‘Huurprijzen kantoren vanaf nu fors omlaag na deal Uni-Invest’

De jongste verkoop van het vastgoed van Uni-Invest – begin deze week voor €358 mln verkocht – kan een kettingreactie veroorzaken voor de rest van de kantorenmarkt in Nederland. Zo kan deze deal een sterk drukkend effect veroorzaken op de huurprijzen van andere kantoren. Die verwachting wordt uitgesproken door vastgoedman Norbert ter Mors in zijn nieuwste blog die ook op VJ te lezen is.

“De kogel is door de kerk. De ruim 200 Uni Invest kantoorgebouwen zijn voor 358 miljoen euro overgenomen door private equity huizen Patron Capital en TPG. Ze betalen daarmee (door de bank) ruim 300 euro/ m2 kantoor. Drie jaar geleden stonden ze nog voor bijna 1000 euro/ m2 in de boeken. De beleggers hebben de pijn genomen.

De trend die hiermee gezet wordt is niet alleen belangrijk voor banken en financiers, maar vooral ook voor huurders. Want niet alleen wordt langzaam duidelijk hoeveel lucht er uit de boekwaarde van de B-kwaliteit kantoren moet verdwijnen, maar ook geeft de koopprijs aan dat we aan de vooravond staan van forse huurverlagingen.

Immers: Wie kantoren koopt voor 300 euro/ m2, en ze vervolgens voor euro/ 200 m2 renoveert, heeft een prima verhuurbaar (gebruikt) kantoor in de boeken voor 500 euro/ m2 . Als de eigenaar zo’n kantoor verhuurt voor 60 euro/ m2 maakt dat een keurig rendement van ruim 10%. De buurman, die zijn verlies nog niet genomen heeft, blijft met zijn huurprijs noodgedwongen rond de 100 euro/ m2 hangen, en verliest.

Steeds meer signalen wijzen erop dat banken en financiers in het komende jaar hun verliezen zullen nemen. Dat betekent dat steeds meer kantoorgebouwen goedkoper aangeboden kunnen worden.

Daarmee zouden de huurprijzen een begin laten zien van de spiraal naar beneden, waar RentReview al geruime tijd op wijst. Want uiteindelijk zal de noodzakelijke afschrijving van ons vastgoed aan de gebruiker ten goede komen. Ook de huren worden ‘afgeschreven’. Het is moeilijk te voorspellen waar de spiraal zal eindigen. Hiervoor is namelijk schaarste nodig en die ligt niet in het verschiet. Zolang er sprake is van een groot en structureel kantorenoverschot zal de trend naar beneden doorgaan.

Tot op de dag van vandaag ondertekenen huurders overeenkomsten voor 5 of zelfs 10 jaar. In het licht van de ontwikkelingen die nu in gang lijken te zijn gezet is dit dus een uiterst hachelijke zaak. Ondanks alle incentives zal goedkoop dan duurkoop blijken te zijn. De kans is immers levensgroot aanwezig dat over enkele jaren de huurprijsverlagingen over de hele breedte van de markt hebben doorgezet. Dan zal de buurman voor de helft van de prijs kunnen huren,”aldus Norbert ter Mors van RentReview.