Duurzaamheid is van hype een vak geworden: een zakelijke transactie met een sluitend business-model. Dat zegt Michel Heijnekamp, manager business development en marketing bij Strukton Worksphere. Opdrachtgevers kijken steeds meer naar ervaring en kwaliteit. Partijen die de afgelopen jaren de markt hebben bestormd, maken in toenemende mate hun claims niet waar. “Onze ervaring is niet gemakkelijk te kopiëren”, zegt hij op het hoofdkantoor van Strukton aan het Amsterdam-Rijnkanaal in Utrecht. “Daar profiteren wij van.”

Strukton heeft inmiddels een uitstekende reputatie opgebouwd in de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Maar dat is niet zonder slag of stoot gegaan, geeft Heijnekamp toe. “Duurzaamheid is een zeer complex kunstje”.

De complexiteit zit ‘m niet in het aanbrengen energiebesparende maatregelen maar in de contractvormen. “Als we ergens klaar zijn, leveren we de sleutel niet in bij de opdrachtgever en zijn weg. Dan begint juist onze exploitatie-rol. Het beheer en onderhoud nemen wij voor onze rekening. We koppelen keiharde garanties aan energiebesparing en comfort. Investeren in het energiezuinig maken van het gebouw, exploiteren de installatie en garanderen de geraamde besparing. Dat is zeer ingewikkeld. Volgens Heijnekamp is het dan ook van cruciaal belang dat opdrachtgever en opdrachtnemer met elkaar om de tafel gaan. Het gaat uiteindelijk om een gezamenlijk belang, om intensieve samenwerking, ketendenken.” Strukton ziet het verduurzamen van bestaand vastgoed dan ook nooit puur als renovatieproject. “We trekken het altijd door naar exploitatie. “We hebben niet alleen ervaring met verschillende  contracten, we koppelen advies aan technologie en bouw.”

'Investeren in duurzame huisvesting tegen minimale kosten'

Tijdens de Dutch Green Building Week, waarvan Strukton gouden sponsor is, wordt tijdens tal van bijeenkomsten dan ook uitvoerig ingegaan op de Energy Service Company (ESCo). Een ESCo pakt het onderhoud en beheer van gebouwen aan en zorgt ervoor dat bijvoorbeeld zorginstellingen, zwembaden en kantoren moderner, energiezuiniger en comfortabeler worden. Een ESCo combineert de vernieuwing van gebouwinstallaties met meerjarig onderhoud, beheer en een verbetering van de energieprestatie en regelt ook de financiering hiervan.

Uniek aan een ESCo is dat de opdrachtgever geen (financieel) risico draagt. De ESCo investeert in (energiebesparende) maatregelen om dit te realiseren. Vervolgens verdient deze ESCo de investeringen terug uit het rendement van deze maatregelen.  

“Het gaat dus om investeren in duurzame huisvesting met een optimale kwaliteit en tegen minimale kosten”, vertelt Heijnekamp. “De modellen die gehanteerd worden zijn zeer complex want het is de kunst om toekomstige technologie – waarvan niemand nu enige weet heeft – en onvoorziene omstandigheden in een contract te gieten. Wij zijn langdurige verantwoordelijk voor een project”, legt Heijnekamp uit. “Ondanks de moeilijkheidsgraad zijn ESCo’s interessant om de duurzaamheidsambities in het land te versnellen. In Groot-Brittannië, Duitsland  en de VS zijn ze veel verder. In Nederland zijn dit soort contractvormen net op gang gekomen.”

Een mooi Nederlands voorbeeld is de uitbesteding van negen gemeentelijke zwembaden in Rotterdam aan Strukton en zwembadspecialist Hellebrekers. De maatregelen die nodig zijn voor de verbetering van de kwaliteit en het energiezuiniger maken van de gebouwen en installaties kosten de gemeente Rotterdam geen cent extra. Het wordt betaald uit de bespaarde energie- en waterkosten gedurende de looptijd van het contract. Via de constructie van een ESCo met Strukton bespaart de gemeente komende tien jaar substantieel op de energie- en onderhoudsrekening voor de negen gemeentelijke zwembaden. “Rotterdam is de eerste grote opdrachtgever die het avontuur met een ESCo aandurfde en krijgt van ons de garantie op 34 procent lager energieverbruik”, aldus Heijnekamp. Hij tekent daarbij aan dat de gemeente Rotterdam echt een voortrekkersrol heeft gespeeld. “Ze hebben hun nek uitgestoken.”

'Voor kans van slagen is ambitie en lef nodig'

Want het lukt maar mondjesmaat om decentrale overheden zover te krijgen om de contractvorm uit te proberen. De meeste middelgrote en kleine gemeenten gaan nog steeds het liefst voor veilige proven performance, ook al lijken de gapende gaten in begrotingen en de zwakke economische groei het tij voorzichtig te keren. “Iedereen is met het thema renovatie bezig maar voor een geslaagde opzet zoals in Rotterdam moeten alle betrokken partijen gedegen juridische, financiële en technische kennis in huis  hebben. Voor kans van slagen is bovendien ambitie en lef nodig. Strukton is niet te beroerd om kennis te delen met partijen die zich willen verdiepen in de materie. “Helaas is het nog zo dat als wij echt adviseren, automatisch worden uitgesloten van aanbesteding. Dat moet anders als we hier echt vooruitgang mee willen boeken in Nederland.”, zegt Heijnekamp.

Voor banken blijken deze contractvormen ook een compleet nieuw fenomeen. Vooral het te financieren bedrag bij een ESCo, met enkele miljoenen vele malen lager dan bij de klassieke publieke-private samenwerkingsverbanden (pps-en), de middellange looptijd van tien jaar en de integrale aanpak zorgen voor nieuwe uitdagingen.” Een transactie van een paar ton tot een paar miljoen voor een lichte klus is te duur voor financiers. Ze zijn gewend om te denken in grote bedragen en langlopende leningen.”

Het Rotterdamse zwembadenproject is bijvoorbeeld opgebouwd uit circa 3 miljoen euro vreemd en eigen vermogen. “Zo’n bedrag valt voor banken tussen servet en tafellaken. Voor bouwers is het teveel om zelf op te hoesten. Uiteindelijk heeft de Bank Nederlandse Gemeenten het stukje vreemd vermogen gefinancierd. Andere banken zullen in de toekomst mee moeten doen om ons land levensloopbestendig te maken.”

Een ander project waar Strukton trots op is en van de gebaande paden is overgestapt naar een nieuwe vorm van integratie is het alom geroemde pps-project in Groningen, waar de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) en de Belastingdienst zijn gehuisvest. Het complex veroverde de bouwprijs voor integraal ontwerpen, kreeg een pps-award voor het financiële team en werd op de dag van de architectuur uitgeroepen tot het mooiste gebouw van Groningen. “Op dit moment lopen daar 70 mensen van ons fulltime rond. Zij letten continue op prestatie-indicatoren. Wij kunnen meer verdienen als we meer weten te reduceren. Denken integraal en in levenscycli. Als DUO en de Belastingdienst ooit verdwijnen uit Groningen kan het gebouw zo worden omgetoverd tot bijvoorbeeld een verzorgingshuis. Daar hebben we van te voren  gewoon over nagedacht. Het gaat ook om het voorkomen van leegstand op de lange termijn.”

Groot inspirator voor de duurzame visie van Strukton is voormalig president van de Verenigde Staten, Bill Clinton. Het Nederlandse bedrijf is er net als Clinton van  overtuigd dat geld verdienen en een bijdrage leveren aan de maatschappij  hand in hand kunnen gaan. Heijnekamp: “Levensduur voor project, mens en natuur. Alle belangen worden gediend.”

Barbara Sanders