Leegstand vraagt om een investeerbare verduurzamingsstrategie

Leegstand is zelden alleen een verhuurprobleem. In toenemende mate is leegstand een signaal dat een gebouw niet meer aansluit op de eisen van gebruikers, financiers, beleggers, wetgever of maatschappij. Dat geldt voor kantoren, winkels en bedrijfspanden, maar evenzeer voor maatschappelijk vastgoed en oudere woningcomplexen. De vraag is daardoor niet langer uitsluitend hoe een object opnieuw verhuurd kan worden, maar vooral welk investeringspad het gebouw meer toekomstbestendig, financierbaar en waardevast maakt.

Die verschuiving is relevant voor iedereen die zich bezighoudt met leegstand, transformatie en renovatie. In de praktijk worden deze opgaven nog vaak versnipperd benaderd. De technisch adviseur kijkt naar bouwkundige maatregelen, de duurzaamheidsadviseur naar energieprestatie of Paris Proof, de subsidieadviseur naar beschikbare regelingen en de taxateur naar de waarde. Juist daardoor blijven kansen liggen. Subsidies komen te laat in beeld, duurzaamheidsmaatregelen worden niet altijd gekoppeld aan kasstromen en de waarde-impact blijft onvoldoende inzichtelijk. Een renovatie- of transformatieplan is pas echt investeerbaar wanneer vastgoedkundige, duurzame en financiële keuzes in samenhang worden beoordeeld.

Waarde staat onder druk zonder duurzaam en geloofwaardig toekomstperspectief
Vanuit vastgoedkundig perspectief raakt leegstand direct aan de waarde. In een inkomstenbenadering leidt leegstand tot lagere kasstromen, hogere verhuurkosten, langere aanvangsleegstand en doorgaans een hogere risicoperceptie. Bij structurele leegstand is vaak meer aan de hand: het gebouw kan functioneel, technisch, juridisch of energetisch verouderd zijn. Dan staat niet alleen de huidige exploitatie onder druk, maar ook de toekomstige courantheid. Renovatie en transformatie kunnen die neerwaartse spiraal doorbreken, mits de ingreep daadwerkelijk aansluit op de marktvraag en de toekomstige gebruikswaarde.

Duurzaamheid speelt daarin een steeds grotere rol. Een beter energielabel, lagere energielasten, betere installaties, meer comfort en een geloofwaardig pad richting Paris Proof kunnen bijdragen aan lagere leegstand, behoud van huurders, betere financieringsvoorwaarden en meer vertrouwen bij beleggers. Dat betekent niet dat iedere duurzaamheidsinvestering automatisch tot waardestijging leidt. De waarde ontstaat pas wanneer de investering aantoonbaar doorwerkt in huurpotentie, exploitatiekosten, risico-opslag, financierbaarheid of exit yield. Duurzaamheid is daarmee geen bijlage bij de businesscase, maar onderdeel van de waarderingskern.

Bij transformatie wordt dit nog scherper zichtbaar. Een leegstaand kantoor dat wordt omgezet naar woningen, zorgvastgoed of een gemengd programma kent niet alleen bouwkundige en planologische vragen, maar ook fiscale, juridische, duurzaamheids- en financieringsaspecten. De bestaande waarde is dan slechts het vertrekpunt. Minstens zo belangrijk is de waarde na transformatie, rekening houdend met investeringskosten, doorlooptijd, risico, subsidiemogelijkheden en marktopname. Een goed onderbouwde transformatiecasus vergelijkt daarom meerdere scenario’s: behoud, renovatie, functiewijziging, gefaseerde verduurzaming of verkoop.

Subsidies en fiscale regelingen als onderdeel van de businesscase
Subsidies verdienen in dat proces een vroegere en meer strategische positie. Zij zijn geen extraatje achteraf, maar kunnen het verschil maken tussen een onrendabele en een haalbare investering. Voor huurwoningen kan bijvoorbeeld de SVOH relevant zijn voor particuliere, zakelijke en institutionele verhuurders. Voor maatschappelijk vastgoed is DUMAVA een belangrijke regeling, onder meer voor onderwijs, zorg, sport, cultuur, overheidsgebouwen en bepaalde monumenten. Zakelijke gebruikers kunnen onder voorwaarden gebruikmaken van de ISDE voor onder meer warmtepompen, zonneboilers en kleine windturbines. Voor ondernemingen kunnen daarnaast fiscale regelingen zoals EIA, MIA en Vamil relevant zijn bij investeringen in energiezuinige of milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen.

De timing is daarbij essentieel en de toepasbaarheid van regelingen is sterk casus afhankelijk. Veel regelingen kennen specifieke voorwaarden ten aanzien van eigendom, doelgroep, maatregelen, aanvraagmoment en stapeling met andere steun. In voorkomende gevallen moet subsidie worden aangevraagd vóórdat opdracht wordt gegeven voor uitvoering. Wie pas na besluitvorming of contractering naar subsidies kijkt, loopt het risico dat regelingen niet meer toepasbaar zijn of slechts suboptimaal worden benut. Dat is niet alleen een gemiste subsidie, maar kan ook leiden tot een minder sterke businesscase en daarmee tot lagere investeringsbereidheid.

Eén integrale investeringsroadmap voor besluitvorming
De meest robuuste aanpak is daarom een integrale investeringsroadmap. Daarin worden vier lijnen gecombineerd: een vastgoedkundige analyse van markt, bestemming, alternatieve aanwendbaarheid en waarderingsscenario’s; een technische en duurzaamheidsanalyse van kwaliteit, onderhoud, energieprestatie en Paris Proof-pad; een financiële analyse van investeringskosten, kasstromen, rendement en financierbaarheid; en een subsidie- en fiscale analyse van regelingen, voorwaarden, staatssteun en aanvraagmomenten. Pas door deze lijnen integraal te benaderen ontstaat zicht op het optimale maatregelenpakket en de juiste fasering.

Voor de vastgoedeigenaar of investeerder heeft deze integrale benadering ook een praktische meerwaarde. Door vastgoedwaarde, duurzaamheid, subsidies en financierbaarheid in één multidisciplinair team te beoordelen, ontstaat één consistent advies met eenduidige uitgangspunten. Dat voorkomt tegenstrijdige adviezen, beperkt coördinatieverlies en maakt besluitvorming eenvoudiger. De klant krijgt niet meerdere losse rapportages, maar één samenhangende investeringsroadmap waarin technische, financiële en strategische keuzes op elkaar zijn afgestemd. Dat vergroot de efficiëntie, versnelt het proces en maakt de businesscase beter uitlegbaar richting financiers, aandeelhouders en andere stakeholders.

Voor taxateurs en vastgoedadviseurs betekent dit dat duurzaamheid niet alleen kwalitatief moet worden benoemd, maar ook moet worden vertaald naar waarderingsparameters. Denk aan markthuur, leegstandsrisico, onderhoudslasten, energielasten, disconteringsvoet, exit yield en courantheid. Tegelijk is professionele terughoudendheid nodig. Niet iedere groene investering rechtvaardigt een green premium, en niet ieder verouderd gebouw heeft automatisch een brown discount. De onderbouwing moet objectspecifiek, marktconform en controleerbaar zijn.

Leegstand, transformatie en renovatie zijn daarmee geen afzonderlijke thema’s, maar onderdelen van dezelfde waarderingsopgave. Leegstand maakt zichtbaar dat een gebouw niet langer vanzelfsprekend aansluit op de markt. Renovatie en transformatie bieden de mogelijkheid om die aansluiting te herstellen. Subsidies en fiscale faciliteiten kunnen de haalbaarheid versterken. Maar de kern blijft vastgoedkundig: welk investeringspad maakt het object opnieuw aantrekkelijk, financierbaar en waardevast? Wie die vraag integraal beantwoordt, bestrijdt leegstand niet alleen, maar zet deze om in waardecreatie.

Dit betreft een bijdrage van ir. Lennaert Diephuis MSc MSRE MRICS RRV RT (Senior Manager) van BDO Real Estate Valuation Services (BDO REVS) in samenwerking met BDO Sustainability en Grants & Incentives. Meer weten? Neem contact op via lennaert.diephuis@bdo.nl, albertjan.knol@bdo.nl, colin.hissink@bdo.nl of revs@bdo.nl.