'Slappe frietjes en chagrijnige uitbater hebben effect op waarde'

Ze bedrijven een unieke maar ook complexe tak van sport, Klaas van Erp, Jappe Eggink en Ralph Shamier van Maas Recreatie Bedrijfsmakelaardij. Gespecialiseerd in recreatief bedrijfsmatig vastgoed, een sector die vraagt om specifieke deskundigheid.  "Heel andere koek dan een rijtjeswoning of het zoveelste glazen kantoorgebouw...”

“Het gaat bij recreatief vastgoed om meer dan het taxeren van vierkante meters alleen. Alles is terug te voeren naar de exploitatie”, vertelt Van Erp (MRICS RT).  “En daarom zijn beleggers terughoudend naar deze sector. Het rendement is namelijk van zo veel factoren afhankelijk. Daarbij komt dat de exploitatie in handen wordt gelegd bij een exploitant. Als hij of zij het verprutst, zijn de gevolgen voor het rendement groot. Beleggers vinden het lastig om van de exploitatie afhankelijk te zijn. Dat komt mede omdat ze geen gevoel hebben bij de exploitatie. Onbekend maakt onbemind.”

Als het gaat om de waardering van een camping of jachthaven spelen andere zaken, die op het eerste gezicht misschien triviaal lijken, mee. “Vieze toiletten, slappe frietjes in de horecagelegenheid of een chagrijnige uitbater… Het is allemaal terug te vinden in de omzetcijfers en dus ook in de waarde”, vertelt Ralph Shamier (RT). “Die waarde van recreatievastgoed  is onlosmakelijk gekoppeld aan de exploitatie. Andere zaken tellen natuurlijk ook. Zoals de toeristische aantrekkelijkheid maar uiteindelijk gaat het om de omzet per plaats. Wij zijn door onze ervaring in staat de exploitatie goed te doorgronden.”

Maar ook publiek- en privaatrechterlijke aspecten worden door de makelaars/taxateurs uitgebreid gecheckt als zij worden ingehuurd voor een taxatie, een aankoop- of verkoopopdracht. “Als twee campings naast elkaar liggen, dan kan de ene zomaar meer waard zijn dan de andere. Dat heeft niet alleen te maken met de voorzieningen, maar ook met het bestemmingsplan en de vergunningen”, zegt Jappe Eggink (RT). “De impact van de continu veranderende  wet- en regelgeving wordt door andere makelaars nog wel eens onderschat.”

'We taxeren niet alleen de vierkante meters en stenen'

Volgens de drie makelaars/ taxateurs gaat het bij het taxeren van recreatief vastgoed dus om honderd en een factoren. “Wij taxeren de materiële vaste activa. Dus niet alleen de vierkante meters en de stenen. Het gaat ook om de aanwezige bedrijfsmiddelen: de kopjes in de kantine, de staat van de tractor en de grasmaaier. Enzovoorts, enzovoorts.”

Want het werkgebied van marktleider Maas Recreatie Bedrijfsmakelaardij stopt niet bij campings. Zij bemiddelen in en taxeren onder meer bungalowparken, jachthavens, pretparken, dierentuinen, zeilscholen, etcetera. “Eigenlijk alle onroerend goedobjecten in de leisuremarkt”, vertelt van Erp. “Als het maar recreatief en bedrijfsmatig is!”

Marktpartijen zijn grofweg onder te verdelen in drie categorieën: beginners in de markt, de ondernemer die al een recreatiebedrijf heeft en het grote concern met meerdere recreatiebedrijven. Grote beleggers zien we relatief weinig in deze nichemarkt. “Het risicoprofiel past niet bij ze. Immers, als het regent, gaat het rendement ook nat”, aldus Shamier.

In tegenstelling tot vele sectoren zijn de exploitaties in de recreatiesector redelijk stabiel gebleven, weet Eggink. Daardoor zie je dat de transacties wel doorlopen. “Mensen willen hun vermogen ergens in stoppen. Als je watersportgek bent, dan is het bezit van een jachthaven toch super romantisch? In plaats van investeren in saaie aandelen, waar je altijd maar moet afwachten wat het uiteindelijk oplevert. Particulieren die hun geld steken in de recreatieve sector houden alles in eigen hand. Hij of zij investeert, wordt ondernemer. En als mensen met hart en ziel deze weg kiezen, betaalt zich dat uit.” 

Van Erp, Shamier en Eggink zeggen dat de sector afgelopen jaar een grote professionaliseringsslag heeft gemaakt. “Ondernemers bieden meer variatie. Zo staan er op campings niet alleen caravans en tenten. Gasten kunnen steeds vaker kiezen om in een Tipi tent te slapen. Of lekker luxe te gaan “Glamperen”. Het inspelen op de behoeften van specifieke doelgroepen werpt zijn vruchten af.”  

Maar de concurrentie binnen de vrijetijdssector is groot. Babyboomers hebben ondanks de crisis meer te besteden dan ooit. De keuze aan activiteiten is navenant. Zeilen op de Friese meren, weekendje weg in Maastricht of lekker traditioneel kamperen onder een Veluwse boom. “Recreatie-ondernemers die wat extras kunnen bieden aan deze groeiende, maar tevens kritische groep consumenten gaan een zonnige toekomst tegemoet”, is de overtuiging van Van Erp.  “Ik ken vele recreatiebedrijven die een goede stabiele exploitatie hebben, omdat ze trends haarscherp in de gaten houden en weten om te zetten in een prachtig aanbod.”

De vraag naar hoogwaardig recreatief vastgoed is nog altijd groot. Desondanks; wie als koper denkt bij de bank te kunnen aankloppen om de hele koopsom te financieren, komt van een koude kermis thuis. Van Erp: “Een koper moet al snel 30 tot 50% aan eigen vermogen inbrengen, het liefst een ondernemersachtergrond hebben en ook nog eens een gedegen taxatierapport kunnen overleggen. Als je daar allemaal aan voldoet en een koopprijs hebt bedongen die in verhouding staat met de exploitatie, dan zijn banken nog steeds bereid om er met een positieve blik naar te kijken.”

'Intensief contact tijdens proces van taxatie, aankoop of verkoop'

Dat banken meer dan eens behoefte hebben aan kennis op het gebied van recreatief vastgoed blijkt uit het feit dat Van Erp, Shamier en Eggink steeds vaker door hen worden ingeschakeld om hun expertise. Om hun werk goed te kunnen doen dient inzicht te worden verkregen van de gehele bedrijfsvoering. “Dan vragen we de ondernemer om alle paperassen. Dat gaat niet altijd zonder slag of stoot. Sommigen hebben dat allemaal keurig in ordners opgeborgen, anderen in een schoenendoos. Daar hebben we begrip voor. De ondernemer heeft niet gekozen voor een bestaan als boekhouder, maar wil bezig zijn met zijn gasten, met het onderhoud van zijn park of jachthaven. En dan komen wij langs en zoeken rustig samen met hem of haar naar de juiste papieren. Tijdens het proces van taxatie, aankoop  of verkoop is het contact sowieso altijd zeer intensief.”

Of dat alles niet erg kostbaar wordt? “We zijn duurder dan een gemiddelde makelaar/taxateur, maar goedkoper dan een doorsnee advocaat”, grapt Eggink. En alle waar naar zijn geld, zo blijkt. Maas Recreatie Bedrijfsmakelaardij schrijft niet zomaar een taxatierapport.

Shamier: “Onze rapporten zijn soms wel 100 pagina’s dik, lijken meer op een bedrijfsplan dan op een taxatie. Er komt zo veel meer bij kijken dan bij het waarderen van een woning of kantoor. Banken vragen wel eens om een vergelijking met ander bedrijfsmatig recreatief vastgoed. In de praktijk is dat schier onmogelijk. Want in onze branche geldt: elk object is uniek.”

'Ondernemers lijden wel eens aan bedrijfsblindheid'

Om de ondernemers in de sector nog beter van dienst te kunnen zijn, heeft Maas de tak Recreatie Interim Management opgezet. “We werden vaak door ondernemers gebeld. Die vroegen dan of we ze konden helpen omdat bepaalde zaken niet helemaal lekker liepen binnen het bedrijf. Aangezien wij gepokt en gemazeld zijn aan die exploitatie-kant van de recreatiesector kunnen we specifieke managementondersteuning bieden. Ondernemers lijden wel eens aan bedrijfsblindheid, hebben een frisse blik nodig. We sturen dan onze collega Remco den Ouden, die op diverse recreatieve bedrijven werkzaam is geweest. Hij vormt zich een beeld van de eventuele problemen en komt met oplossingen en verbeteringen. Ook kan hij de dagelijkse leiding op zich nemen, als de aandacht van de eigenaar – om welke reden dan ook – elders nodig is.”

www.maasrbm.nl

Barbara Sanders