De kwaliteit van Nederlandse winkelcentra blijft matig. In vergelijking met het buitenland scoren we volgens recente onderzoeken maar net een zesje. Maar door een meer constructieve houding van de retailsector, waarvoor ook nog de goedkeuring van kantonrechter nodig is, kan de Nederlandse consument zijn winkelomgeving wellicht wel een 7 of 8 gaan geven. Dat stelt John van Haaren, managing director van Unibail-Rodamco Benelux. Veel winkelcentra zijn ontwikkeld in de jaren zeventig en tachtig, en voldoen niet meer voldoen aan de eisen van nu. “Maar gelukkig, in het belang van consument, retailer en belegger, zijn er mogelijkheden om stapje voor stapje aanpassingen te doen.”

Unibail-Rodamco past sinds enkele jaren de mogelijkheid toe om via de kantonrechter goedkeuring te verkrijgen voor eindige huurcontracten, eindigheid die overigens internationaal usance is. De vastgoedreus haalt alleen nieuwe huurders binnen die bereid zijn om een eindig huurcontract van maximaal tien jaar te tekenen. De noodzakelijke goedkeuring van de kantonrechter kost natuurlijk wel tijd en geld. “Verzet van ondernemers is er in het begin altijd, begrijpelijk. Maar als je het uitlegt waarom zij juist baat hebben bij een continu beter functionerend centrum, dan is er begrip. Hoe mooier en eigentijdser het winkelcentrum, des te meer omzet”, legt Van Haaren uit. Het is natuurlijk voor hen ook een stok achter de deur om hun eigen zaak niet te laten versloffen. Als ze het goed doen en toegevoegde waarde blijven leveren, kan het contract wellicht aflopen maar bespreken we natuurlijk op tijd een nieuw contract met ze af. Dan willen wij deze huurder ook graag behouden! Eindig contract betekent dus zeker niet een eindige relatie, met goede retailers gaan we graag door!”

Soms huurders uitkopen

Unibail investeert ook veel in het in goed overleg verplaatsen van bestaande huurders en soms het uitkopen van huurders die niet meer passen in het beeld. Dat deze tactiek werkt bewijzen de opgelopen bezoekersaantallen in het Stadshart Amstelveen. “Die zijn cumulatief dit jaar opnieuw met 5% gestegen, tegen de dalende tendens van de markt in”, zegt Van Haaren.

Toch zijn niet alle verouderde concepten weg te krijgen. De managing director laat vol afgrijzen een foto zien van een winkel in huishoudelijke artikelen. Het langslopende publiek ziet geen mooie etalage, maar kijkt tegen de achterkant van lelijke stellages aan. Op een andere foto zijn dure mixers te zien die voorzien van schreeuwerige prijskaartjes, slordig staan uitgestald op de verpakking. “Deze zaken zijn gevestigd op A-locaties, betalen keurig de huur”, vertelt Van Haaren. “Maar ik zou liever vandaag dan morgen het contract beëindigen en dan verhuren aan een ondernemer die het winkelcentrum glans geeft. Overigens, deze huurders met glans en die daardoor veel mensen naar het centrum trekken, mogen ook best minder huur betalen. Zij zijn de motoren van het centrum, daar profiteren de buren ook van.”

Winkelcentrum Stadshart te Amstelveen in eigendom van Unibail-Rodamco

'We moeten vernieuwen'

In de gemiddelde Nederlandse winkelcentra vindt slechts geringe vernieuwing plaats. Nieuwe impulsen blijven dus uit, na een tijdje weet het winkelende publiek wel welke winkel waar zit. “Als we niet vernieuwen, dan is het de dood in de pot”, voorziet Van Haaren. Unibail streeft naar een zo gevarieerd mogelijk aanbod en wil het liefst de laatste winkeltrends aanbieden. “De vernieuwing moet eigenlijk minimaal 10% zijn.” Van heel veel internationale bedrijven –Apple, Starbucks, Hollister – weet Van Haaren dat ze graag in Nederland voet aan de grond willen zetten. Maar als ze dan onze winkelcentra bezoeken, lopen ze alleen maar met hun hoofd te schudden. Ze vinden het maar niks. ”Een belangrijke Nederlandse retailer zei ooit tegen mij dat ons grijze winkelaanbod een weerspiegeling is van de grijze Nederlandse consument. Ik ben het daar totaal niet mee eens. Waarom zouden Nederlanders grijs zijn? Ze willen toch ook verrast worden? Of is het bewijs van verloochening van je klant? Nu het wat spannender wordt, zien we de consequentie in wat er om ons heen gebeurt. Aantrekkelijke internationale retailers grijpen de kansen die nu ontstaan met beide handen aan!”

Dat winkeliers in Nederland massaal uit hun winkels worden gejaagd, bestrijdt Van Haaren. “Ik ken de verhalen van Detailhandel Nederland wel. Die organisatie schermt graag met de bewering dat winkelcentrumeigenaren de renovatiebepaling misbruiken en dat het afgelopen jaar duizenden winkeliers daar de dupe van zijn geworden. Ik zou deze lijst heel graag een keer willen zien, geloof er namelijk niks van.”

Afblijven van periferie

Unibail-Rodamco noemt, naast versterking en vernieuwing, een derde element van belang om winkelen in Nederland leuk te houden (of weer te maken) in Nederland: Concentratie. “De periferie, daar moeten we van afblijven. Als voorbeeld noemt hij een winkelcentrum dat door TCN en Dura Vermeer dreigt te worden gebouwd in een weiland bij Almere. Wij hebben daar destijds als eigenaar van winkelcentrum Citymall geen enkel bezwaar tegen gemaakt, er zou namelijk uitsluitend thematische sport en leisure retail in komen. Nu blijkt ineens dat ook andere winkelformules worden toegelaten. Er wordt gebouwd voor de leegstand in de eigen binnenstad. Betrokken partijen (ontwikkelaar, gemeente en bouwbedrijf) hebben allemaal de mond vol van maatschappelijk en duurzaam ondernemen. En dan zo’n project, dat is voor mij lastig te verenigen.”

Met concentratie bedoeld Van Haaren ook dat niet alles groter, mooier en beter hoeft in alle binnensteden. “Daar is vanuit de consument soms helemaal geen behoefte aan. Sommige winkelcentra zijn bedoeld voor de dagelijkse boodschappen, dat moet je dan ook zo laten. Ook daar zie ik regelmatig voorbeelden van bestaand aanbod “dagelijks” dat wordt uitgebreid met “niet-dagelijks met onvoldoende massa. Wordt uiteindelijk een probleem.”

Van Haaren is niet bang dat beleggers massaal leegstand in de aanloopstraten naar de binnenstad zal laten voor wat het is. “Bij retailruimte is ten opzichte van kantoren herbestemming vaak een stuk eenvoudiger”, stelt hij. “Waar ooit een boetiekje zat kan bijvoorbeeld een tandartsenpraktijk worden gevestigd. Of weer terug naar woonbestemming wat het ooit was. Dan blijft er waarde aanwezig.”

Over leegstand op woonboulevards heeft Van Haaren ook een duidelijke mening. “Ooit zijn deze concepten ontwikkeld om te bestaan naast de reeds aanwezige fijnmazige retail. Als het niet werkt, moet je niet nu bestemming gaan oprekken…die ruimte is er niet. Toen niet en nu nog minder. Het is dan tijd om afscheid te nemen van die troosteloosheid. Geef het gebied terug aan de natuur.” Zuur voor beleggers? “Ja, voor een individueel geval natuurlijk altijd, maar voor de sector als geheel het enige juiste!”

Barbara Sanders