Leegstand begint jaren voordat een gebouw leegstaat

Wanneer we het over leegstand hebben, denken we vaak aan lege kantoren, winkels of voormalige schoolgebouwen. Toch dient zich een belangrijke vastgoedopgave aan in gebouwen die vandaag nog volledig in gebruik zijn, schrijft Bastiaan van het Reve, teamleider Vastgoed bij Subvention.

Dat klinkt tegenstrijdig, maar veel utiliteitsgebouwen zijn ontwikkeld in een tijd waarin energieprijzen laag waren, netcapaciteit vanzelfsprekend leek en duurzaamheid nauwelijks een rol speelde. Inmiddels zijn de omstandigheden ingrijpend veranderd.

De opgave is aanzienlijk. De vraag is daarom niet alleen hoeveel gebouwen vandaag leegstaan, maar vooral hoeveel gebouwen over tien jaar nog aantrekkelijk genoeg zijn om verhuurd, gefinancierd en geëxploiteerd te worden.

Een nieuwe vorm van leegstand
Leegstand ontstaat zelden van de ene op de andere dag. Bij veel gebouwen begint dat proces al jaren eerder. Naarmate vastgoed minder goed aansluit op de wensen van gebruikers, duurzaamheidseisen en marktomstandigheden, komt de concurrentiepositie geleidelijk onder druk te staan. Pas in een later stadium wordt dat zichtbaar in de vorm van afnemende verhuurbaarheid en uiteindelijk leegstand.

De druk op vastgoedeigenaren neemt daarbij steeds verder toe. Niet alleen door stijgende energieprijzen en netcongestie, maar ook doordat huurders, financiers en wet- en regelgeving steeds hogere eisen stellen aan de duurzaamheid en toekomstbestendigheid van gebouwen. Investeringen worden daardoor minder vrijblijvend en steeds vaker een strategische keuze.

Recent begeleidden wij een logistiek gebouw dat technisch nog prima functioneerde en volledig verhuurd was. De aanleiding voor het gesprek was niet leegstand, maar een geplande verduurzamingsslag. Al snel bleek dat de discussie niet draaide om de techniek, maar om de vraag welke investeringen noodzakelijk waren om het gebouw ook op langere termijn aantrekkelijk te houden voor gebruikers. Juist dat soort afwegingen zullen de komende jaren steeds vaker een rol spelen.

De uitdaging verschuift daarmee steeds vaker van het bestrijden van leegstand naar het behouden van toekomstwaarde.
 – Bastiaan van het Reve, teamleider Vastgoed bij Subventio

Waarom investeringen worden uitgesteld
Hoewel de noodzaak van verduurzaming breed wordt erkend, blijkt de uitvoering in de praktijk vaak weerbarstig. De vraag is meestal niet of er geïnvesteerd moet worden, maar wanneer en onder welke voorwaarden dat verantwoord is.

Veel gebouwen vragen de komende jaren aanzienlijke investeringen in isolatie, installaties, energieopwekking, energieopslag of gebouwbeheer. Tegelijkertijd hebben eigenaren te maken met stijgende bouwkosten, hogere rentelasten en onzekerheid over toekomstige regelgeving. Juist daarom is het belangrijk om verduurzaming niet uitsluitend als technische opgave te benaderen, maar ook als een strategische vastgoedbeslissing.

In de praktijk zien wij regelmatig dat verduurzamingsinvesteringen pas concreet worden onderzocht wanneer daar een directe aanleiding voor ontstaat, zoals een huurdersvraag, een labelopgave of gepland groot onderhoud. Daardoor vindt de afweging vaak plaats vanuit een concrete opgave, terwijl er eerder in het proces meer ruimte was geweest om verschillende scenario's integraal te beoordelen.

De grootste vastgoedopgave van de komende jaren ligt daarom niet bij gebouwen die al leegstaan, maar juist bij gebouwen die nog volledig in gebruik zijn en waarvan de toekomstwaarde onder druk staat. Juist daar worden vandaag investeringsbeslissingen genomen die bepalend zijn voor de marktpositie van morgen.

De vergeten factor in veel businesscases
Bij de beoordeling van investeringen spelen fiscale stimuleringsmaatregelen en subsidieregelingen een belangrijke rol. Toch zien wij in de praktijk dat deze mogelijkheden vaak pas worden onderzocht nadat technische keuzes al grotendeels zijn gemaakt.

Dat is opvallend, omdat de overheid juist fors inzet op de verduurzaming van bestaand vastgoed. Voor utiliteitsgebouwen bestaan verschillende instrumenten die investeringen kunnen ondersteunen, zoals de Energie-investeringsaftrek (EIA), de Milieu-investeringsaftrek (MIA) en Willekeurige afschrijving milieu-investeringen (Vamil) en, voor maatschappelijk vastgoed, de Subsidieregeling Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed (DUMAVA). Bastiaan van het Reve licht toe: 'Subsidies zijn geen doel op zich, maar een middel om investeringen financieel haalbaarder te maken.'

In de praktijk zien wij regelmatig dat waardevolle subsidiekansen onbenut blijven. Niet omdat een regeling ontbreekt, maar omdat deze pas laat onderdeel worden van de investeringsafweging.

De discussie richt zich dan vaak op de vraag hoeveel subsidie beschikbaar is. De belangrijkere vraag is welke investeringen noodzakelijk zijn om de toekomstwaarde van een gebouw te behouden en hoe fiscale regelingen en subsidieregelingen kunnen bijdragen aan een haalbare businesscase.

Subsidies maken een onrendabel project niet automatisch rendabel, maar kunnen wel degelijk het verschil maken tussen uitstellen en uitvoeren. Neem fiscale regelingen en subsidieregelingen daarom vroegtijdig mee in de investeringsafweging. Zo worden ze onderdeel van de businesscase, in plaats van een sluitstuk nadat belangrijke keuzes al zijn gemaakt.

De vastgoedopgave van morgen
De vastgoedsector zal de komende jaren onverminderd blijven werken aan woningbouw, herontwikkeling en transformatie. Tegelijkertijd groeit een minder zichtbare opgave uit tot een serieuze uitdaging: het toekomstbestendig maken van bestaand vastgoed.

De discussie over leegstand gaat vaak over gebouwen die hun functie al hebben verloren. Tegelijkertijd worden herontwikkelingsopgaven steeds complexer. Op veel locaties zijn de relatief eenvoudige transformatieprojecten inmiddels gerealiseerd. De gebouwen die overblijven vragen vaker om grotere investeringen of blijken minder geschikt voor een nieuwe functie. Juist daarom wordt het steeds belangrijker om bestaand vastgoed tijdig toekomstbestendig te maken, voordat leegstand daadwerkelijk ontstaat.

Misschien is het tijd om anders naar leegstand te kijken: niet als het begin van een opgave, maar als het mogelijke eindpunt van investeringsbeslissingen die jaren eerder zijn genomen.

Wie wacht tot leegstand zichtbaar wordt, is vaak al te laat. – Bastiaan van het Reve

De grootste kansen ontstaan juist wanneer een gebouw nog goed functioneert en er nog ruimte is om strategische keuzes te maken over verduurzaming, exploitatie en toekomstwaarde.

De toekomstwaarde van vastgoed wordt niet bepaald op het moment dat een gebouw leeg komt te staan, maar door de investeringsbeslissingen die vandaag worden genomen.

Sta je voor investeringskeuzes in bestaand vastgoed?
Breng tijdig in kaart welke maatregelen nodig zijn en hoe subsidies en fiscale regelingen kunnen bijdragen aan een haalbare businesscase. Benieuwd welke mogelijkheden er voor je vastgoed zijn? Neem gerust contact op met Bastiaan van het Reve, teamleider Vastgoed bij Subvention, via b.vanhetreve@subvention.nl.