Mutatiekosten nieuwe huurovereenkomst (on)redelijk?

Een verhuurder brengt bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst soms administratiekosten of mutatiekosten in rekening. Een wisseling van huurders brengt voor een verhuurder namelijk kosten met zich mee, denk bijvoorbeeld aan de kosten van het vervangen van een naamplaatje. De vraag is welke kosten een verhuurder bij een huurder in rekening mag brengen. Daarover schrijft Advocate Myke Muller (huurrecht) van Poelmann van den Broek advocaten.

Muller: “De wet bepaalt in dat verband in artikel 7:264 BW dat ‘elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende’, nietig is ‘voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen’. De vraag is dus wanneer administratie- of mutatiekosten zijn aan te merken als een niet redelijk voordeel in de zin van de wet. De Hoge Raad heeft zich daar recentelijk over uitgelaten.

De casus was als volgt. Een woningcorporatie bedingt bij het aangaan van een huurovereenkomst standaard een vergoeding voor zogenaamde administratiekosten. De vergoeding bedraagt circa € 125,00. Een bewonersvereniging heeft zich namens een aantal huurders van de corporatie op het standpunt gesteld dat die vergoeding een niet redelijk voordeel oplevert voor de verhuurder.

De Hoge Raad stelt de bewonersvereniging in het gelijk. De Hoge Raad stelt voorop dat een verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de vrijheid heeft om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een tegenprestatie tegenover staat, maar dat de wet wel grenzen aan die vrijheid stelt. Dat laatste om misstanden te voorkomen. De Hoge Raad vervolgt dat daarbij vooral gedacht moet worden aan de situatie dat de aspirant-huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet in een voldoende gelijkwaardige positie ten opzichte van de verhuurder verkeert om te voorkomen dat het beding op grond waarvan hij een vergoeding voor administratiekosten verschuldigd is in de huurovereenkomst wordt opgenomen. De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat van een niet redelijk voordeel als bedoeld in de wet sprake is als ‘tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat’. Om die reden mocht de woningcorporatie in het voorliggende geval volgens de Hoge Raad slechts de kosten van de naamplaatjes, het voorlichtingsmateriaal en de aanvraag van een huisvestingsvergunning in rekening brengen. De overige kosten die de verhuurder in verband met de mutatie van de huurders in rekening bracht, zijn volgens de Hoge Raad niet redelijk. De verhuurder moet die kosten dus terugbetalen.”

“De uitspraak is belangrijk voor verhuurders van woonruimte en voor woningcorporaties in het bijzonder. Gelet op hun taak moeten zij volgens de Hoge Raad namelijk extra terughoudend zijn met het in rekening brengen van zogenaamde administratiekosten”, aldus Muller.

Myke Muller is advocaat Huurecht en onroerend goedrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is zij bereikbaar op m.muller@poelmannvandenbroek.nl  of  024 -381 14 90. Vanuit ons cluster Vastgoed adviseren we u over alles wat u op het juridische vastgoedpad tegenkomt. We mogen architecten, aannemers, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties, overheden, makelaars, vastgoedbedrijven en beleggingsfondsen tot onze klanten rekenen.