Haerzathe start fonds voor studentenwoningen: 5 vragen en antwoorden hierover

Particuliere beleggers die op zoek zijn naar wel kansrijke vastgoedbeleggingen, die kunnen het nieuwe fonds van participatiefondsaanbieder Haerzathe overwegen. Die start met Obligatie Haerzathe Studentenunits I BV. Vijf vragen hierover aan directeur Pim Heurman van Haerzathe Investments Beheer.

Nick Blom van Vastgoedvergelijker.nl, het platform van vastgoedfondsen voor particuliere beleggers, stelt vijf vragen hierover aan drs. Pim Heurman RBA, directeur Haerzathe Investments Beheer.

Blom: Waar kennen beleggers Haerzathe Investments van?

Heurman: “Haerzathe Investments structureert al vastgoedbeleggingsfondsen sinds 2004. We hebben in het verleden een aantal C.V.’s en een obligatiefonds gestructureerd. De laatste jaren hebben we echter geen nieuwe vastgoedfondsen op de markt gebracht omdat we vonden dat de marktomstandigheden er niet naar waren. Wij vonden de risico’s in de traditionele vastgoedbeleggingsfondsen te groot worden en dus hebben we er bewust voor gekozen om geen nieuwe emissies te doen. De tussenliggende tijd hebben we besteedt aan het actief managen van de fondsen die we onder beheer hebben en het uitwerken van een fondsstructuur waarbij de traditionele risico’s van vastgoedbeleggingen zo veel mogelijk worden beheerst. Ik ben van mening dat we daar met de opzet van ons nieuwe obligatiefonds Haerzathe Studentenunits I B.V. prima in zijn geslaagd, dus ik hoop dat de beleggers ons nog niet vergeten zijn.”

Waar wordt in belegd? Wie is de huurder?

"Er wordt belegd in 700 nieuwbouw studentenwoningen gesitueerd op de Spinozacampus in Amsterdam en gebouwd door specialist Plegt Vos Bouwgroep uit Oldenzaal. Amsterdam kent op dit moment een structureel tekort van zo’n 10.000 studentenwoningen. Dus naast het feit dat het een prima belegging betreft werken we ook nog op een duurzame wijze mee aan de oplossing van een maatschappelijk probleem. De 700 woningen worden in zijn geheel voor 15 jaar verhuurd aan woningcorporatie Stichting DUWO, de oudste en grootste studentenhuisvester van Nederland. Een financieel zeer solide partij met de financiële A status en WSW borging. En omdat we een 15 jarig huurcontract hebben is er bovendien geen risico van tussentijds huurverval.”

Wat zijn de geprognosticeerde rendementen?

“We keren halfjaarlijks 3,5% uit. Dat geeft een IRR van 7,12 % op jaarbasis. Deze uitkeringen worden compleet gedekt door de jaarlijkse exploitatie. We teren dus niet in op het vermogen van het fonds zoals in het verleden vaak het geval was in vastgoedbeleggingsfondsen. Dat geldt overigens ook voor de aflossingen op de obligatie. We beginnen vanaf het eerste jaar met terugbetaling van inleg zodat aan het eind van de looptijd van de obligatie naast de rente uitkeringen de gehele inleg terug ontvangen is uit de exploitatieresultaten. Hetzelfde geldt tevens voor de hypothecaire financieringslasten. Hypothecaire rente en aflossing worden ook uit de exploitatieresultaten voldaan. Hierdoor is na 15 jaar alle financiering in het fonds afgelost en dus is er aan het eind van de looptijd geen risico dat de uitstaande leningen hoger zijn dan de waarde van de panden. Voor zover ik weet zijn wij hiermee het enige vastgoedbeleggingsfonds zonder restwaarderisico. Mocht er aan het eind van de looptijd toch waarde in de panden zitten dan delen de obligatiehouders uiteraard mee in deze overwaarde door middel van een winstdeling. We zijn echter heel voorzichtig met het voorspiegelen van eventuele overwinsten aan onze beleggers. Hierdoor is de afgelopen jaren namelijk veel teleurstelling ontstaan bij beleggers in vastgoedbeleggingsfondsen. De belegger moet de afweging om in te stappen mijns inziens baseren op het directe rendement van 7,12% IRR. Mocht er aan het eind nog een winstdeling zijn dan is dat de slagroom op de taart.”

Het fonds wordt voor een looptijd van 15 jaar aangegaan. Waarom is hier voor gekozen?

“Dit is voor ons de periode waarin we alles af kunnen zekeren. We hebben een 15 jarige huurovereenkomst, een 15 jarige hypothecaire financieringsovereenkomst met een 15 jaar lange vaste rente, een 15 jarige onderhoudsovereenkomst tegen een vaststaand tarief en we lossen alle financiering in deze 15 jaar af. Op deze manier structureer je een hele zekere exploitatie met weinig risico op afwijking van de prognoses. Dat is in onze ogen waar de huidige markt naar vraagt. Zekerheid. We moeten als sector het vertrouwen van onze beleggers terugwinnen. 15 jaar is lang maar de obligaties zijn eventueel tussentijds verhandelbaar.”

Waarom zouden beleggers in dit vastgoedfonds moeten investeren?

“Omdat we een aantrekkelijk rendement bieden met een laag risicoprofiel. Het fonds Haerzathe Studentenunits I B.V. heeft geen restwaarderisico, geen renterisico, geen herfinancieringrisico, geen risico op huurverval en geen onderhoudrisico. Ik ken op dit moment geen fonds in de markt die net als ons met al deze traditionele risico’s in vastgoedbeleggingsfondsen afrekent en toch een rendement van minimaal 7,12% IRR heeft.”

Facts nieuwe fonds:

Naam Fonds:    Obligatie Haerzathe Studentenunits I BV

Participatiebedrag: €25.000

Rendementsprognose: 7,12 %, IRR op jaarbasis, uitkering per half jaar.

Regio: Nederland

Soort vastgoed: Woningen

Aanbieder: Haerzathe Investments Beheer BV

Voor nog meer informatie kijkt u op www.vastgoedvergelijker.nl of op www.haerzathe.nl