Gebouwen gebruiken ongeveer 35% van de totale Nederlandse energiebehoefte. Niet voor niets is energiebesparing voor vastgoed een actueel thema. Veel vastgoed is verouderd. Hierdoor laten het comfort en onderhoud vaak te wensen over. Of zijn aanpassingen nodig om invulling te geven aan wensen van gebruikers, bijvoorbeeld voor het Nieuwe Werken. Verduurzaming van vastgoed biedt kansen, zeker kijkend naar de huidige economische situatie in de bouw, maar dit komt traag op gang. 

Integrale samenwerking

Om tot een versnelling te komen is verandering noodzakelijk. Bij een huisvestingsvraag zitten op diverse momenten verschillende partijen om de tafel. Ieder denkt daarbij vanuit zijn eigen discipline en komt met deeloplossingen. Om tot optimale verduurzaming te komen, is een samenwerking binnen de keten nodig, via integrale contractvormen voor ontwerp, bouw, beheer, onderhoud en eventueel financiering. Alle partijen die een cruciale rol hebben – gebruiker, eigenaar, (ontwerp)adviseurs, financier, projectontwikkelaar, bouwer, installateur, facilitair manager – worden aan de voorkant van het proces gemobiliseerd om gezamenlijk een totaaloplossing voor verduurzaming te bedenken. Door het vraagstuk door al die verschillende brillen te bekijken, wordt de meeste meerwaarde behaald.

Door gebouwen op deze manier te revitaliseren (nieuw leven in te blazen), wordt er een comfortabeler woon- en werkklimaat gecreëerd, terwijl de energiekosten en huisvestingslasten omlaag gaan. Het vastgoed wordt toekomstbestendig gemaakt door rekening te houden met flexibel gebruik en aanscherping van (milieu)wet- en regelgeving. Het milieu wordt minder belast door CO₂-reductie, als gevolg van energiebesparende maatregelen. Vanuit de vastgoedeigenaar/belegger zit de meerwaarde in een hogere “net operating income” en een verhoging van de huur- en marktwaarde van vastgoed. Het risico voor de vastgoedeigenaar/belegger is lager, door een hogere verhuurzekerheid, verlenging van de economische levensduur en (meerjarige) garanties op de investering, energie- en onderhoudskosten en gebouwkwaliteit. Zo laat onderzoek van de Universiteit van Maastricht naar de financiële effecten van duurzaam vastgoed in de VS zien dat de effectieve huuropbrengsten door een hogere bezettingsgraad 6-9% hoger uitvallen. Bovendien blijkt dat bij verkoop een groen kantoorgebouw 16% meer oplevert. Aan de kostenkant van vastgoed laten projecten met een integrale (PPS) aanpak besparingen zien van 10 tot 15% op de totale levensduurkosten.

Denken in levensduur

Een geïntegreerde aanpak bij verduurzaming vraagt wel om businesscase denken, waarbij de levensduur centraal staat. Traditioneel wordt er pas écht nagedacht over de exploitatie als het gebouw al in gebruik is. Terwijl de keuzes die in de ontwerpfase gemaakt worden, later van grote invloed zijn op comfort, het energieverbruik en de beheer- en onderhoudskosten. Bij een levensduurbenadering gaat het erom gezamenlijk al in de ontwerpfase vanuit exploitatie te redeneren. We moeten loskomen van het “Bruto Aanvangsrendement denken” en gaan rekenen vanuit de totale opbrengsten en kosten van huisvesting over de levensduur.

Traditionele rollen verschuiven

Inmiddels zijn er in de sector van publieke huisvesting in Nederland positieve ervaringen opgedaan met integrale samenwerkingsvormen. Voorbeeld is het revitaliseren van negen zwembaden in Rotterdam via een Energy Service Company (ESCo). En ook de renovatie van het Ministerie van Financiën en de sloop-nieuwbouw voor de Belastingdienst en Dienst Uitvoering Onderwijs in Groningen zijn integraal via publiek-private samenwerking (PPS) aangepakt. Welke vorm van verduurzaming ook – lichte revitalisatie, zware revitalisatie, sloop-nieuwbouw of transformatie –, één ding hebben deze voorbeelden allemaal gemeen: een geïntegreerde aanpak ligt ten grondslag aan het succes. De uitdaging is nu het opschalen, ook bijvoorbeeld richting sectoren van het commercieel vastgoed of de zorg. Echter de praktijk zal weerbarstig zijn. Samenwerking vindt plaats vanuit andere verhoudingen, waarbij traditionele rollen verschuiven. Ander gedrag en competenties zijn nodig, evenals een nieuwe manier van organiseren en onderling vertrouwen. Versnelling van verduurzaming van vastgoed in Nederland via geïntegreerde samenwerkingsvormen zal de komende jaren dan ook visie en leiderschap vragen van betrokken partijen. Strukton neemt hier graag het voortouw in! Wie volgt?
 

Jeroen Mieris is senior Projectmanager Strukton Integrale Projecten. Zie ook www.iedereenwinst.nl