To Be At dringt mutatieleegstand terug: ‘Een woning hoeft nooit lang leeg te staan’

Als property manager neemt To Be At de dagelijkse operatie van woongebouwen volledig uit handen. Daartoe behoort ook een vraagstuk dat voor veel vastgoedeigenaren steeds hoger op de agenda staat: het terugdringen van mutatieleegstand. Volgens director Freek in 't Veld valt daar nog veel winst te behalen. ‘Iedere dag dat een woning leegstaat, heeft directe impact op het rendement van de verhuurder.’

Daarom kijkt To Be At niet alleen mee naar de beste invulling van een gebouw, passend bij de bewoners én de buurt, maar ook naar alles wat daaraan voorafgaat. ‘Hoe slimmer je processen organiseert, hoe korter een woning leegstaat en hoe beter een gebouw functioneert’, zegt In ’t Veld. ‘Dat begint allemaal met een sterk verhuurproces.’

Iedere dag telt, net als een goede presentatie
Op dat vlak werkt To Be At samen met Verhuurt Beter. Snelheid speelt daarin een belangrijke rol. Zodra een bewoner de huur opzegt, wordt de woning direct aangemeld, zodat deze in veel gevallen al de volgende dag online kan worden aangeboden. ‘Iedere dag telt. Hoe sneller je schakelt, hoe kleiner de kans op onnodige mutatieleegstand’, aldus In ’t Veld.

Volgens hem draait een goed verhuurproces echter om meer dan alleen snelheid. Toekomstige bewoners moeten vooraf een realistisch en compleet beeld krijgen van het gebouw én alles wat daarbij hoort. Daarom worden woningen uitgebreid gepresenteerd met actuele foto's, 3D-tours en duidelijke maatvoering.

Ook krijgen woningzoekenden direct inzicht in de voorzieningen en bewonersvoordelen van het specifieke gebouw, zoals korting bij ondernemers in de commerciële plint, een gratis kop koffie bij de horecagelegenheid of een proefperiode bij de sportschool. ‘We laten zien hoe het is om er te wonen. Daarmee sluit het verhuurproces direct aan op de woonbeleving die we willen bieden.’

Leegstand komt voor, ondanks woningtekort
Volgens In ’t Veld is het een misvatting dat leegstand op de woningmarkt niet voorkomt. Structurele leegstand is weliswaar zeldzaam, maar mutatieleegstand blijft een aandachtspunt. Beschikbaarheid van vakmensen en levertijden van materialen zijn daarbij enorme uitdagingen.

Daarnaast ziet hij in de praktijk dat er regelmatig waardevolle tijd verloren gaat tussen een huuropzegging en het aanmelden van de woning voor verhuur. Ook het beoordelen van kandidatendossiers en kandidaten die last-minute afhaken, neemt kostbare tijd in beslag. ‘Door onze samenwerking met Verhuurt Beter beperken we dit tot een minimum. We verhuren gemiddeld twaalf dagen sneller en in 99 procent van de gevallen aansluitend.’

Ook ziet To Be At nog regelmatig gebouwen die bij oplevering niet volledig verhuurd zijn, omdat het verhuurproces te laat op gang kwam. ‘Daarom zouden we bij nieuwbouw graag eerder betrokken zijn en ook de initiële verhuur uitvoeren.’

Betere prestaties door tevreden bewoners
Voor To Be At staat de focus op efficiënte processen niet op zichzelf. Juist door de dagelijkse operatie goed te organiseren, ontstaat ruimte voor een betere dienstverlening. Snelheid en efficiëntie mogen daarbij echter nooit ten koste gaan van wooncomfort en -plezier, benadrukt In ‘t Veld. ‘We bewijzen dat ze juist hand in hand kunnen gaan.’ Waar traditionele property managers zich vaak richten op de technische en administratieve kant van het beheer, kijkt To Be At naar de totale woonbeleving. Dat doet het bedrijf sinds kort onder leiding van een nieuwe managing director: Jessica van Hoof.

Met Van Hoof haalt To Be At een ervaren vastgoedprofessional in huis die jarenlang actief was in de retailwereld. Na functies bij onder meer ING Vastgoed, Corio, Rituals en Mirage Retail Group koos zij nu voor de residentiële sector. ‘Wat mij direct aansprak, was de focus van To Be At op hospitality. Je voelt meteen dat iedereen hier met enorme passie werkt aan hetzelfde doel: wonen prettiger maken. Dat menselijke aspect maakt deze organisatie wezenlijk anders. Uiteindelijk begint een goed presterend gebouw bij tevreden bewoners.’

Woonbeleving gaat om meer dan de woning
De woonbeleving beperkt zich niet tot de muren van een appartement. ‘Mensen kiezen ook voor de omgeving, de voorzieningen, de uitstraling en de sfeer die je neerzet’, stelt Van Hoof. ‘Dat totaalplaatje bepaalt uiteindelijk hoe aantrekkelijk een woongebouw is.’

To Be At kijkt waar nodig samen met de opdrachtgever naar het herinrichten van de complexen. Een volledige rebranding behoort ook tot de mogelijkheden. Een voorbeeld daarvan is August in Amsterdam Nieuw-West, waar een bestaand concept opnieuw werd gepositioneerd.

Recent werd hier ook het interieur van de gemeenschappelijke ruimten vernieuwd. ‘We wilden een plek creëren waar bewoners zich thuis voelen en die duidelijk een eigen identiteit heeft’, aldus In ’t Veld.

Soepelere ingebruikname én minder leegstand
Ook de commerciële plint speelt daarbij een belangrijke rol. Volgens In ’t Veld wordt die tijdens de ontwikkeling van woongebouwen nog te vaak als een los onderdeel beschouwd, terwijl daar veel waarde kan worden toegevoegd. ‘Soms zijn de units simpelweg te groot om aantrekkelijk te zijn voor ondernemers. Dan kijken we samen met de eigenaar of een andere indeling beter werkt. Uiteindelijk wil je functies toevoegen die echt aansluiten bij het gebouw, de bewoners en de omgeving.’

Volgens In ’t Veld begint het beperken van leegstand, zowel in het residentiële als het commerciële deel, daarom al lang vóór de oplevering. ‘Wanneer exploitatie, verhuur, voorzieningen en beheer vanaf het begin op elkaar aansluiten, voorkom je onnodige vertraging én creëer je een gebouw waar mensen graag willen wonen. Dat vraagt om een vroegtijdige en nauwe samenwerking tussen de vastgoedeigenaar en een property manager die financieel rendement met bewonerstevredenheid verbindt. Wij zijn graag die partij.’