Lennard Gerrits (ST Makelaars): ‘Vastgoedbeheer wordt steeds meer een strategische discipline’

Vastgoedbeleggen is de afgelopen jaren aanzienlijk complexer geworden. Nieuwe wetgeving, hogere belastingen en strengere regels dwingen beleggers om kritischer naar hun portefeuille te kijken. Steeds vaker schakelen ze daarvoor de hulp van een specialist in, ziet vastgoedmanager Lennard Gerrits van ST Makelaars, partner in Dynamis. ‘Waar vastgoedbeheer voorheen vooral draaide om de dagelijkse operatie, is het nu meer een strategische discipline.’

Met zijn team begeleidt Gerrits particuliere beleggers in de regio Nijmegen bij het beheren, optimaliseren en toekomstbestendig maken van hun vastgoedbezit. ‘We zien de spelregels voortdurend veranderen’, vertelt hij. ‘Voor velen is het bijna niet meer bij te houden. Vastgoedmanagement gaat daarom niet alleen over storingen oplossen of onderhoud organiseren, maar vooral ook over het benutten van kansen en het voorkomen van risico’s.’

Van makelaar naar vastgoedmanager
Gerrits maakte vijf jaar geleden de overstap van de makelaardij naar vastgoedmanagement. Juist die brede vastgoedachtergrond komt volgens hem goed van pas. Na zijn switch kreeg de sector te maken met de nodige uitdagingen: de coronapandemie, stijgende energieprijzen, wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel en de invoering van de Wet betaalbare huur. Daarnaast liep de overdrachtsbelasting voor beleggers in enkele jaren op naar 10,4 procent.

Doorgaan of verkopen?
Deze ontwikkelingen hebben grote gevolgen voor de keuzes die beleggers moeten maken. ‘Wanneer een woning leegkomt, krijgen we tegenwoordig vaak de vraag: gaan we door of gaan we verkopen? Die vraag werd drie jaar geleden nog nauwelijks gesteld. Nu bekijken we samen met de eigenaar wat de mogelijkheden zijn om het object rendabel te houden, en of aanvullende investeringen verstandig zijn.’

Volgens Gerrits ligt de basis van goed advies daarbij altijd in de cijfers. Vastgoedmanagement begint met een objectieve analyse van rendement, risico’s en toekomstperspectief. ‘Als een object niet meer voldoende rendeert, moeten we daar eerlijk over zijn. Soms is verkoop de beste optie, maar vaak zijn er ook mogelijkheden om het vastgoed anders te positioneren of te optimaliseren.’

Verduurzaming voor rendement
De aandacht verschoof daarom gaandeweg naar het optimaliseren van bestaand bezit. Een belangrijk onderdeel daarvan is verduurzaming. Zo begeleidde ST Makelaars onlangs een project met vijftig woningen waarvan de energielabels werden verbeterd van label C en D naar A+. ‘Voor huurders zijn zonnepanelen vooral interessant vanwege de energiebesparing’, zegt Gerrits. ‘Voor beleggers zit de winst ergens anders. Een beter energielabel levert meer huurpunten op, waardoor de huurprijs omhoog mag.’

Daarnaast wordt kritisch gekeken naar de beste invulling van het pand. In Nijmegen ziet Gerrits een hernieuwde interesse voor studentenhuisvesting. Met name woningen uit de wederopbouwperiode blijken daarvoor geschikt. ‘Veel woningen van ongeveer zestig vierkante meter vielen vroeger in de vrije sector, maar komen nu terecht in de middenhuur. Omdat Nijmegen een echte studentenstad is, zien we dat het soms aantrekkelijker is om dergelijke woningen te splitsen naar onzelfstandige woonruimten voor studenten.’

Flexibiliteit als nieuwe succesfactor
De voortdurende wijzigingen in regelgeving vragen volgens Gerrits om een andere manier van denken. Flexibiliteit wordt daarin steeds belangrijker. ST Makelaars adviseert eigenaren regelmatig om vastgoed zo aan te passen dat toekomstige wijzigingen eenvoudig mogelijk blijven. ‘We renoveren momenteel woningen die worden ingericht voor kamerverhuur. Tegelijk zorgen we ervoor dat deze in de toekomst relatief eenvoudig kunnen worden teruggebracht naar zelfstandige woningen. Juist omdat regelgeving verandert, wil je flexibel blijven.’

Die aanpak sluit aan bij de ontwikkelingen die Gerrits ziet in de regio. De aanwezigheid van een grote universiteit, academisch ziekenhuis en internationale werkgevers zorgt voor een groeiende vraag naar tijdelijke huisvesting voor expats. ‘Short-stay verhuur en gemeubileerde woningen worden steeds populairder. Nijmegen trekt veel internationale kenniswerkers aan die tijdelijk woonruimte zoeken voordat zij zich definitief vestigen.’

Professioneel beheer verdient zich terug
De opdrachtgevers van ST Makelaars vormen een diverse groep particuliere beleggers die naast woningen ook andere typen vastgoed bezitten. Juist die groep heeft volgens Gerrits baat bij professioneel vastgoedmanagement. ‘We zien regelmatig beleggers die hun portefeuille jarenlang zelf hebben beheerd. Vaak ontdekken we dan dat indexeringen niet zijn doorgevoerd of dat mogelijkheden binnen het puntensysteem niet volledig zijn benut. Dat zijn gemiste kansen.’

Zijn belangrijkste advies aan beleggers is dan ook om periodiek een onafhankelijke analyse van hun portefeuille te laten uitvoeren. ‘Laat je vastgoed af en toe volledig doorlichten door een professional. Door tijdig te optimaliseren en risico's te beperken, verdient professioneel vastgoedmanagement zich uiteindelijk vrijwel altijd terug.’