan betekenen dat de Belastingdienst in een later stadium alsnog overdrachtsbelasting terugvordert met alle financiele gevolgen van dien. Dat weten veel partijen niet."

Tevens worden door het rentmeesterskantoor de pacht- huur- en eventuele jachtpenningen geïnd en vindt er een halfjaarlijkse verrekening plaats van inkomsten en uitgaven. De eigenaar ontvangt jaarlijks een uitgebreid beheerrapport dat fiscusproof is.

Ook projectontwikkelaars en woningcorporaties weten de weg naar Saltus te vinden. BAM en Heijmans zijn bijvoorbeeld al een hele tijd tevreden klanten. De ontwikkelende bouwers hebben de afgelopen jaren flink moeten afschrijven op hun grondposities. De beursgenoteerde ondernemingen zien het ook als hun taak om de verliezen voor hun aandeelhouders zoveel mogelijk te beperken.

Michel Westbeek, woordvoerder van AM, de vastgoedtak van bouwbedrijf BAM, zegt tevreden te zijn over het werk van Saltus. "Wij doen het beheer niet zelf omdat het een echt vak is. Schoenmaker blijf bij je leest", aldus Westbeek. "De rentemeesters  van Saltuszijn gespecialiseerd in actief beheer. Zij zorgen dat wij het maximale aan pacht uit onze grondposities", aldus de zegsman.

Saltus kan ook helpen bij het afstoten van grondposities. Vooral als de grondprijs inmiddels weer in de boeken staat voor agrarische waarde kan het voor partijen aantrekkelijker zijn om te verkopen, de pijn is immers al genomen.

Barbara Sanders