Retail is niet dood, slechte retail wel

Vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans geven in hun nieuwste blog voor VJ retailontwikkelaars een duidelijke opdracht mee: durf te kiezen, durf te transformeren en durf afscheid te nemen van middelmaat.

In een eerdere blog op Vastgoedjournaal schreven wij dat de retailvastgoedmarkt in 2025 in het teken stond van herstel en nieuwe dynamiek. Daarbij zagen we de eerste tekenen van stabilisatie, terwijl beleggers voorzichtig terugkeerden naar de markt. Dat beeld wordt bevestigd in research van onder andere CBRE en Rabobank: retail is niet langer de probleemcategorie binnen vastgoed, maar biedt kansen. Duidelijk is dat het landschap onherkenbaar veranderd is en dat dit nog verder gaat. De brede middenmoot aan locaties verdwijnt of is al verdwenen. Wat overblijft, is een scherpe tweedeling. De conclusie die getrokken kan worden: Retail is niet dood - slechte retail wel. 

Back in business, maar anders
Na jaren van correcties laat de retailmarkt weer groei zien. Zo nam het investeringsvolume in winkelvastgoed in 2025 toe en zet dit ook in 2026 door, dat wijst op vertrouwen bij beleggers. En dat is best opmerkelijk gelet alle geopolitieke onrust en wereldwijd logistieke problemen. Ook zien we dat, ondanks het lagere consumentenvertrouwen Nederlanders geld blijven uitgeven in winkels. Volgens CBS lag de omzet in maart 2,9 procent hoger dan een jaar eerder. Ook de cijfers van winkelbelegger Vastned waren stabiel ondanks economische onzekerheid. En zoals met zoveel ontwikkelingen; het herstel is niet uniform of generiek, maar sterk afhankelijk van locatie, segment en kwaliteit. De herwaardering van retail draait daarmee niet om een terugkeer naar oude modellen, maar om een fundamentele verschuiving in waar waarde zit.

Dagelijkse retail als fundament
Het zwaartepunt van huidige investeringen blijft nog gefocust op dagelijkse retail: supermarkten, discountformules en convenience stores. Deze segmenten blijken robuust doordat ze minder gevoelig zijn voor e-commerce en economische schommelingen. In wijkcentra en buurtvoorzieningen zien we zelfs een versterking van deze functies, wat zorgt voor stabiele bezoekersstromen en voorspelbare huurinkomsten.

Toplocaties blijven trekken
Parallel hieraan blijven de beste binnenstedelijke winkelstraten opvallend sterk presteren. De vraag naar A-locaties blijft hoog. Na een periode van correctie in markthuur is er weer sprake van stijgende huren en een lage leegstand. In Europese en Nederlandse markten is weer een sterke retailvraag op topsegmentlocaties, vergelijkbaar met de 'flight to quality' die ook in andere vastgoedcategorieën zichtbaar is. Retailers kiezen er bewust voor om minder winkels te openen, hierbij wel de betere locaties vast te leggen die moeten bijdragen aan een sterkere merkbeleving. Daarmee concentreert retail zich - en wie niet top is, valt af.

Wijk- en stadsdeelcentra opnieuw uitgevonden
Een wat onderschatte trends is de opmars van de wijkcentra. Deze centra profiteren van lokaal consumentengedrag, de groeiende vraag naar gemak en nabijheid, maar vooral ook steeds meer combinaties van retail, zorg en horeca en ontspanning. Wereldhave rapporteerde goede resultaten waarbij met name de focus op haar Full Service Centers een belangrijke bijdrage leverde. Daarmee zien we dat retailvastgoed zijn traditionele rol verliest. Winkelmeters worden steeds vaker beoordeeld op hun bijdrage aan een bredere omgeving: als ontmoetingsplek, als logistieke schakel (last-mile) en/of als onderdeel van mixed-use gebieden. Ook Achmea Real Estate benadrukt dit in haar Outlook 26-28.

De waardecreatie komt steeds vaker voort uit exploitatie, herontwikkeling en functiemix in plaats van pure verhuur. Retail is daarmee geen standalone product meer, maar een onderdeel van een integraal stedelijk ecosysteem.

Na faillissementen van grote ketens bleek bovendien dat juist deze centra snel worden ingevuld door nieuwe, vaak discount- of servicegerichte formules. En natuurlijk zijn niet alle locaties direct gevuld, maar de veerkracht heeft menigeen verrast. Het beter benutten van bestaande gebieden en voorzieningen wordt een steeds belangrijker onderdeel van de vastgoedstrategie. En als we het dan niet hebben over de winkelruimtes zelf, dan ligt er ook nog waarde te verzilveren boven de winkels zoals Bartjens terecht opbracht vorige week. Kortom retail die dichtbij en functioneel is, wint terrein.

De juiste winkel is misschien wel waardevoller dan ooit
De comeback van retail is geen terugkeer naar het verleden, maar een beweging naar een volwassenere, scherp geselecteerde markt. De jaren van generieke winkelmeters zijn voorbij. Wat resteert is een sector waarin kwaliteit, locatie en functie bepaalt wie wint en wie verliest. Retail is niet dood, maar slechte retail wel. Voor beleggers en ontwikkelaars ligt hier een duidelijke opdracht: durf te kiezen, durf te transformeren en durf afscheid te nemen van middelmaat. Want in de nieuwe werkelijkheid geldt één wetmatigheid: Niet elke winkel heeft toekomst, maar de juiste winkel is waardevoller dan ooit.