Logistiek vastgoed in 2026: Schaalvergroting, heroriëntatie en geopolitieke druk

De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt bevindt zich in 2026 in een periode van structurele heroriëntatie. De sector wordt geconfronteerd met stijgende kosten, beperkingen in ruimte en energie, rendementen én geopolitieke onzekerheden. Tegelijk blijft de strategische waarde van logistiek vastgoed als fundament van moderne ketens onbetwist, schrijven vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans in hun nieuwste blog voor VJ.

Volgens CBRE staat de sector onder toenemende marge‑ en kostendruk door stijgende arbeids-, energie- en transportkosten. Hierdoor wordt schaalvergroting steeds crucialer: grotere distributiecentra spreiden vaste kosten beter en maken automatisering rendabeler. Consolidatie is daarom een dominante trend geworden. Hierin nemen 3PL‑dienstverleners inmiddels 43 procent van alle opnames in logistiek vastgoed voor hun rekening, wat de groeiende rol van gespecialiseerde ketenpartners benadrukt.

Maar ook een keuze voor kwaliteit en functionaliteit
Gelijktijdig zien we dat de vastgoedkosten – als deel van de totale logistieke ketenkosten – niet het hardst stijgen; andere kostenposten groeien sneller. Hierdoor daalt het relatieve aandeel van vastgoedkosten verder, waardoor bedrijven eerder kiezen voor kwalitatieve verbetering van hun locaties. Locatiekeuze draait steeds meer om een duurzaam, energie‑efficiënt en toekomstbestendig ontwerp, inclusief voldoende stroomcapaciteit, laadinfra en mogelijkheden voor automatisering. Tel daarbij op het feit dat verouderde DC’s uit de jaren 90 niet meer voldoen aan de huidige eisen van duurzaamheid, automatisering en functionaliteit of hoogte en de verklaring voor alle brownfieldontwikkelingen, groene logistieke parken, centrale hubs en meerlaagse distributiecentra is gegeven.

Kritiek op verdozing en inefficiënt ruimtegebruik neemt toe
Tegelijkertijd groeit de maatschappelijke weerstand tegen de zogeheten 'verdozing'. Gemeenten zoals Waalwijk willen een rem zetten op nieuwe grootschalige logistieke centra, ondanks eerdere afspraken met de provincie. Critici noemen deze maatregelen niet doordacht en wijzen op het risico van economische schade en minder effectieve benutting van schaarse ruimte. Toch illustreert dit debat de spanning tussen economische noodzaak en ruimtelijke kwaliteit in Nederland.

Markt normaliseert: Afkoeling aan gebruikerskant, maar stabiele investeringsvolumes
De markt koelt af, wat onder meer blijkt uit het operationeel resultaat van Montea: +18 procent in 2025, maar met een verwachting van verdere normalisering in 2026 na de oververhitte e‑commercejaren. De ontwikkelaar ziet dit zelf ook als een gezonde afkoeling van de markt. Industrial Real Estate Partners schetst een vergelijkbaar beeld: de gebruikersmarkt koelt wat af, maar de investeringsmarkt blijft stabiel, met een totaal volume van 2,4 miljard euro in 2025 - gelijk aan het jaar ervoor. Tegelijk steeg het totale aanbod door naar 5,36 miljoen m2.

Savills bevestigt deze trend van normalisatie: rendementen en leegstandsniveaus bewegen richting langjarig gemiddelde, terwijl congestie in het elektriciteitsnet en strengere regelgeving projectontwikkelingen remmen. Ondanks deze uitdagingen blijft de markt volgens Savills veerkrachtig, met waardegroei en structurele vraag op de lange termijn.

Defensiesector de nieuwe aanjager van logistiek, maar de geopolitieke druk raakt de vervoers- en logistieke keten ook vol in de flank
Door stijgende Europese defensie‑uitgaven ontstaat een nieuw vraagsegment in logistiek vastgoed. Patrizia verwacht een geografische herschikking van investeringen, waarbij met name locaties nabij militaire productie‑ en transporthubs aantrekkelijk worden. De opkomst van 'smart logistics' rond defensieclusters kan een nieuwe investeringscyclus in gang zetten.

Savills ziet dit bevestigd in haar onderzoeksreeks 'Defence Logistics 2025': hogere defensie-budgetten leiden tot extra vraag naar gespecialiseerde industriële en logistieke faciliteiten, variërend van R&D-centra tot logistieke platforms. Naar verwachting wordt dit een structurele drijver van logistieke ruimte in Europa gedurende de komende jaren.

Rabobank waarschuwt dat de oorlog in het Midden-Oosten een forse impact heeft op de logistiek sector. De sluiting van de Straat van Hormuz leidt tot hogere brandstofprijzen, langere routes en supply‑chaos, waardoor de vervoerssector extra onder druk komt te staan en de keten getroffen. Deze sector wordt hiermee een van de hardst geraakte delen van de economie.

Ondanks afkoeling blijft logistiek een strategische groeisector
De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt in 2026 is een complexe mix van schaalvergroting, kwalitatieve transformatie, maatschappelijke weerstand, geopolitieke druk en nieuwe kansen via de defensiesector. Ondanks afkoeling blijft het een strategische groeisector - zij het één die steeds slimmer, duurzamer en kritischer met ruimte moet omgaan.