Herontwikkeling zorgt voor slechtere bereikbaarheid: kan de verhuurder hierop worden aangesproken?
Tegenvallende bezoekersaantallen in een nieuw winkelcentrum zijn de verhuurder niet aan te rekenen. Maar windhinder in een dergelijk centrum weer wel. Maar wat als het gehuurde slechter bereikbaar wordt door herontwikkeling? Kan dit worden beschouwd als een juridisch ‘gebrek’ waarop de verhuurder kan worden aangesproken? Marieke Thijssen, advocate huur- en onroerend goedrecht bij Poelmann van den Broek advocaten, heeft hierover een interessante casus geschreven.
Een vraag die de verhuurder en de huurder vaak verdeeld houdt, is of sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de zin van de wet. Eerst als sprake is van een gebrek is de verhuurder (onder bepaalde voorwaarden) namelijk verplicht tot herstel en tot vergoeding van de schade en heeft de huurder recht op vermindering van de huurprijs.
De wet merkt als een gebrek aan ‘een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid’ waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.
Er is veel rechtspraak over de vraag wat als een gebrek kwalificeert en wat niet. Zo zijn tegenvallende bezoekersaantallen in een (nieuw) winkelcentrum volgens de Hoge Raad in principe geen gebrek en is windhinder in een winkelcentrum dat volgens het Hof Den Haag wel.
Onlangs deed de Hoge Raad een uitspraak over de vraag of beperkte bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het gehuurde een gebrek zijn. De casus was als volgt.
De gemeente Den Haag verhuurt ten behoeve van de exploitatie van een strandpaviljoen een stuk grond op het Zuiderstrand. Dat paviljoen is gedurende geruime tijd beperkt bereikbaar door de afsluiting van twee duinpaden. De reden van die afsluiting is de herontwikkeling van Duindorp. Die ontwikkeling is door woningcorporatie Vestia uitgevoerd in samenspraak met de gemeente. De huurder vordert vergoeding van de schade die hij heeft geleden als gevolg van de beperkte bereikbaarheid. Het hof wijst die vordering toe. Het merkt de beperkte bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het paviljoen aan als een gebrek.
De gemeente stelt zich bij de Hoge Raad op het standpunt dat het hof de plank heeft misgeslagen. De op de verhuurder van een stuk grond rustende verplichting tot verschaffing van het genot brengt volgens de gemeente niet méér mee dan dat de grond geschikt moet zijn voor, in casu, het gebruik als strandpaviljoen.
De Hoge Raad volgt het (enge) standpunt van de gemeente niet. De Hoge Raad overweegt: ‘Voor de door [de gemeente] gehuldigde enge opvatting [over de wettelijke definitie van het begrip ‘gebrek’] biedt noch de tekst van [de wet] noch de wetsgeschiedenis een aanknopingspunt. Wat betreft deze laatste is veeleer het tegendeel het geval’. De Hoge Raad vervolgt: ‘Het [oordeel van het hof] komt er op neer dat – nu [de huurder] bij de verlening van de huurovereenkomst in 2004 mocht verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het door hem op gehuurde geëxploiteerde strandpaviljoen geen relevante wijziging zouden ondergaan als gevolg van de herontwikkelingswerkzaamheden in Duindorp waarbij de gemeente betrokken was – het genot dat de gemeente ingevolge de huurovereenkomst aan [de huurder] diende te verschaffen mede bestond in bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling die aan die verwachting beantwoordde. Gelet op het hiervoor […] overwogene geeft dat oordeel niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting omtrent het begrip ‘genot’ in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW zodat de hier aan de orde zijnde klacht […] geen doel treft’.
De uitspraak van de Hoge Raad geeft weer wat meer duidelijkheid over het antwoord op de vraag wat kwalificeert als een gebrek en wat niet.
Marieke Thijssen, Poelmann van den Broek N.V.
Wilt u hier meer over weten? Neem dan contact op met Marieke (M.B.J.) Thijssen. Marieke is advocaat Huur- en onroerend goedrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Zij is bereikbaar via telefoonnummer 024 381 14 90 of stuur een e-mail naar m.thijssen@poelmannvandenbroek.nl
Laatste nieuws
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
- 24-04-2024 15:06 Capital Value pleit voor indexatie van WWS met CPI+1 procent
- 24-04-2024 15:00 Fentener van Vlissingen investeert weer in Kate Innovations
- 24-04-2024 14:20 Pets Place opent in voormalig BCC-pand in Lelystad
- 24-04-2024 13:14 Eerste Kamer verdeeld over aanpak woningmarkt door De Jonge
- 24-04-2024 12:28 Alternatieve financiers nemen steeds meer de rol van banken over bij buy-to-let
- 24-04-2024 12:11 Zo verduurzaamt TNO 205.000 m2 vastgoed, van kantoren tot laboratoria
- 24-04-2024 11:44 Doe mee aan de Woonconcepten Special: Volkshuisvesting voor iedereen!
- 24-04-2024 10:52 Leverancier van biologische ingrediënten huurt 21.000 m2 op Maasvlakte
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.